Кризис арендных отношений

ДЕЙСТВУЮЩИЕ ЛИЦА

Степан Залесов - директор по производству

Николай Сходняк - генеральный директор

Алексей Носырев - коммерческий директор

ДОСЬЕ

«Любо-Дорого & Ко» — компания численностью 100 человек на стадии бурного роста. Недавно открыла свое производство, сбыт включает оптовый отдел и розницу (два собственных магазина). У компании есть сервисный центр, обслуживающий основной продукт — ТОВУС.

ТОВУС — универсальный продукт (название образовано от сокращения «товар-услуга»), спозиционированный как на частного, так и на корпоративного клиента.

Решение предыдущей серии

Руководство «Любо-Дорого & Ко» взялось за отладку внутрифирменных коммуникаций. Николай Сходняк созвал совещание, где развеял домыслы и слухи, возникшие среди сотрудников. Директор по персоналу получил указание совместно с сотрудниками разработать должностные инструкции и отправить их в челябинский филиал. Решено рассмотреть возможность покупки системы электронного документооборота.

 *******************************************************************************************************************************************

Первые глотки минеральной привели в движение пазлы рассыпавшейся картины мира. «Все дело в волшебных пузырьках», — сказал кто-то Залесову в правое ухо, а в левом почти одновременно запищали сигналы точного времени. Степан Семенович покрутил головой, пытаясь восстановить тишину. Из глубин подсознания выплыл мерцающий образ человека в войлочных тапочках и костюме цвета маренго. Обращаясь к Залесову, он беззвучно открывал рот. «Громче!» — не то попросил, не то потребовал Степан Семенович и хотел уже сунуть голову под холодный кран, как вдруг — бац-бац-бац! — изображение и звук совместились. «Условия аренды придется пересмотреть…» — предупредил человек в тапочках и, прежде чем раствориться в тумане, одарил Залесова улыбкой.

— Вот оно почему… — сказал директор производства театральным шепотом. Он вспомнил: человек в костюме цвета маренго — комендант здания, где «Любо-Дорого & Ко» снимает первый этаж под производство ТОВУСа. Дом принадлежит государству. Раньше там находилось ПТУ, а теперь площади сдают всем желающим. Коменданта Залесов считал вменяемым. Войлочные тапки, позволявшие этому типу бесшумно ходить по коридорам, неумолимо, как возмездие, появляясь за спинами арендаторов, были, пожалуй, единственным минусом. В минувший четверг он сообщил Залесову, что с первого ноября арендные ставки увеличиваются в пять раз. Поначалу Степан Семенович не придал его словам большого значения, собираясь уладить отношения за бутылкой «Джонни Уокера» (в итоге они выпили три), однако переговоры об аренде зашли в тупик.

— Мои полномочия небезграничны, — признался комендант с некоторой даже стыдливостью, заедая виски маринованным корнишоном. — Могу дать отсрочку на два месяца, но не больше, иначе меня неправильно поймут. Не обессудьте…

Залесов вспомнил, как его учили работать с возражениями, и уже открыл рот, чтобы сказать: «Мне импонирует ваша прямота…» — но не нашел подходящих аргументов. В голове вертелась фраза «Вы меня губите!», почерпнутая из произведения «Дубровский», — использовать ее Залесов не решился. Вернувшись домой, директор производства выпил бутылку водки и забылся тяжелым сном. Выйти из штопора ему удалось только во вторник, когда в голове заиграло радио.

Едва картина прояснилась, Степан Семенович принял душ, побрился, съел полпачки Alka Zeltser и устремился в офис «Любо-Дорого & Ко». По дороге он запросил у Николая Сходняка аудиенцию.

— Я не спрашиваю, почему вы два дня отсутствовали на работе, — холодно сказал генеральный директор вместо приветствия. — Причина, в общем, понятна. Меня беспокоит другое — ваши кризисы обходятся компании слишком дорого.

