«Прогнозы не оптимистические». Что произойдет с рынком недвижимости в Челябинске в 2018 г.

К 1 октября 2017 г. в Челябинской области, по данным регионального Министерства строительства и инфраструктуры, введено в эксплуатацию 834,4 тыс. кв. м жилья. Это почти на 7% больше, чем за первые три квартала прошлого года.

На рынке недвижимости мы видим положительные процессы: рост объемов жилья, сданного в эксплуатацию, ипотечные ставки стали более доступными. Но оптимистические прогнозы на следующий год дать сложно, — признается замначальника управления строительства ведомства Лариса Шелюгина.

По словам эксперта, число игроков на рынке жилищного строительства, как и количество возводимых объектов, за последний год заметно сократилось. Так, сейчас 100 строительных компаний в Челябинске заканчивают возведение 331 объекта, в то время как в прошлом году их количество было 115, а зданий было 426, сообщает представитель Минстроя.

Да, объемы вводимого в эксплуатацию жилья по итогам этого года не упадут, но в большинстве случаев застройщики завершают проекты, начатые еще в прошлом году. Перспективы на следующий год не позитивные — новых проектов мало, — отмечает Лариса Шелюгина.

Негативный процесс связан с поправками в федеральный закон о долевом строительстве, которые должны вступить в силу в следующем году, считает эксперт. Напомним, в июле 2017 г. власти вновь изменили правила игры на строительном рынке: с 1 июля 2018 г. девелоперам придется выполнять целый ряд новых требований. Например, им запретят привлекать займы (кроме целевых кредитов на строительство), покупать и выпускать ценные бумаги, совершать сделки, не связанные со строительством. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль, а девелоперам запретят одновременно строить по нескольким разрешениям на строительство. Как отмечают эксперты, по новым правилам застройщикам станет гораздо сложнее привлекать деньги дольщиков, и основными источниками финансирования станут оборотные средства компаний и банковские кредиты. Кроме того, строительные компании будут жестко ограничены новыми требованиями к размеру уставного капитала. Из-за высокого финансового порога на рынке останутся только строительные гиганты, а малые компании вынуждены будут уйти, подчеркивает Лариса Шелюгина.

Сегодня главный драйвер рынка недвижимости — ипотека. На фоне самых низких за последние три года цен на жилье в Челябинске резко выросли объемы ипотечного кредитования — на 15% по сравнению с тем же периодом 2016 г. Этому в немалой степени способствовало и снижение ипотечных ставок: так, сегодня Сбербанк кредитует на покупку жилья в новостройках под 7,4% годовых.

При этом тенденция падения стоимости квадратного метра на первичном рынке продолжается, за год она снизилась на 1,2%, — сообщила Лариса Шелюгина.

Гендиректор IBC-Недвижимость Станислав Ахмедзянов уверен: объемы строительства не только не останутся на прежнем уровне, но и будут падать.

Станислав Ахмедзянов

Гендиректор IBC-Недвижимость

Вероятно, строительные компании будут возводить целевые, небольшие объекты, чтобы быть уверенными в их продаже. А вот стоимость жилья в Челябинске продолжит падать медленными темпами. Это связано со снижением платежеспособности жителей Челябинска и области.

В том, что резких колебаний цен на челябинском рынке жилья в следующем году ожидать не стоит, уверен директор по развитию компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов.

Денис Стукалов

директор по развитию компании «Служба недвижимости»

По факту цене падать уже некуда. Ощутимо снижаться стоимость квадратного метра будет только в неликвидных старых домах: как на окраине, так и в центре. Хрущевки уже никому не интересны, собственники вынуждены будут снижать стоимость, лишь бы избавиться от этого жилья.

При этом спрос на ипотеку вряд ли вырастет, несмотря на то, что процентная ставка идет на снижение — мешает низкий уровень доходов жителей региона. Ажиотаж вокруг ипотеки заметно вырастет только в случае, если ставка опустится до 3–5%, считает эксперт.

Положительные изменения произойдут лишь тогда, когда, во-первых, у людей вырастет покупательская способность, а во-вторых, когда власти изменят подход к планированию города. Некоторые квартиры даже в центре продать очень затруднительно — вокруг некомфортная для жизни среда, нет необходимых коммуникаций, — отмечает Денис Стукалов.