О Тимати, ларьках и запуске «Белого рынка» в Екатеринбурге — интервью Максима Кутепова

О том, за сколько лет инвестор планирует вернуть вложенные средства, где запустится второй фудмаркет и изменилось ли отношение бизнеса к благоустройству, в интервью «Деловому кварталу» рассказал руководитель компании Altdevelop, курирующей проект, Максим Кутепов.

«Ре-концепция неизбежна, выживет сильнейший»

В августе 2019 г. в Челябинске запустился первый фудмаркет: «Белый рынок» площадью 1,4 тыс. кв. м открылся в районе пересечения улиц Тернопольская и Сони Кривой. На едином пространстве разместились гастробары и фермерский рынок. Инвестором официально является компания «Строймастер», но, по некоторой информации, пустовавшие несколько лет площади принадлежат бизнесмену Олегу Колесникову.

«Белый рынок» открылся несколько месяцев назад. Как повлиял проект на прилегающий район по вашим ощущениям?

— Уже сегодня ставки на аренду в офисном центре, который находится напротив рынка, можно легко поднять в два раза минимум. Полагаю, будет рост и на жилую недвижимость в округе. «Белый рынок» — это не просто локальный проект. Идея в том, чтобы весь микрорайон развивался синергетически, чтобы разные форматы заведений удачно дополняли друг друга. Так, рядом с «Белым рынком» появится абсолютно новый проект для Челябинской области — офисный центр формата коворкинг. Только не в примитивном его понимании, где за столами скученно работают программисты, фрилансеры и стартаперы. Вы, безусловно, встретите там и тех, и других, и третьих, но в офисном пространстве совершенно нового формата. Это не просто стол и розетка — это рабочее место, оборудованное всем необходимым, как в опенспейсе; крутой дизайн, большое количество общественных пространств с мягкими зонами для встреч, лекторием и выставочным залом для проведения разного рода мероприятий.

Это пространство привлечет в микрорайон активную аудиторию. Мы разработали концепцию, рассчитали бизнес-модель, сейчас ведётся рабочее проектирование. По графику открытие запланировано на четвёртый квартал 2020 г., но мяч на стороне инвестора. Для дальнейшего развития микрорайона мы предложили застройщикам и владельцам недвижимости организовать замкнутую велодорожку для всего квартала. Проект уже готов — посмотрим, что из этого получится.

Кстати, концепцию «Белого рынка» мы уже продвигаем и в Екатеринбурге, мне кажется, там тоже на ура встретили бы такую площадку. Инвесторы из Екатеринбурга с интересом изучают проект.

Какая посещаемость у «Белого рынка»? Как сохранить интерес, чтобы со временем этот формат не приелся?

— Сейчас на «Белый рынок» приходит 5-6 тысяч человек в день. В первые месяцы поток был больше 10 тысяч ежедневно. В 2018 г., когда мы начали прорабатывать модель, прикидывать, кого из арендаторов хотим здесь видеть, начали вести переговоры, большинство крупных рестораторов очень скептически отнеслись к проекту и заявили: «Нет, рисковать не хотим, сначала посмотрим, как пойдет, а потом, возможно, подключимся». Так что сейчас на рынке представлены и те предприниматели, для которых это вообще первый бизнес-проект в сфере общепита. После запуска «Белого рынка» рестораторы убедились, что формат успешен и захотели поучаствовать. Поэтому изменения неизбежны, что-то изменится уже со следующего года. Сам формат подразумевает регулярную ре-концепцию. Это не та история, в которой арендаторы сидят на одном месте годами. Гости очень притязательные, необходима постоянная ротация корнеров. Уже в следующем году начнется замена тех, кому не удается постоянно поддерживать достойное качество и темп. В общем, как в природе, выживет сильнейший.

«Белый рынок» ориентировали на студентов или на более обеспеченную аудиторию?

— Мы ориентировались на автомобильный трафик, который проходит по ул. Сони Кривой, и на жителей ЖК «Лесопарковый». Но студенты, конечно, тоже частые гости: постоянно проводят здесь встречи, это тусовочное место. И, конечно, многие корнеры доступны по чеку для студентов.

