Риелторы преодолевают последствия ипотечного кризиса

эксперты
Елена Зырянова
директор ООО «Компания «Риэл-центр»
Максим Ландихов
руководитель компании «Квартирный Центр «Энергия»
Дмитрий Мазов
директор челябинского представительства риелторской компании «Дом.Ру»
Оксана Обогрелова
руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Челябинске
Арсен Унанян
директор по развитию группы предприятий «Компаньон»
Алексей Федотов
директор челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН»

Ипотечное кредитование в Челябинске развивается с 1995 г. За прошедшее десятилетие оно стало весомым рыночным инструментом. По данным игроков, доля ипотечных сделок на рынке жилья выросла с нуля до 50-90% от общего числа. Объем ипотечных кредитов, выданных в рублях в Челябинской области за последний год, по данным ЦБ РФ, увеличился почти в 2,5 раза и составил 20% общего объема всех выданных физлицам кредитов (см. «Статистику» на стр. 45). Во многом развитию ипотеки способствовали активные действия банков, которые методично повышали ее доступность для потребителей. Так, процентные ставки по ипотечным кредитам с 1995 по 2007 гг. снизились с 25 до 11-15% годовых. Планка требований к заемщикам так же стремительно падала: на начало осени 2007 г. многие банки были готовы кредитовать челябинцев даже без первоначального взноса. Однако в конце октября – начале ноября ситуация резко изменилась. Ряд банков фактически приостановил выдачу ипотечных кредитов, практически все кредитные организации ужесточили требования к заемщикам ипотеки. Сроки рассмотрения заявок на ипотечные кредиты значительно выросли, ипотечные ставки также увеличились. Бонусы и скидки риелторским агентствам, которые те получали от банков за определенное количество успешных ипотечных сделок, стали для рынка редкостью.

Главная причина челябинского ипотечного кризиса – обвал ипотеки в США. Американский ипотечный кризис, как рассказывает руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Челябинске ОКСАНА ОБО­ГРЕЛОВА, случился во многом из-за того, что в течение 2006 г. ставка рефинансирования выросла с 0,75 до 5,25%. Так как в США она тесно связана с ипотечной ставкой, подобное ее увеличение привело к росту сумм, которые американцы выплачивали при погашении ипотечных кредитов. А поскольку в последние годы большин­ство игроков американского ипотечного рынка придерживались высокорисковых стратегий и выдавали кредиты малообеспеченным гражданам, резкий рост ипотечных выплат привел к массовым дефолтам. На рынке США их было зафиксировано порядка 180 тыс., на продажу было выставлено более 4,5 млн домов. Рынок оказался не готов купить такое количест­во недвижимости, что привело к банкротству многих ипотечных компаний. В результате среди инвесторов, которые покупали ценные ипотечные бумаги на фондовом рынке, образовалась паника. Они стали заявлять все большие и большие требования к размеру прибыли, и ранее дешевые ресурсы американских банков, которые российские кредитные учреждения активно использовали для выдачи ипотеки, резко подорожали. «Слухи о кризисе ликвидности до Челябинска дошли в сентябре. Многие не отнеслись к ним серьезно, посчитав, что Америка далеко. Но работающие в городе банки – тоже участники мирового финансового рынка, и изменения в США не могут их не коснуться. Образно говоря, раньше банки покупали финансовые ресурсы за рубль, а продавали за полтора. Когда наступил кризис, банки уже не могли выдавать кредиты по той же цене, потому что им предлагали покупать за полтора рубля», – комментирует Оксана Обогрелова.

Наиболее заметным последствием кризиса для челябинского рынка недвижимости стало ужесточение условий ипотечного кредитования. Ряд работающих в Челябинске банков вовсе приостановил ипотечные программы. Конкретных названий кредитных организаций эксперты «ДК» не называют, отмечая, что официально в приостановке ипотечных программ никто не сознался. «Ни один банк не объявил о закрытии ипотеки. В то же время примерно пять ведущих банков под разными предлогами затягивали до бесконечности процесс выдачи кредита. Некоторые до сих пор еще не выдают», – делится наблюдениями г-жа Обогрелова. В целом, по словам директора челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН» АЛЕКСЕЯ ФЕДОТОВА, с проблемой столкнулись банки, которые работали на основе заемных средств. Владеющие собственными ресурсами финансовые организации, такие, как Сбербанк, ВТБ 24, Банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзен Банк, продолжают выдавать ипотечные кредиты практически на докризисных условиях. Некоторые из них, по наблюдениям экспертов, даже воспользовались ситуацией – вывели на рынок новую, более привлекательную для потенциального заемщика линейку ипотечных продуктов. К примеру, так поступил «Городской Ипотечный Банк». Оксана Обогрелова говорит, что на фоне дей­ствий других участников рынка, которые приостановили ипотечные программы, такой шаг стал весомым конкурентным преимуществом. «Мы не боимся в сложившейся ситуации поступить отлично от многих других банков, потому что защищены от банкротства по американскому сценарию – мы всегда рассматриваем финансовое состояние заемщика», – уверяет г-жа­ Обогрелова.

Ухудшение условий ипотеки также выразилось в отмене высокорискованных программ без первоначального взноса и подтверждения доходов, банки стали тщательнее проверять документы, кредитная ставка в среднем по рынку увеличилась на 3%.

