Как не прогореть, покупая квартиру в новостройке: мнение эксперта

Ряд судебных процессов с требованиями к застройщикам компенсировать расходы за отделочные работы захлестнул Челябинск. Строительные компании, пользуясь юридической неосведомленностью покупателей квартир, применяют различные схемы обмана, утверждает Анастасия Шептикина, исполнительный директор юридической компании «Ореол»:

— Так, один из челябинских застройщиков в рекламе акцентирует внимание на  качественной отделке квартир, подробно указывая, какие материалы и надежные конструкции используются. Продажу квартиры застройщик оформляет подписанием одновременно двух договоров: первый — договор участия в долевом строительстве, второй — дополнительное соглашение к данному договору, где прописаны работы по чистовой отделке.

В договор долевого участия, как правило, уже заложена стоимость чистовой отделки, и по дополнительному соглашению покупатель оплачивает лишь 1 тыс. руб., независимо от площади покупаемой квартиры. Рисков, по утверждению застройщика, никаких нет, а заключение двух договоров — вынужденная мера внутреннего документооборота компании-застройщика. Но проблемы возникают, когда покупатель обращается с претензиями по некачественно выполненной отделке сначала к застройщику, а потом в суд.

Ввиду того, что в момент покупки квартиры дополнительное соглашение, как правило, не регистрируется (зачастую по инициативе представителя застройщика), то его как бы и нет, чем и пользуется застройщик, заявляя, что продавал квартиру без отделки. Схема продажи с использованием двух документов на сегодняшний день — норма жизни.

Аналогичным образом продают квартиры и другие застройщики. Например, в дополнительном соглашении могут прописать, что чистовая отделка проводится в рамках акции, поэтому в случае выявленных дефектов претензии покупателя рассматриваться не будут. Включая такой пункт в соглашение, застройщик явно подстраховывается от возможных претензий со стороны покупателя. При этом он забывает, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» говорит о том, что условия договора, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, являются ничтожными.

Есть и другие варианты ухода от ответственности. Некоторые застройщики также предлагают подписать два договора, с той лишь разницей, что в качестве второго документа значится «договор подряда». При этом подрядчика застройщик определяет сам, и это не всегда надежный исполнитель. Стоимость услуг по отделке подрядчиков может составлять 20 тыс. руб., независимо от размеров квартиры. В эту стоимость, согласно договору подряда, входят и произведенные подрядчиком работы, и все необходимые материалы для выполнения им работ в полном объеме и с надлежащим качеством

Иногда застройщик может переоформить все непроданные до сдачи дома квартиры на другого человека — например, своего директора. И все последующие продажи официально будут осуществляться от его лица. На предъявленную претензию о возмещении убытков за некачественно выполненную отделку застройщик, на фирменном бланке компании и за подписью директора, отвечает, что квартира приобретена у другого собственника, и застройщик в данном случае не является участником спора.

Далее в ответе на претензию застройщик пишет, что передавал квартиру третьей стороне (своему директору) без внутренней отделки и внутренних инженерных систем.

На вопрос в суде о том, почему спорная отделка как две капли воды похожа на ту, что в соседних квартирах, которые были проданы застройщиком клиенту напрямую, представитель застройщика пояснить не смог.

Иногда застройщики проворачивают и более сложную схему. Так, определенная компания выигрывает торги под застройку участка, а затем передает участок в субаренду другому застройщику с уставным капиталом 10 тыс. руб., который строит дом и осуществляет отделочные работы. А компания, у которой уставный капитал более 100 млн. руб., официально стоит в стороне. Далее готовые квартиры продаются директору первой строительной компании и поступают в продажу по схеме предыдущих застройщиков. 

Некоторые застройщики вовсе могут не выдать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не откажется от своих претензий. Люди вынуждены обращаться в суд, чтобы законно получить акт приема-передачи и оформить недвижимость в собственность.

Челябинские суды не особо вникают в суть споров по приведенным выше схемам. О том, что перед оформлением сделки покупатель должен получить строительное образование, знать госты, снипы, купить специальные приборы и досканально проверить квартиру, суд в своем решении не указывает. Почему Федеральный закон обязывает застройщика обеспечить покупателю пятилетнюю гарантию, также непонятно.

На вопрос о том, что вынуждает застройщиков массово прибегать к построению схем и уходу от ответственности, юристы отвечают просто: жадность. На этот же вопрос представитель застройщика мне как-то ответила: вы понимаете, какими объемами мы строим? Мы отделку подъезда стандартного многоэтажного дома сдаем за одну неделю.