Как отстроить поселок размером с Монако за 8 лет. ОПЫТ Бориса Валеева, «Лесной остров»

В конце 2015 г. загородный поселок «Лесной остров» завершил основную стройку. Осталось около 15% непроданных участков. В планах у девелопера — построить детский, спортивный и бизнес-центр. По словам Бориса Валеева, первая очередь поселка изначально не была его частью ­­— она подавалась как простой продукт.

 

— Хочу сразу поднять достаточно болезненную тему — как на вас отражается проект Томинского ГОКа?

— Наш поселок и ГОК разделяет Шершневское водохранилище. И если проект (ГОК) как-то плохо отразится на экологии, это отразится, в первую очередь, на Челябинске. Жители «Лесного острова» последними это почувствуют. Если предполагать, что это вселенское зло, то можно собирать чемоданы и просто уезжать в другой регион — и точка. И если кто-то мечтал уехать из Челябинска, для него ГОК стал лишь поводом. Мы живем в промышленном городе, и если выбирать — жить рядом с промпредприятиями или за городом — то тут каждый решает сам. По нам скажу, что истерия вокруг проекта давно закончилась — покупатели даже не спрашивают про это.

 

Для Челябинска проект «Лесного острова» стал чем-то вроде революции на рынке или вы уже были не первыми с подобной концепцией?

— Нет, в то время у нас было анонсировано много городов-садов. Люди обещали, что им в голову придет — и аквапарки, и чуть ли не шимпанзе, и школы, и полноценные торговые комплексы, и что-то еще. Мы даже как-то блекло смотрелись на их фоне, потому что изначально не обещали того, чего не собирались делать. Как заказчик и по большей части исполнитель всех проектных решений мы понимали, что все обещания надо будет реализовывать и инвестировать в них. Поэтому у нас меньше было китчевых решений. Но из тех, которые мы анонсировали, 95% реализовали.

 

Когда стартовали продажи поселка, сложно было завоевать доверие рынка — что все будет достроено, доведено до ума?

— Первую очередь мы тогда не анонсировали как часть «Лесного острова». Мы выводили ее на рынок как самостоятельный поселок — у него даже исторически отдельный заезд сохранился, сейчас он используется как служебный. Квартал имел полностью закрытый периметр. Это был достаточно простой продукт без концепции — коммуникации и земля. Потребитель, который покупал участок в «Полянки-1», не настраивался на то, что у него будет развитая инфраструктура, прогулочные зоны, пруд. И ценообразование было соответствующее.

Попутно мы переделывали проект планировки «Лесного острова» — у меня целый шкаф забит рабочей документацией с первым проектом. Мы оптимизировали протяженность улиц, длину сетей, сокращали затраты. Нашли интересные решения, наши изюминки: были сделаны небольшие переулки для более комфортного и компактного расположения домов.

 

Между оформлением земли в аренду и началом строительства прошло два года. С чем это связано?

— Мы взяли земельный участок в аренду летом в 2007 г., стали заниматься проектной и разрешительной документацией. Тогда это проходило немного сложнее, чем сейчас. Во-первых, на тот момент в Челябинской области не было примеров, как делать подобные загородные поселки, с чего начинать. Была анонсирована работа по нескольким поселкам, но каждый шел своей дорогой и шишки все набивали. И законодательство было менее гибким. Например, сегодня постановка на кадастровый учет занимает 7–10 дней, а раньше — не менее 30 дней. Мы порой целый год тратили на согласование, если надо было что-то исправить в планировке. Исправляешь какую-то ошибочку в документе за несколько часов и потом целый месяц ждешь. То же самое с разрешениями на строительство, согласованием проектной документации, линейными сооружениями.

 

Почему вы решили развивать поселок постепенно?

— Территория поселка свыше 2 млн кв. м — мы уже больше, чем самое маленькое государство в мире — княжество Монако. И, понимая объем работ, мы сразу пошли по пути постепенного развития — строились очередями. За счет того, что мы идем поступательно, логистика выстроена так, чтобы доставлять стройкой минимум неудобств тем, кто уже здесь живет.

