Подписаться
Курс ЦБ на 09.12
73,84
83,36

Отогреть и накормить рынок

В официальных кругах и в СМИ с азартом обсуждается посткризисное восстановление строительного рынка. При этом сами игроки выглядят растерянными. Казалось бы, спрос на «первичку» восстановился, ден

Планы чиновников и застройщиков по вводу новых площадей в Челябинске друг с другом не стыкуются. Первые утверждают, что темпы строительства жилья вырастут вдвое. Вторые с этими планами соглашаются и тут же приводят множество «но». Они не уверены в спросе, не обеспечены длинными деньгами, обременены волокитой в надзорных ведомствах.

В официальных кругах и в СМИ с азартом обсуждается посткризисное восстановление строительного рынка. При этом сами игроки выглядят растерянными. Казалось бы, спрос на «первичку» восстановился, деньги у покупателей или есть свои, или их с радостью дадут банки. А строители, еще не забывшие принцип докризисной работы «главное— построить, а продать не проблема», словно не очень-то понимают, куда дальше идти, что делать, что строить и как продавать. Но времени на раскачку нет: планы городских властей по застройке грандиозные.

Строителям выдали план по вводу
По официальным данным администрации Челябинска, в 2010 г. застройщики города сдали 487 тыс. кв. м жилья. В 2011 г. власть почти ультимативно требует увеличить этот показатель практически вдвое— до 800кв.м. А по итогам 2012 г. объем сданного в эксплуатацию жилья должен достигнуть 1,1 млнкв.м.
Городские чиновники называют такие планы вполне выполнимыми. Как доказательство, заместитель главы администрации Челябинска по вопросам градостроительства ВЛАДИМИР СЛОБОДСКОЙ приводит цифры по вводу за первый квартал текущего года: «Строительные компании уже сдали порядка 140 тыс. кв. м жилья. Это даже больше, чем город вводил до кризиса» (подробно см. стр. 24).
Но игроки рынка оптимизма не разделяют. «ДК» они предоставили довольно сдержанные цифры планируемых к сдаче в 2011 г. площадей. К примеру, «Артель-С» в текущем году намерена ввести меньше, чем в 2010 г. Причем, меньше почти вдвое. Скромные амбиции директор этой компании НИКОЛАЙ ЯНОВ комментирует уклончиво: «Начали мы первый квартал неплохо, совокупный прогноз оптимистичный. Но загадывать рано». Примерно так же уходят от ответа и другие эксперты.
«Поведение застройщиков стало более расчетливым: больше внимание уделяется маркетингу, оценке целесообразности и выбору вариантов реализации проектов, оценке рисков, оптимизации затрат»,— комментирует ЕЛЕНА БЕРКОВИЧ, директор компании «Массив». Иными словами, брать на себя повышенные обязательства никто не решается.
Застройщики надеются на возвращение дольщиков
Оценивая текущую ситуацию, строители осторожничают. «Наш рынок имеет сильную инерционность,— отмечает г-жа Беркович.— Окончательно расстановка сил будет понятна по итогам 2011-2012гг.». Причина такой сдержанности понятна: для того, чтобы эффективно развиваться, строителям необходимо иметь проекты в различной степени готовности, однако в последние полтора-два года новых стройплощадок почти не появлялось. Достраивали то, что было начато в докризисный период.
Да и сейчас начинать новые проекты не всем под силу. «Отрасль испытывает серьезный недостаток свободных денег,— сетует Николай Янов.— Не каждый может себе позволить заморозить оборотные средства на неопределенный срок». Ранее, подчеркивают эксперты, оборотный фонд во многом формировали дольщики. АЛЕКСЕЙ САХАРОВ, заместитель директора по развитию строительной компании «Легион», утверждает, что объем средств, полученных по договорам долевого участия, достигает 60-70%. Но доверие к долевому строительству у населения сильно пошатнулось, и тому есть объективные причины. К примеру, «Жилтехстрой», ЖСК «Универсал», ТСЖ «Полет» до сих пор ведут переговоры, пытаясь выполнить свои обязательства перед покупателями, а «Массиву» удалось выправить ситуацию только благодаря ЮУ КЖСИ, с чьей помощью были достроены дома в поселке Чурилово.
Вернуть доверие дольщиков— это, по словам экспертов, первоочередная задача девелоперов, особенно принимая во внимание тот факт, что количество так называемых частных инвесторов, покупавших недвижимость с целью последующей перепродажи, уменьшилось с 25 до 3%, приводит данные ЕЛЕНА КРИКУН, директор агентства недвижимости «РиэлтСтройком». Основная масса покупателей приобретает квартиру не для перепродажи, а для того, чтобы в ней жить. Клиент не готов платить за квадратные метры на стадии котлована. Потому наибольшим спросом пользуется жилье с высокой степенью готовности, а новые объекты испытывают дефицит финансирования.
В определенном смысле помощь застройщикам оказывают банки. «В период кризиса практически все банки предлагали нашим покупателям программы ипотечного кредитования только в залог уже имеющегося жилья с оформленной «зеленкой»,— рассказывает Алексей Сахаров.— При этом инициаторами взаимодействия «банк-покупатель» зачастую выступали застройщики». Теперь же, по его словам, ситуация изменилась с точностью до наоборот: банки уже кредитуют в залог строящегося жилья, и, кроме того, сами предлагают все новые программы ипотечного кредитования для физических лиц и партнерство строительным компаниям. При этом, чем прочнее репутация девелопера, тем раньше банки проводят аккредитацию объектов, позволяя покупателям приобретать жилье в ипотеку на более ранних этапах строительства.
