«Коллапс в строительстве можно преодолеть за счет дотаций бюджетникам» — Дмитрий Довженко

Дмитрий Довженко, председатель комиссии по бюджету и налогам Челябинской городской думы:

— В майских указах президента и в национальном проекте «Жилье и городская среда» поставлена крайне амбициозная цель: за семь лет, к 2024 году, ускорить темпы жилищного строительства в стране до 120 млн кв. м в год. При этом стоит оговориться, что строительная отрасль в стране просела еще в 2016 году, и с того времени объемы возводимого жилья неуклонно снижались. Существенные отклонения от плановых показателей проявились в первый же год: в 2018 году отставание оценивается в 12,7% от заявленных 86 млн кв. м — то есть де-факто за год будет построено только 75-76 млн кв. м, что даже ниже показателя предыдущего года (79,2 млн кв. м). Прежде всего, застройщики споткнулись о новый закон, упразднивший выручавшую в течение многих лет схему долевого участия в строительстве.

Отсутствие реальной мотивации и ответственности чиновников за достижение показателей майских указов и иных федеральных программ, направленных на развитие городской среды и жилищного строительства, порождает полное безразличие к их исполнению. А застройщик, зависимый от множества разрешительных документов, вынужден либо «договариваться», либо месяцами обивать пороги министерств и ведомств.

Кроме того, сильнейшим сдерживающим фактором остается низкая покупательная способность: у людей, которые мечтают приобрести собственное жилье или переехать в более просторную квартиру, просто нет свободных денег. А на рынке ипотечного кредитования также наметились легкие заморозки: к концу года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 9,5%, а после повышения Центробанком ключевой ставки с 7,5 до 7,75% (и даже в преддверии этого события)  банки также начали плавно повышать кредитные ставки.

Необходимо принять тот факт, что в сегодняшних реалиях ни крупный бизнес, ни малый не готовы поднимать уровень заработных плат. На фоне усиления фискальной нагрузки это может быть только крайней, вынужденной мерой, вызванной тем, что денежный поток снижается. И в ситуации, когда падение реальных доходов населения продолжается уже пятый год подряд, наиболее действенным рычагом поддержки строительной отрасли, которая является мультипликатором для всей экономики, становится прямое целевое стимулирование приобретения жилья. К примеру, неформальное партнерство бизнеса и власти, в рамках которого муниципалитеты бесплатно предоставляли бы земельные участки под жилищное строительство, а застройщики, в свою очередь, обязались бы продать построенные квартиры по цене на 20% ниже установленной рыночной. При этом строительство инженерной инфраструктуры застройщики были бы обязаны произвести за свой счет, а квартиры продавать с отделкой.

Сегодня государство, к сожалению, уклонилось от решения проблем обеспечения жильем малоимущих граждан, включая бюджетников. Прикрываясь капитализмом. Но при этом все развитые капиталистические страны эту проблему решают. Муниципалитет сдает в аренду квартиры малоимущим, в том числе бюджетникам. Это не только обеспечивает принцип справедливости и соблюдение конституционных прав граждан, но и имеет практический смысл: когда в каком-то регионе возникает нехватка учителей и врачей, это позволяет упростить переезд нужного специалиста.

Хорошая модель, которая была успешно опробована в Челябинской области еще при губернаторе Вадиме Соловьеве — каждый бюджетник, который проработал определенное количество лет, получал от области денежное пособие на приобретение жилья. И тогда, в 1995-1996 годах, это позволило сохранить строительную отрасль, в том числе и заводы по производству стройматериалов. Почему бы не вспомнить этот опыт сейчас, когда проблемы у стройиндустрии не менее серьезные? Цена вопроса на самом деле в масштабах области смешная – 200-300 млн руб. Если взять квартиру средней площади – 50 кв.м. и среднюю стоимость квадратного метра в новостройках — 30-32 тыс. руб. за кв. м — то субсидия в размере 4 тыс. руб. на каждый квадратный метр могла бы составить в общей сложности 200 тыс. руб. Для работников бюджетной сферы, которые наиболее подвержены ударам экономических бедствий, это стало бы колоссальным подспорьем. Деньги могли бы использоваться в том числе и в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Размер дотации достаточно условен и мог бы быть увеличен до пяти тысяч на квадратный метр или снижен до трех в зависимости от стажа работы в бюджетной сфере.

К слову, крупные предприятия также могли бы добровольно софинансировать первоначальный взнос по ипотечному кредиту в сумме 150 тыс. руб. для ограниченного числа сотрудников по их выбору. Годовой объем заработной платы сотрудников с отчислениями по крупным и средним предприятиям и организациям области оценивается в 500 млрд руб., то есть «жертвы» работодателей составят всего 0,06% от расходов на оплату труда.

Это сразу же подстегнуло бы строительную отрасль: сколько сейчас новостроек и в Челябинске, и в городах области с пустыми квартирами? И для скольких людей переезд в новое жилье – самая заветная, но несбыточная мечта?

Кстати, при определенных изменениях в местном законодательстве две–три крупных строительных компании могли бы решить давно набившую оскомину проблему ветхоаварийного жилья в центре Челябинска буквально за несколько лет. И сегодня многие застройщики готовы точечно зайти внутрь квартала, решить проблему расселения жильцов, снести покосившийся барак и построить на его месте комфортный, современный дом. Проблема в том, что сейчас в рамках закона о комплексном развитии территории застройщики должны отчислять городу 30% от общего объема возводимого жилья, а экономический смысл вся эта затея приобретает только в случае, если эта норма снизится хотя бы вдвое. Хотя даже при таком раскладе это будет менее выгодно, чем приобретение через аукцион пустующего участка где-то на окраине города.

Вопрос и в том, чтобы не было воспрепятствования со стороны властей, которое возникает буквально на каждом уровне: кадастровый учет, Росреестр, комитет по имуществу и земельным отношениям. Город постоянно расширяется, и нормальная история, когда центр — высотный, а окраины застроены малоэтажным жильем. В Челябинске все наоборот: на окраинах — бетонные джунгли новостроек, а центр — пустой, необжитой, заросшие бурьяном пустыри и полулегальные стоянки и шиномонтажки.

Конечно, речь не идет о том, чтобы в историческом центре выросли десятиэтажные типовые панельки, которые через сорок лет придется сносить. Это вопрос четких договоренностей муниципальных властей и бизнеса. Дело за малым – нужна политическая воля региональных властей и легкое принуждение бизнеса. На самом деле это выгодно и тем, и другим, но пока не все об этом догадываются.

Колонка написана специально для DK.RU