 

Создать полноценную среду

Сейчас в поселке из основных объектов инфраструктуры действует медцентр, магазин, спортивные площадки, летний ресторан, прогулочные зоны, пруд с водопадом. В планах у «Лесного острова» есть еще ряд проектов, которые будут реализованы в ближайшие несколько лет.

 

С чем связано решение строить свои коммуникации, а не подключаться к существующим сетям?

— У нас вариантов не было. К счастью или несчастью, нам дали точку подключения к электросетям в 12 км от поселка. Пришлось выполнять реконструкцию подстанции в партнерстве с МРСК: вместо двух трансформаторов по 6 мегаватт мы поставили два по 16. Провели свыше 40 км линий электропередач на опорах 110 киловольт — колоссальное количество инвестиций было вложено. Только линиями электропередач мы занимались с 2008 г. по 2011 г. То есть четыре года ушло на то, чтобы подключить поселок к современным мощностям.

 

Сколько средств в итоге ушло на электричество и газ?

— Суммарные затраты на электроснабжение — больше 150 млн руб. на внешние сети и порядка 70 млн руб. на обустройство внутренних сетей поселка. Около 60 млн руб. ушло на внешний газопровод — было построено 26 км внешнего газопровода, не учитывая еще и коммуникации внутри поселка, где 15 км улиц. Зато сейчас о том, что пришлось строить все самим, не жалеешь. Например, до недавнего времени ни в одном поселке под Челябинском не было своих современных сетей — все сидели на существующих деревенских или районных. А они очень ветхие, каждую неделю происходят аварии. Поэтому все, кто подключен к этим сетям, имеют дома генератор, иначе жить невозможно. Не понаслышке понимаю, о чем речь, мы сами так два года жили, пока по временной схеме электроснабжения работали.

 

 

Жители поселков часто жалуются на состояние дорог. Вы что-то можете сделать в этой ситуации?

— До недавнего времени мы были вынуждены выполнять ремонт подъездных дорог самостоятельно. Сейчас часть подъездных путей находится в тяжелом состоянии, требуется капремонт. Дороги принадлежат области, и я знаю, что властями был разработан проект реконструкции дороги через поселок Северный, которая ведет к нескольким поселкам. Сегодня решается вопрос о финансировании, потому что было много обращений от граждан, от школы в деревню Малиновка, от главы поселения в соответствующие ведомства. Почти 700 человек коллективное обращение подписали, сейчас оно рассматривается.

 

Одна из самых сложных и затратных проблем для поселков — социальная инфраструктура. Как вы решаете эту проблему?

— Во-первых, мы построили медицинский центр. Как только был заселен район, появилось понимание, что он нужен. С его строительством были свои сложности. Надо было оформлять много разрешительной документации, получать лицензию, закупать оборудование и набирать штат. Зато теперь это единственное медучреждение на достаточно большой территории. Пока он не работает круглосуточно, но в будние дни человек может получить квалифицированную медпомощь, не выезжая за пределы поселка.

 

Несколько лет назад вы анонсировали проект бизнес-центра. Почему его не удалось пока построить?

— У нас есть ряд объектов, которые мы сейчас проектируем. В том числе и бизнес-центр, но он не первый на очереди. Недавно завершили разработку концепции физкультурно-оздоровительного комплекса. Также разрабатывается концепция детского центра по типу Дома пионеров, где будут кружки, секции, занятия английского и т. д. А наш торгово-офисный центр, который будет размещен у нового выезда из «Лесного острова», будет построен тогда, когда будет достроена дорога к нему. Пока она недостроенная из-за неоконченной «дорожной революции», брошена в поле, нет смысла заниматься объектом, который может быть не востребован. 

 

А как обстоит ситуация с детским садом? Ранее звучала информация о том, что вы будете кооперироваться с властью в этом вопросе.

