Петр Ищенко, СК «Феникс Гран»: «Низкие цены — палка о двух концах»

Какие проблемы влечет за собой привлекательная стоимость квартир, почему покупатели активно переходят к меньшему метражу и куда уходит застройка бизнес-класса, нам рассказал генеральный директор СК «Феникс-Гран» Петр Ищенко.

— Петр Сергеевич, какие общие тенденции наблюдаются сегодня на строительном рынке?

— Прежде всего, произошла переориентация рынка: если раньше застройщики любили экспериментировать с недвижимостью бизнес-класса, то сегодня практически все перешли на эконом-класс, и мы не исключение. Кроме того, строительные компании уходят от больших площадей, поскольку себестоимость квадратных метров дорожает, и многие вынуждены работать фактически на грани рентабельности. Да, со стороны можно услышать мнение, что строители по-прежнему гребут деньги мешками, но, поверьте, это далеко не так.

— С чем связано увеличение себестоимости жилья?

— Тот задел по электричеству и тепловым сетям, который существовал еще с советских времен, практически весь находится в эксплуатации, и сегодня электротепловые сети приходится строить с нуля. Это дает очень сильную нагрузку на квадратный метр, которая в процентном соотношении из года в год увеличивается. Кроме того, дорожает и металл, и железобетон, но те, кто не знает всей ситуации изнутри, почему-то уверены, что цена квадратного метра должна падать. Это невозможно!

Нужно понимать, что строительство — это одна из тех отраслей, которую экономическая нестабильность затрагивает больше всего. Мы раньше всех начинаем ощущать начало кризиса и позже всех его окончание. Многие компании, работающие в смежных отраслях, даже предсказывают грядущие тяжелые времена, ориентируясь на нас — если плохо в строительной отрасли, значит, пришла пора и остальным туже затянуть ремни.

— Какие квартиры сегодня пользуются наибольшим спросом у покупателей?

— Однозначно, наиболее востребовано жилье с малым метражом, но ситуация складывается не в пользу квартир-студий — ими рынок уже перенасыщен. Наибольший спрос мы наблюдаем на двух- и трехкомнатные квартиры в пределах 56 кв. м. Молодые семьи зачастую финансово ограничены, поэтому многие боятся брать большие ипотеки в текущей рыночной ситуации.

Но жизнь на месте не стоит, семья увеличивается, и родители считают, что пусть лучше комнаты будут поменьше, зато у ребенка будет свое маленькое, уютное гнездышко. Мы в этом плане также стараемся идти в ногу со временем и предлагаем своим покупателям такое жилье, в котором они нуждаются.

— Но, наверняка, спрос может отличаться в зависимости от района застройки?

— Конечно, именно с этой целью проводится мониторинг непосредственно в том месте, где будет застраиваться объект, таким образом, еще на этапе проектирования мы выясняем, какая потребность существует в том или ином микрорайоне. Есть тенденция, которая практически всегда остается неизменной: около 60% жителей покупают недвижимость непосредственно с прилегающих территорий. Люди стараются не менять свою локацию и жить неподалеку от родственников. Остальные 40% покупателей составляют иногородние или переехавшие из других районов Челябинска.

— Вы говорили о том, что компании работают на грани рентабельности. А в чем смысл такой работы? Ведь любой бизнес предполагает извлечение прибыли.

— Понимаете, некоторые объекты действительно обходятся практически «в ноль», но работу необходимо продолжать ради того, чтобы сохранить объемы строительства, дружный коллектив и проверенных добросовестных подрядчиков. Если мы снизим обороты, основной костяк рабочих начнет рассыпаться. Но кризис рано или поздно закончится, а выйти на новые объемы без персонала не получится, потому что «платформа», на которой держится вся работа, будет разрушена.

У нас в Челябинске очень большая проблема — найти квалифицированных специалистов. Некоторые подрядчики даже по типовому проекту умудряются сделать такие ошибки, что в голове не укладывается. Например, в квартире может не оказаться входной двери, или будут нарушены нормативы ширины входной группы в подъезде. Такая халатность и невнимательность приводят к большим сложностям, и это очень печально. Когда хорошие коллективы распадаются, всех начинает лихорадить: добросовестные подрядчики вынуждены идти на «калым» в частный сектор, застройщики — брать непонятно кого с улицы. Поэтому мы своих людей в этом плане всегда стараемся обезопасить.

— До конца этого года строительной отрасли станет легче?

— Самый сложный кризисный момент, к счастью, уже позади. Конечно, мы не настолько крупная компания, чтобы говорить за всех, и я вижу, какие проблемы сегодня существуют даже у сильных игроков рынка. Но в том-то и парадокс: чем крупнее застройщик — тем больше у него проблем из-за возникающей «неповоротливости».