«Идея родилась спонтанно»

Попытки запустить в Челябинске рынок с приятным интерьером и комфортным современным форматом предпринимались уже неоднократно, но все проекты вскорости закрылись. Один из последних примеров — рынок «Фермер», расположенный в старом здании троллейбусного депо напротив ТРК «Горки», который потерял последнего арендатора спустя год после открытия.

Попытки запустить в Челябинске форматы, подобные «Белому рынку», были и прежде. Но, что называется, не зашло. Почему?

— Могу предположить, что упор делался именно на фермерские продукты. Но в городе уже есть исторически сложившиеся площадки — Центральный рынок, «Прииск», рынок «Изумруд» и другие. Покупатель рынков очень консервативен, чтобы он пошёл на новую площадку, потребуется немало времени. Потому что он привык покупать мясо у какой-то условной тёти Светы и менять что-либо не стремится: он получает продукт понятного качества по понятной цене. Но «Белый рынок» — это не про розничную торговлю. Это про времяпрепровождение: перекусить и купить немного деликатесов. К тому же, я уверен, успех зависит от качества реализации, ведь даже для того, чтобы адаптировать готовую идею, необходимо потратить много сил.

Кстати, сейчас в мэрии очень хотят, чтобы такие вот тёти Светы в киосках переместились на некие ярмарки. В каком формате это может сработать?

— Я убеждён, что ярмарки должны быть тематическими и проходить в короткий промежуток времени — не более трех дней. Новогодние ярмарки, весенние, осенние садоводческие могут работать и дольше. Это не я выдумал, это европейский опыт, когда подобные мероприятия проходят раз в месяц или даже реже. А продолжительно работающие ярмарки, без выраженной тематики и на одних и тех же местах, рано или поздно превратятся в стихийные рынки на перекрёстках.

Сколько денег инвестор вложил в запуск «Белого рынка»?

— Объём инвестиций не раскрывается.

Тогда сориентируйте: за какое время он хочет вернуть деньги?

— По бизнес-модели планируется выйти на окупаемость только через 7-8 лет. Потому что большой объём инвестиций был вложен в благоустройство. Сам проект благоустройства был разработан даже раньше, чем возникла идея фудмаркета, это не связанные друг с другом вещи. Идея с рынком родилась спонтанно. Во время очередной командировки в Москву года полтора назад я побывал на Усачёвском рынке. Это старый рынок, который реконструировали в фудмаркет, — с несколькими ресторанами, корнерами с разными кухнями мира.

Меня поразило, насколько идея понятна, проста, доступна. И паззл сошёлся: в это же время мы обсуждали с инвестором возможные концепции для помещений на Тернопольской, когда я озвучил идею фудмаркета, ему понравилось.

Проанализировали европейский опыт: оказалось, там такой формат тоже очень актуален. Посмотрели аналогичные пространства в Роттердаме, Лиссабоне, Барселоне. Так и родилась примерная картинка. Над проектом работала команда из десяти человек: дизайнеры интерьера, архитектор, арт-директор, менеджер по аренде.

И какие варианты использования этого помещения ещё рассматривались?

— Площади пустовали пару лет. И сначала были простые варианты: планировалось сдать их в аренду торговым сетям. Но это не увеличило бы трафик, потому что эта часть улицы Тернопольской всегда была перекрыта, о её существовании никто не знал. Там была непонятная парковка, никакого благоустройства не было, по безлюдной улице передвигались только «полётовские» заводчане.

Как прогнозировали трафик? Место же мёртвое, а инвестиции большие. Как можно было быть уверенным, что люди придут?

— Проанализировали поток на других объектах и с помощью нехитрых вычислений наметили трафик, на который можем ориентироваться. В целом изначально было понимание, что вложения в благоустройство, в среду вокруг рынка приведут к успеху: делай хорошо, и это сработает. Повлияло ещё и то, что в Челябинске практически отсутствуют места, по которым приятно прогуляться.

Почему половину площади всё-таки занял сетевой магазин «Перекрёсток»?