Среднестатистические для Челябин­ска сроки оформления ипотеки выросли с 3-5 дней до 1,5-3 недель. «В неофициальных беседах банкиры говорят, что раньше выдавали 20 кредитов в месяц, сейчас – один», – отмечает руководитель компании «Квартирный Центр «Энергия» МАКСИМ ЛАНДИХОВ. Вкупе с другими факторами это сказалось на стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Так, по данным компании «Квартирный Центр «Энергия», рост цен на квадратный метр жилья в среднем по городу в октябре-нояб­ре текущего года составил 3,5-3,6% в месяц (около 1,5 тыс. руб. в месяц за кв. м). По словам аналитиков «Квартирного Центра «Энергия», нормальным для рынка было бы увеличение цен на 1,5-2%. Кроме того, четырехкомнатные квартиры по стоимости квадратного метра обогнали трехкомнатные. А трехкомнатные в свою очередь обошли по этому показателю «двушки». Эксперты называют такое положение вещей нехарактерным для рынка. В 2006 г. стои­мость квадратного метра в двухкомнатных квартирах была выше, чем в трехкомнатных, а в «трешках» дороже, чем в четырехкомнатных. «Я предполагаю, что раньше люди по ипотеке брали малые квартиры, а сейчас стали их продавать и покупать большие. У них есть деньги и инфляционные ожидания. В Новый год обычно все стараются завершить свои текущие дела, кроме того, многие испытывают тревогу, спровоцированную американским кризисом ипотеки», – говорит Максим Ландихов. «До кризиса у нас было до 10 ипотечных сделок в месяц. Теперь меньше. Покупатели заняли выжидательную позицию, не зная, что будет. У всех на слуху слово «дефолт», – сокрушается Алексей Федотов.

В первую очередь ипотечный кризис коснулся молодых и небольших агентств недвижимости. По оценкам директора по развитию группы предприятий «Ком­паньон» АРСЕНА УНАНЯНА, на челябин­ском риелторском рынке работает порядка 400 агентств. Из них 100 компаний пользуются хорошей репутацией, имеют наработанные связи с партнерами по бизнесу (в том числе с банками) и, как следствие, состоят в общественных объединениях риелторов. Эти игроки сотрудничают по ипотечным сделкам с несколькими банками и, перед тем как подавать заявку клиента в тот или иной банк, оценивают шансы клиента получить кредит в данном банке, поэтому от кризиса они практически не пострадали. Из оставшихся 300, по мнению г-на­ Унаняна, его последствия почувствовали примерно 150 компаний, которые по ипотечным сделкам работали всего с несколькими банками. «Компаньон» сотрудничает с 40 банками, мы проверяем, в каком из них клиенту кредит дадут, поэтому нам кризис как слону дробина. А есть брокеры, работающие всего с двумя-тремя банками, которые как раз и прекратили выдавать кредиты», – комментирует Арсен Унанян.

Другой аспект смены ипотечной политики банков – отказ от бонусов и скидок – ухудшил условия коммерческих предложений многих риелторов. Как рассказывает Алексей Федотов, банкиры и продавцы недвижимости работают по ипотечным сделкам на основе письменных соглашений о сотрудничестве. По условиям подобных соглашений, как правило, риелтор обязуется оказывать услуги по поиску и подбору жилых помещений, а банк – консультационно-информационную поддержку в получении кредита. Кроме того, в таких бумагах закрепляются тарифы, по которым работает риелтор, требования банка к предмету ипотеки, перечень документов, необходимых для получения кредита, и условия, на которых риелтор может рассчитывать на различные бонусы, скидки или льготы со стороны банка (основной показатель для получения бонусов – лидерство по количеству привлеченных клиентов среди аккредитованных при банке агентств). В настоящее время, по словам риелторов, большинство банков отказывает им в скидках и бонусах, невзирая на результаты работы. «Поскольку данные льготы не способны увеличить прибыль компаний, а предназначены для граждан, в первую очередь клиенты и пострадали. Мы ушли от работы с такими банками и сохранили соглашения с теми, кто от своих обещаний не отказался, например, с УРАЛСИБом», – говорит директор ООО «Компания «Риэл-центр» ЕЛЕНА ЗЫРЯНОВА. Подобный подход к отбору банков-партнеров позволяет поддержать конкурентоспособность коммерческого предложения по ипотечным сделкам. Его начали практиковать многие агентства недвижимости. Алексей Федотов: «Сейчас мы глубже вникли в банковские ипотечные программы, стараемся нашим клиентам предложить уже более широкий спектр ипотечных программ».

Сложности с оформлением ипотечных кредитов увеличили издержки риел­торского бизнеса. «Если раньше для оформ­ления кредита риелтор, к примеру, КЦ «Энергия», проходил один банк, то сейчас до пяти. В результате инфляции и увеличения накладных расходов услуги агентств за 2006-2007 гг. подорожали на 40%», – комментирует г-н Ландихов. Арсен Унанян отмечает, что в связи со сложившейся на рынке ситуацией свои прайсы подкорректировали лишь отдель­ные игроки. В целом по рынку цена на оформление ипотеки не выросла.

По прогнозам экспертов «ДК», в ближайшее время кризис ипотечного кредитования приведет к незначительному сокращению числа банков, которые им занимаются, и вымиранию небольших агентств недвижимости. Оксана Обо­грелова: «Мировой рынок изменился, он уже не тот, что прежде, поэтому уже в ближайшее время качественно изменится портфель ипотечного кредитования путем прекращения деятельности одних игроков и распределения их доли между другими участниками». Дмитрий Мазов: «Только сильные игроки, которые обладают полным набором технологий и устойчивым финансовым положением, смогут не утонуть в этом кризисе и продолжат развитие».