Риелторы прогнозируют Челябинску дефицит жилья

Резкое сокращение объемов строительства приведет к дефициту жилья и последующему росту цен, уверен директор АН "Компас" Владимир Мишнев. Вытянуть строительный рынок могут программы господдержки, но сильной надежды на это уже нет.

Что было

С начала года спрос на рынке недвижимости упал примерно на 50%, и причины очевидны. По итогам 2015 г. падение цен на первичное и вторичное жилье составило от 1,2% до 20%. С одной стороны, такое падение не катастрофично для «вторички», с другой стороны – для застройщиков это довольно существенное падение цен. У строительных компаний закончились деньги, они начали рассчитываться квартирами с подрядными организациями, поставщиками, транспортниками. Тем тоже нужны реальные деньги, и они продают эти квартиры дешевле на 600-700 тыс., чем по рынку.

Существенную роль сыграло то, что сейчас продолжается отток инвесторов. Допустим, в 2013-2014 гг. к нам приходили и выкупали по 60-120 квартир. Разница между ценой на старте продаж и перед вводом в эксплуатацию составляла порядка 40-45% за 12 месяцев. Ни один банковский депозит такого обеспечить не мог. Но время роста цен закончилось. Львиная доля инвесторов перестала вкладывать деньги в долевое строительство, а некоторые перешли на «вторичку».  Отчасти они разочаровались в недвижимости как в способе инвестиций, отчасти от того, что сейчас есть более простые варианты «сорвать куш» – например, на разнице курсов.

Многие строительные компании находятся в сложном положении. Был очень нервный период в октябре-ноябре, когда Центробанк существенно ограничил список страховых компаний, которые могут работать с застройщиками. На рынке началась паника, к нам приходили покупатели и мы устраивали встречи со строительными компаниями, объясняли, что ничего страшного не произошло. В итоге к декабрю все встало на свои места, сделки возобновились. Рынок просто оказался не готов к изменениям, хотя об этом были предупреждены все заранее. Но 1 октября для всех стало неожиданностью.

Все больше распространяется слух об отмене ДДУ. Многие компании сворачивают свои проекты или сокращают их. Безусловно, все эти изменения не привели пока к коллапсу на рынке. Фактически за этот год банкротом стала только одна достаточно крупная строительная компания – «Град». Вместе с тем, политический фактор является главным отрицательным фактором для развития строительной отрасли в регионе. Так, недавно одна крупная строительная компания выиграла на аукционе хороший участок на берегу Шершневского водохранилища. Они разрабтали проект – большой микрорайон с десятиэтажными домами, уже успели потратить приличную сумму, но потом оказалось, что у земли статус – сельхозназначение. И максимум там можно строить только пятиэтажные дома, а это нерентабельно из-за дорогой земли.  Теперь проект под вопросом из-за бюрократии.

Что будет

В следующем году будет построено  всего  50 домов – для Челябинска это мало, только в одном построенном микрорайоне «Звездном» около 40 домов.  Но у застройщиков нет оборотных средств. Уже в этом году объемы строительства сильно сократились, новых площадок не закладывается. А процесс строительства длительный – пока пройдет аукцион, пока компания получит разрешение на строительство, оформит необходимую документацию – на это уходит до полугода. Соответственно, дефицит жилья неизбежен к концу 2016 г. А дефицит приведет к повышению цен – и покупательная способность снова снизится. Поэтому спрос на дешевые квартиры-студии останется на прежнем уровне, несмотря на мнения многих экспертов, что челябинцы «наелись» этих студий.

Вытянуть строительный рынок смогут различные программы господдержки. Программа «Жилье для российской семьи» уже стало точкой роста, но доходность у застройщиков, работяющих по ней, ограничена. В Копейске хорошо работает программа по переселению с шахтовых выработок. Неплохо работает материнский капитал. Еще одна тоска роста - программа переселения граждан из аварийного жилья. В Челябинске, по моему мнению, около 30% жилья можно признать как ветхоаварийное.

Но все эти программы не смогут помочь рынку, если банки по-прежнему оставят условия по первоначальному взносу. Да, сейчас как и в 2011 году можно взять ипотеку под 11% , но осталось главное требование – чаще всего нужен первоначальный взнос не менее 20%. А где учитель или врач может взять столько денег? Для них потолок – 10%. Если банки смогут изменить условия, то это будет большим стимулом для рынка. Кроме того, госпрограммы зависят от финансирования, а так как экономический прогноз  на 2016 г. – неблагоприятный, не исключено, что некоторые программы будут сворачиваться. Вероятнее всего, с рынка будут уходить те компании, которые получили землю с помощью административного ресурса, и не могут завершить свои проекты. На их место придут другие застройщики.

Еще один тренд на рынке недвижимости – в Челябинске по-прежнему преобладает панельное жилье, и этот кризис не даст нам уйти от «панелек» окончательно. С ними застройщикам легче работать – это дешевле, в области есть много заводов по производству ЖБИ, и есть готовые проекты. А главное – на панельное жилье есть спрос. Вместе с тем, я вижу перспективу именно за монолитным домостроением. Потому что на панельном домостроении строительным компаниям никак не сэкономить. Можно спрогнозировать стоимость, но как бы ты не ухищрялся, дешевле сделать дом не получится. С монолитным жильем иначе. Поясню на примере жилого комплекса на Лесопарковой. Застройщик внес изменения в проектную документацию: сократил толщину перекрытий на 50 мм без ущерба безопасности. В итоге дом становится легче, стройматериалов используется меньше, трудозатрат меньше. Кроме того, еще один плюс монолитного домостроения – такие дома не имеют ограничения по высоте. Земля в центре города очень дорогая, соответственно, «монолит» строить выгоднее.

У застройщиков назревает еще одна проблема – создание инфраструктуры. Покупатель становится более требовательным, люди все менее охотно приобретают квартиры в отдаленных районах Челябинска и за его пределами (в Сосновском районе) – туда даже транспорт не ходит, не говоря уже про социальную инфраструктуру. Так как у нас постепенно мы приходим к рынку покупателя, а не продавца, мы увидим, что застройщики будут за свой счет создавать инфраструктуру (возможно, с помощью государственно-частного партнерства), при этом затраты на ее создание лягут на плечи потребителя. Это еще один фактор, который приведет к повышению цен на жилье.