— Он своей торговой матрицей должен был дополнить микрорайон: здесь уже были Spar и «Пятёрочка», которые ориентируются на другие ценовые сегменты. «Перекрёсток» по ассортименту никак не пересекается с тем, что представлено на фудмаркете, эта история скорее про синергию, он дополняет концепцию «Белого рынка».

Крупные мероприятия, интересные для всего города, планируете проводить?

— Мы уже провели два мероприятия — торжественное открытие «Белого рынка» и Long Fashion Weekend, на это было потрачено много сил и времени. До конца года тоже запланировано немало мероприятий, но не столь масштабных: выступления музыкальных групп, мастер-классы. Со следующего года планируется большая программа с выступлениями местных звёзд, мастер-классами от корнеров. Проведём и пару-тройку крупных мероприятий — пока всё в процессе.

Мы, кстати, планировали, что здесь пройдёт выступление Тимати у Black Star Burger. Но из-за потенциально большого количества гостей городские власти перенесли мероприятие к «Трактору». С одной стороны, возможно, из-за толпы действительно могли возникнуть опасные ситуации и давка, но с другой — было бы интересно принять на этой площадке событие такого масштаба.

«Попытки копирования — позитивный тренд»

Спустя полгода после запуска «Белого рынка» Altdevelop планирует повторить успех, открыв фудмаркет в ТРК «Елки» на северо-западе Челябинска. Кроме того, по словам Максима Кутепова, в ближайшее время в разных районах города появится и несколько «клонов».

Какие еще концепции стритфуда хотелось бы привезти в Челябинск?

— Вот сейчас в «Ёлках» мы запускаем второй «Белый рынок». Там будет представлено 12 корнеров. Планируются новые концепции, которых нет на Тернопольской. В том числе израильская кухня, рыбный корнер, китайский и корейский стритфуд.

Сейчас полным ходом ведутся строительные работы, закуплена вся мебель. Если всё получится, то в техническом режиме «Белый рынок» в «Елках» откроется до Нового года. Это будет меньший формат, нацеленный в первую очередь на жителей ЖК «Александровский» и автомобильный поток, движущийся в сторону «Паркового». При выборе места был учтен тот факт, что основные рестораны сосредоточены в центре города, конкуренция в данной локации очень низкая.

Планируете также вложиться в благоустройство, как на Тернопольской?

— Да, проект благоустройства в процессе разработки: планируем создать большое количество мест отдыха, озеленение, современные детские площадки и даже, если позволит бюджет, уличный амфитеатр для проведения локальных мероприятий и неформального общения.

Как вы думаете, меняется ли мировоззрение челябинских собственников торговых пространств? Да, появляется «Белый рынок», но параллельно есть такие устаревшие вещи, как ТРК «Космос»…

— Ну, в случае с «Космосом»: главная проблема там — расположение и странная посадка здания по отметкам. Он достаточно близко расположен к жилым домам, и, естественно, местным жителям это не нравится. Насколько я понимаю, сейчас «Космос» пытается снизить напряженность, собственники предпринимают какие-то шаги, пытаются повысить лояльность местных жителей через организацию комфортной городской среды.

На мой взгляд, когда местные девелоперы будут «сажать» здания таким образом, чтобы не образовывались ступени и барьеры, это будет фантастика. Данный факт вроде бы всем очевиден, но почему-то им пренебрегают.

Если присмотреться, на «Белом рынке» нет ни одной ступени, все неровности ландшафта нивелируются пандусами и перепадами в местах озеленения.

Что касается переоценки в головах инвесторов, после открытия «Белого рынка» я уже заметил, как в Челябинске пытаются повторить данный формат. Некоторые просто копируют, кто-то обращается за консультациями. В любом случае, в ближайшие год-два откроется ещё минимум два-три подобных пространства. Я считаю попытки повторения успеха «Белого рынка» очень позитивным трендом. Я сам, как житель Челябинска, буду рад появлению новых интересных локаций. Будет круто, если застройщики начнут расширять границы проектирования за пределы стен или красных линий и продумывать проекты с учетом городской среды в рамках целых кварталов.