— Мы кооперироваться со всеми просто устали. В рамках детского центра предполагается, что будет коммерческая группа для детей. Пока на этом все. А вообще, ранее мы передали большой земельный участок на въезде, где изначально предполагалось размещение коммерческой инфраструктуры, властям. Они попросили его выделить, чтобы Минобр там построил детсад. Мы участок им предоставили, хотя пришлось полностью перепроектировать территорию, завести всю коммерческую инфраструктуру внутрь поселка. К участку подвели необходимые сети, участок передали и все…

 

И все?

— На этом история пока закончилась. И эта проблема просто и быстро уже не решится. Мы рассчитываем только на свои варианты. Это, возможно, даже лучше. Так или иначе, но мы же часть города. Многие возят детей по дороге на работу и с работы забирают — это так же, как и если бы ты проживал в любом другом удаленном от города поселке. Каждый родитель сталкивается с этим.

 

Помочь со стройкой

Чтобы воплотить оставшиеся проекты поселка в жизнь, девелопер хочет, чтобы было застроено максимальное количество участков. Иначе развивать инфраструктуру будет просто невыгодно. Для этого Борис Валеев и его команда запускают проект, который поможет быстрее заселить последнюю очередь поселка. Суть его заключается в следующем — клиент может приобрести готовый дом в 90 кв. м, а через какое-то время, когда будет готов, расширить его до 200 кв. м.

 

Кроме того, что вы создаете социальную и коммерческую инфраструктуру, вы тратите средства на содержание поселка. Собственники принимают участие в этом? 

— Каждый собственник в «Лесном острове» заключает минимум три договора: прямой договор с «Челябэнергосбытом» на поставку электроэнергии, прямой договор с «Новатэком» на поставку газа и договор на содержание территории общего пользования и инфраструктуры поселка. Стоимость последнего фиксированная — 2100 руб. в месяц. Это базовый тариф, который применим для 90–95% жителей. Есть повышающие коэффициенты, например, для тех, у кого участков несколько, либо они в разы больше, но это 5–10% жителей.

 

У вас получилось создать то, что вы хотели?

— То, что мы хотели создать на текущем этапе, скорее, да. Впереди следующий этап — пуск коммерческой инфраструктуры и этап самостоятельного плавания поселка без застройщика. 

 

 

Решение запустить проект «Дом на вырост» обусловлено создавшейся экономической ситуацией?

— Отчасти да, но больше не с этим связано. В конце 2015 г. мы закончили глобальное строительство «Лесного острова». Сейчас планируем закончить строительство коммерческих проектов: детского центра, спортивного центра, которые уже были анонсированы. К моменту запуска хочется, чтобы в поселке проживало максимальное количество людей. И чтобы быстрее реализовать оставшиеся 15% участков, чтобы быстрее началось их освоение, мы переходим к реализации готовых домов. Кроме того, надо понимать, что человек, который хочет построить дом своей мечты, но ни разу этого не делал, сталкивается с большим количеством трудностей. Поэтому и появилась идея сделать дом, который можно поэтапно развивать. Мы озадачились этим продуктом, нашли достаточно удобное архитектурно-планировочное решение. Учли, чтобы процесс достройки не мешал проживанию и выпустили на рынок.

 

В чем суть проекта «Дом на вырост»?

— Если человеку понадобится дом больше, то он может расширить его до 200 кв. м, когда будет к этому и финансово, и психологически готов. Может быть, пожив в таком доме с большой прилегающей территорией, он вообще передумает дальше строить. А может, его семья станет больше, родятся дети, и он захочет его расширить. 

 

Как сейчас продвигается проект?

— Сейчас возводим демонстрационный дом своими силами. Рядом уже предлагаем участки сразу с подрядом. Мы в принципе можем продать проект на этот дом и дать людям возможность построиться в любой другой части «Лесного острова», либо где-то еще. Наша цель — не возвести жилье и продать его. Нам важнее дать людям инструмент, как построить быстрее свой дом в «Лесном острове», и перейти из фазы «строительство» в фазу «жизнь». Чтобы человек не убил мечту о красивой загородной жизни. 

 

Фото: Иван Карлышев