Как утверждают игроки, спрос на жилье никуда не исчезал, он просто не был материально обеспечен. Сейчас, когда доходы населения более-менее стабилизировались, а банки вернули приемлемые условия по ипотечным кредитам, в том числе и на долевое участие в строительстве, покупатели активизировались. Но им нужны квартиры преимущественно небольшой площади.
Именно перекосы в предпочтениях покупателей (повышенная популярность отдельных районов, типов квартир, площади) не позволяют застройщикам полностью покрыть спрос, уверена Елена Беркович. По-прежнему особой популярностью пользуются панельные дома, «однушки» и «двушки» в которых уходят в самом начале продаж. «При одинаковом метраже, ну может на 2-4 метра больше, «панель» расходится в разы быстрее, чем более современные дома. У нас на такие квартиры очереди по 2-3 человека на каждую»,— комментирует г-н Янов.
Строить мешают плохие земли и бумажная волокита
До недавнего времени участники рынка говорили об острой проблеме нехватки земли для строительства новых объектов, но, по данным начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Челябинска ДМИТРИЯ ГРАДОБОЕВА, в этом году застройщики располагают почти 600 гектарами участков. По приблизительным оценкам, этого количества земли будет достаточно для строительства, как минимум, 5 млн кв. м жилья.
Тем не менее, только лишь фактического наличия площадей для строительства недостаточно. ВИЛЬ ГАББАСОВ, исполнительный директор компании «Жилстрой №9», обращает внимание, в первую очередь, на высокую цену аренды участков, приобретенных на аукционах, их неподготовленность к застройке.
Еще большие сложности у строителей вызывает «хождение по мукам»— работа по оформлению всех необходимых для строительства документов. «Процессуальная часть очень сильно зарегламентирована, что значительно затягивает сроки. Необходимо оформить множество согласований различного рода— от исходных данных для проектирования и до согласования условий производства работ. Перечень огромен, сотни документов, на оформление которых уходит от шести месяцев до года»,— объясняет Алексей Сахаров.
Строительное сообщество нуждается в упрощении процедуры документооборота и различных согласований, уверены игроки. Среди первоочередных задач они упоминают о получении возможности проведения подготовительных работ на предоставленном по договору аренды земельном участке еще до того, как выдано разрешение на строительство. Это могло бы значительно сократить сроки возведения домов, считают застройщики. Еще до того, как начнется строительство коробки здания, необходимо сделать очень много, поясняют они: провести вертикальную планировку земли, вынести сети, оградить стройплощадку, обустроить временное электро-, водо-, теплоснабжение, смонтировать строительный городок, подготовить подъездные пути и т.д.
Существует и ряд других предложений, которые с подачи строителей даже рассматриваются в высоких кабинетах федеральной власти. В частности, застройщики просят передать частным компаниям функции Госэкспертизы. Например, позволить выносить заключения, по которым стройкомпании будут получать разрешения на строительство. Так в сфере оценки проектов появится конкуренция. И сроки прохождения экспертизы сократятся в разы, считают участники рынка.
Минэкономразвития уже аккредитовало на такую деятельность несколько негосударственных компаний. Но, чтобы частная экспертиза заработала, власти должны вписать в Градостроительный кодекс строчку, которая приравняла бы решения независимых экспертов к заключениям государственного органа. Законопроект, предусматривающий такие изменения, уже есть. Но он пока не принят.
Другая инициатива застройщиков вообще предлагает ликвидировать институт экспертизы с 2012 г. Но это требует повышения обязанностей и ответственности проектных организаций, серьезного изменения законодательства, а также дополнительных механизмов страхования объектов строительства.
В целом инициативы строителей направлены на повышение эффективности работы отрасли. Без этих изменений, уверены застройщики, строить жилье в том объеме, который декларируют власти, будет крайне затруднительно.

ТОП-10 муниципальных районов по вводу жилья
Количество жилья, введенного в эксплуатацию в 2006-2010 гг., тыс. кв. м

Источник: Челябинскстат

Города области – лидеры по объемам жилищного строительства
Количество жилья, введенного в эксплуатацию в 2006-2010 гг., тыс. кв. м

Источник: Челябинскстат
Самое читаемое
  • В Челябинской области закрывается популярная крафтовая сыроварняВ Челябинской области закрывается популярная крафтовая сыроварня
  • В Челябинске запустят четыре новых маршрута общественного транспортаВ Челябинске запустят четыре новых маршрута общественного транспорта
  • РСА начал принимать заявления на выплаты по ОСАГО от клиентов «АСКО-Страхование»РСА начал принимать заявления на выплаты по ОСАГО от клиентов «АСКО-Страхование»
  • В Челябинске закрылась Zara HomeВ Челябинске закрылась Zara Home
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.