Затратная часть строительства сегодня просто огромна, и небольшим компаниям в этих реалиях намного проще маневрировать, оптимизировать свои издержки, находить новые возможности для заработка, чтобы сохранять бодрое состояние самоорганизации и двигаться дальше. И все-таки, будем надеяться, что кризис скоро закончится, и мы наконец-то покажем что-то новое и интересное.

— А что может стать этим «новым и интересным» для Челябинска?

— Сложно сказать, как это будет в реальности, но мне хотелось бы видеть новые архитектурные решения. Опять же это очень большая нагрузка, которая будет заложена в стоимость квадратного метра, а у нас люди, увы, не готовы покупать дорогие квартиры. Даже если сравнить с соседним Екатеринбургом, разница в стоимости жилья огромна — 40 и 80 тыс. руб. за квадрат. И что тогда удивляться, что в Челябинске ужасная архитектура?

Очевидно, что когда компания с одного квадратного метра имеет дополнительно 40 тыс. руб., она может привлечь новых специалистов, проработать дизайн-проект, внести какие-то краски и предлагать новые архитектурные решения зданий и имиджа города. Зато у нас самая низкая стоимость жилья среди городов-миллионников — можем этим гордиться. Уж не знаю, является ли это популизмом, но то, что это палка о двух концах — очевидно.

— Из сложившейся ситуации есть какой-то выход?

— Нужно исходить из суровых реалий. Тяжело всем, деньги с небес на голову никому не падают, поэтому будем работать и надеяться, что в дальнейшем областные и городские власти по возможности начнут поддерживать строительную отрасль. Взять хотя бы покупку квадратных метров ветхо-аварийного фонда — у нас в Челябинске это громадные цифры!

Я думаю, власти как раз могли бы воспользоваться моментом низкой цены и решить этот вопрос. К тому же это повлекло бы за собой новую цепочку: строительство — закупка металла — кредитование — отчисление налогов. Очень много секторов экономики и промышленности смогут заработать по-новому! Бизнес — это единый организм, и если барахлит где-то в одном месте, начинает лихорадить и всех остальных. А когда лихорадит нас, у потребителя нет уверенности в завтрашнем дне, он занимает выжидательную позицию.

Поэтому мы должны дать людям эту уверенность, нам необходимо совместными усилиями решать проблемы, разговаривать за круглыми столами, обсуждать новые идеи и приходить к какому-то знаменателю, чтобы двигаться дальше.

— На что покупатели обращают внимание сегодня при покупке жилья?

— Люди более внимательно смотрят на отделку, благоустройство дворовых территорий, наличие малых архитектурных форм и парковочных мест, обслуживание домов и взаимодействие с управляющей компанией. К счастью, своим сервисом мы можем гордиться — наша управляющая компания два года назад была признана лучшей в Челябинске. Мы всегда стараемся идти людям навстречу, проводим с жителями домов совместные мероприятия по высадке растений — все это создает некое единение, ощущение, что мы одна большая семья.

Давно замечено, что если человек не принимает участие в благоустройстве сам, то к чужому имуществу будет относиться пренебрежительно, и со временем оно начнет приходить в упадок. Слава богу, что люди нас слышат, понимают, что их дом — это крепость, это уют и тепло, которые хочется чувствовать не только за дверями квартиры, но и за ее пределами. Как говорится, Москва не сразу строилась, как и Челябинск. Надеюсь, что совместными усилиями мы сможем создать что-то по-настоящему красивое.

— Какие планы у Вас до конца этого года?

— Пусть мы идем не такими ударными темпами, как хотелось бы, но тем не менее не останавливаемся, и, надеюсь, на следующий год выйдем на докризисные показатели. Если в прошлом году мы занимали несколько выжидательную позицию, то сегодня ситуация начала выравниваться — до конца 2017 г. мы планируем сдать два дома в Новосинеглазово.

Строительный бизнес в финансовом плане очень энергоемкий, и сейчас нужно аккуратно заходить на любой объект по той простой причине, что если он будет долго реализовываться, то та минимальная цифра, которая закладывается в прибыль, будет съедена, а то и вовсе уйдет в минус.

Сегодня на рынке практически нет таких застройщиков, которые строят все объекты за собственные деньги — в той или иной мере финансирование всегда привлекается. У тех, кто строит за счет дольщиков, темпы строительства очень низкие по очевидным причинам. Мы стараемся не сбавлять темпы и возводить объект максимально быстро, в пределах полугода.

Как говорится, нет у нас таких денег, чтобы затягивать работу. Сегодня очень важна оперативность: быстро построили — быстро продали — идем дальше. И если объект оказался хоть в маленьком плюсе — это уже хорошо. Главное — ни в коем случае не останавливаться и показывать пусть небольшой, но ежегодный рост.

Автор: Ольга Левинская, Михаил Бычков