— По поводу дороговизны я и хотел с вами поговорить, — перехватил инициативу Залесов, двигая кресло ближе к столу Сходняка (1,2 м — зона социального контакта) и усаживаясь несколько сбоку, дабы не провоцировать конфронтацию. — Дело в том, что государство перекрыло кислород малым предприятиям, работающим в производственном секторе. — В этом месте Степан Семенович сделал паузу, рассчитывая на ответную реплику.

Сходняк на манипуляцию не купился. Он избрал тактику пассивного слушания — тянул время и смотрел на Залесова. Часы тикали. На четырнадцатой секунде в кабинет заглянул Алексей Носырев с пачкой бумаг, быстро оценил обстановку и, буркнув «Наверное, я некстати», дал задний ход.

— Ситуация вкратце такова, — сдался директор производства через полторы минуты. — Когда мы начинали выпускать ТОВУС, государство декларировало поддержку производственников. В частности, это касалось арендных ставок: мы платили в три раза меньше, чем фирмы «купи-продай», расширяли производство, приобретали новые станки, подводили к ним электричество. В итоге площадь участка выросла в четыре раза. И тут государство изменило правила игры.

В этом месте Залесов сделал еще одну паузу. Он сидел в открытой позе: ладони рук направлены к собеседнику, на лице — решимость противостоять роковым ударам судьбы. Сходняк продолжал играть в молчанку.

— Так вот. Государство перестало делить компании на торговые и производственные. Теперь оно говорит: все бизнесы должны арендовать квадратные метры по рыночным ценам. А что такое рыночная цена? — спросил Степан Семенович сам себя, украдкой бросив взгляд на генерального директора — не спит ли? И пояснил: — Рыночная цена — тот максимум, который можно выжать из арендатора в данной точке географического пространства.

Сходняк безмолвствовал. Залесов с трудом подавил желание помахать ладонью перед лицом начальника, решив дать ему контрольное время — минуты две-три.

— Объемы товарной продукции в «Любо-Дорого & Ко» растут на 10-15% в год, мы не можем отдавать за аренду в пять раз больше, иначе производство станет нерентабельным, — резюмировал директор производства. — Нужно придумать, как будем выкручиваться, потому что арендодатели не хотят идти нам навстречу.

В этот момент Николай Сходняк ожил.

— Если не ошибаюсь, эта казуистика с арендой тянется уже второй год, — полуутвердительно спросил он, подавшись вперед и переместив взгляд с Залесова на календарь «Пирелли».

— Года полтора-два… — нехотя признался Степан Семенович, — но в активную фазу вступила недавно. До сих пор мне удавалось оттягивать этот процесс, вести переговоры. А теперь они хотят, чтобы с января «Любо-Дорого & Ко» платила, как все.

— Правильно ли я понимаю, что мы упустили время и загнали проблему внутрь, вместо того чтобы искать решение, пока нас еще не прижало? — спросил Сходняк скучным тоном, надевая и снимая очки. — Мне кажется, ваши переговоры с арендодателем неэффективны и приводят к нарушениям трудовой дисциплины. Впрочем, об этом мы еще успеем поговорить. Сейчас нужно разобраться, какие у нас есть варианты.

— Выход очевиден, — пожал плечами Залесов. — Придется купить здание и перебазировать производство туда. Возьмем кредит, потом рассчитаемся.

— Кредит нам дадут под 14-15%, за постройку площадью 2-3 тыс. кв. м придется выложить огромную сумму, — размышлял Сходняк. — Переезд, даже при благоприятном раскладе, займет два-три месяца, а останавливать выпуск ТОВУСа мы не можем. Хорошо бы, конечно, купить и площади, и новую технологическую линию, запустить производство в другом месте, а потом распродавать старое оборудование по частям.

— Давайте так и сделаем, — быстро согласился Залесов. — Тем более что для ТОВУС-премиум нужны станки нового поколения и запас по мощности. А мы р-р-раз — и в дамки!

Но тут у него в голове снова заиграло радио.

Как Николаю Сходняку решить проблему с арендодателями?
Имеет ли смысл возобновить переговоры с представителем арендодателя в лице государства?
Надо ли отказываться от аренды и покупать собственное здание?
Можно ли перебазировать производственные мощности на новое место без ущерба для бизнеса?

**********************************************************************************************************************************************

Александр Котегов
директор компании «ПрофВент»
Ситуация сложная, хотя и не безвыходная. Решать проблему с арендодателями Николай Сходняк должен только на основе доброжелательного отношения и с учетом интересов компании.

Возобновлять переговоры с представителем арендодателя в лице государства сейчас бессмысленно. Если повысились цены, то, как правило, это согласовано с вышестоящими государственными структурами. А бороться с ветряными мельницами – дело неблагодарное. Однозначно необходимо покупать собственное здание. Тем не менее, пока не будет решен вопрос о приобретении помещения, от аренды отказываться нельзя. Даже арендодатель не должен догадываться о намерениях фирмы купить собственные производственные мощности.

Перенести производство на новое место без ущерба для бизнеса невозможно, даже если заранее выпустить продукцию на склад, а потом, во время переезда, реализовать складские запасы. В любом случае потребуются серьезные вложения в сырье, людские ресурсы, маркетинг.

Главное в этой ситуации – настроить коллектив компании на преодоление трудностей, на борьбу. Правда, нужно учесть, что в случае достижения победы лавры должны достаться каждому члену команды.

Алексей Голубков
начальник юридического отдела НПП «Гарант Урал»
В первую очередь Сходняку необходимо выяснить законность и обоснованность резкого повышения арендной платы. Отношения аренды между сторонами регулируются договором: долгосрочным или краткосрочным. Краткосрочный договор дает возможность ежегодно менять условия аренды, а долгосрочный предусматривает длительные стабильные отношения, и изменение его условий может возникать только в крайних ситуациях. Если повышение ставки незаконно, то Сходняк вправе обратиться в арбитражный суд с иском. Если условия аренды обоснованы и не противоречат законодательству, то организация самостоятельно принимает решение о продлении договора аренды, и это вопрос из области экономики.

Как выход между сторонами может быть заключен договор аренды с правом последующего выкупа арендованного имущества. В этом случае после окончания сроков договора арендатор имеет право купить помещение, стоимость которого рассчитывается по муниципальным тарифам. Перебазировать производство в другое здание без ущерба практически нереально, потому что организация в любом случае столкнется со множеством трудностей: демонтаж и транспортировка оборудования, подготовка нового помещения, прокладка электрических и коммуникационных сетей. Остановка производственной деятельности неизбежна.

Андрей Петров
коммерческий директор ПФ «Вкусные кухни»
Николай Сходняк должен выходить с переговорами не на исполнителей, а на представителей компании, принимающих решения. Сейчас нужно попытаться удержаться на старой арендной плате максимально большой срок. Однако стоит постепенно отказаться от аренды и купить свое здание. Как бы долго они ни оттягивали ситуацию, арендные ставки в любом случае придут к рыночным. К тому же рост объемов продаж товарной продукции через год или два приведет к недостатку производственных площадей, и в «Любо Дорого» опять будет либо тупиковая ситуация, либо остановка роста фирмы. Проценты по кредиту, как правило, действительно близки к стоимости аренды. Одновременно с приобретением помещения нужно запускать и новую технологическую линию. Понятно, что перебазировать оборудование без потерь не удастся, но свести их к минимуму возможно. При производстве, занимающем 2-3 тыс кв. м, я бы предложил следующую программу переезда, реализуемую до июня 2008 г.:

1. Разработка проекта;

2. Согласование с банком;

3. Заказ оборудования (срок поставки, как правило, не менее шести месяцев);

4. Покупка помещения;

5. Ремонт, согласование и подготовка помещения к приему оборудования;

6. Переезд. Всех людей, не занятых в монтаже оборудования, отправить в плановый отпуск.

решение предыдущей серии
Руководство «Любо-Дорого & Ко» взялось за отладку внутрифирменных коммуникаций. Николай Сходняк созвал совещание, где развеял домыслы и слухи, возникшие среди сотрудников. Директор по персоналу получил указание совместно с сотрудниками разработать должностные инструкции и отправить их в уфимский филиал. Решено рассмотреть возможность покупки системы электронного документооборота.