Подписаться
Курс ЦБ на 24.07
73,76
86,84

«Из Челябинска уехало 15 тысяч семей. Средний класс. Но основная волна уже схлынула»

«Из Челябинска уехало 15 тысяч семей. Средний класс. Но основная волна уже схлынула»
Автор фото: Ирина Подгорных. Иллюстрация: Деловой квартал

Низкая стоимость квартир в Челябинске совершенно не делает город привлекательным для жизни: чтобы преодолеть упадок в отрасли, застройщикам следует не снижать планку, а напротив, повышать ее.

О том, сколько челябинцев в поисках лучшей жизни уехали за последние два-три года, есть ли предпосылки для роста стоимости квадратного метра и почему в город не заходят крупные федеральные застройщики, в интервью DK.RU рассказал директор Центра недвижимости «Форум» Игорь Чернядьев.

Как будто нет ни «Пятерочки», ни «Ленты»

В Челябинске средняя цена квартир в новостройках с февраля 2018 г. выросла за год на 6%, по данным аналитиков ЦИАН, и теперь составляет 45,5 тыс. руб. Однако повышение цен произошло лишь у трети застройщиков, а жилье в более чем 60% новостроек продается по прежним расценкам или даже ниже, чем год назад. Лидером по динамике стал 50-й микрорайон, который является продолжением крупного проекта «Парковый» — плюс 13%. Проект расположен на окраине города, все квартиры реализуются с полной отделкой, — отмечают аналитики. На 11% за год выросли цены в ЖК «Ньютон» компании «Легион», где средняя цена составила 53,3 тыс. руб. за кв. м. Также за год подорожало жилье в жилом комплексе «Манхэттен»: цены выросли на 10% до 53,1 тыс. руб. за «квадрат».

Обрисуйте в двух словах сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья в Челябинске? Удалось ли переломить тренд по стагнации стоимости квадратного метра?

— Есть ощущение, что в Челябинске уставший, устоявшийся рынок жилой недвижимости. Круг ключевых игроков — узкий, спектр предложений — крайне ограниченный, цены держатся примерно на том же уровне уже несколько лет подряд.  И предпосылок для взлета нет: полагаю, в этом году квартиры в новостройках подорожают всего на 5-10%. Если говорить об ипотечных ставках как о ключевом факторе, влияющем на стоимость квадратного метра, то наметился некоторый перелом. Так, если в прошлом году ставки опускались до 7-8%, то сейчас вновь поднялись до 11%. В течение года на фоне известных законодательных изменений по всей стране, скорее всего, будет наблюдаться всплеск спроса на недвижимость в новостройках, и таким образом правительство регулирует резкие колебания, делает ситуацию более прогнозируемой.

Сколько сейчас стоит жилье в Челябинске?

— Цифры легко запоминаются: средняя стоимость квартиры в Челябинске – 2,5 млн руб.  Однокомнатные квартиры уходят примерно за полтора миллиона, двухкомнатные — за 2,2-2,5 миллиона, трехкомнатные — за три. Стоимость квадратного метра в среднем варьируется от 40 до 45 тыс. руб., если не брать в расчет премиум-жилье и отдаленные районы. За последний год изменение было незначительным, буквально на несколько процентов. Ничего хорошего в этой ситуации нет: есть инфляция, и каждый челябинец заметил, как выросли цены в магазинах. А если стоимость жилья держится на одной отметке — значит, недвижимость по факту медленно обесценивается. А рост стоимости квадратного метра все-таки по-хорошему должен опережать инфляцию и банковские проценты по депозиту на 2-5% , это правильный порядок вещей. Если вкладывать сбережения в недвижимость выгоднее, чем держать их на депозите в банке, на рынок идут деньги, город строится. А как известно, одно место в строительном секторе создает еще семь рабочих мест в смежных областях. А сейчас строительный рынок находится в стагнации. Все живут надеждой, ожиданием хороших новостей. Так, в прошлом году позитивным сигналом стало известие о том, что в 2020 году в городе пройдут международные саммиты, теперь появились и другие хорошие новости.

Это, на ваш взгляд, способно серьезно взбодрить строительный сектор?

— В сфере недвижимости большое значение имеет такой фактор, как отложенный спрос. Люди, которые живут в маленьких квартирах, рассчитывают переехать в более просторную жилплощадь. Есть и те, кто рассматривает приобретение недвижимости в качестве удачной инвестиции. Конечно, вряд ли стоит рассчитывать на то, что повторится ситуация восьми-десятилетней давности, когда в челябинских новостройках выкупались целые подъезды в инвестиционных целях. Рынок сегодня совершенно другой, но прогноз хороший. Стоимость жилья стагнировала не только в Челябинске, но и во многих других крупных городах. Но где-то этот тренд уже переломился. И, к слову, в Кургане квадратный метр уже дороже, чем в Челябинске, хотя уровень доходов населения ниже. Все просто: в городе строится мало жилья. А в Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра — 70 тысяч. Ну не может в двух так близко расположенных городах-миллионниках быть такая огромная дельта! Разница была, конечно, всегда — но процентов двадцать, а не все сорок, как сейчас.

Низкая стоимость жилья — это плохо?

— Да, однозначно. Из-за низкой стоимости квадратного метра в Челябинске сейчас такой рынок новостроек, что если проводить понятные аналогии с розничной торговлей, то представьте, что нет ни «Пятерочки», ни «Ленты», ни «Ашана». Как будто есть только «Ромашка» и «Олеся» — помните эти магазинчики во дворе? Ну да, есть пара хороших местных застройщиков — как та же наша «Теорема». А где весь остальной спектр? Нет «Брусники», нет федеральных ЛСР и ПИКа, которые уже строят по всему Уралу. Челябинск им не интересен, крупные федеральные игроки не видят здесь возможностей для заработка. Вот и ключевой критерий. А мы все ломаем голову: как бы еще снизить стоимость квадратного метра. Слушайте, надо уже выходить из этой парадигмы! У нас же замечательный, красивый город с прекрасной культурой, природой  и людьми. Поэтому лично я жду, когда в Челябинск, наконец, зайдут крупные федеральные застройщики. А это произойдет, когда стоимость квадратного метра вырастет хотя бы до 55 тыс. руб. Зайдут с готовыми проектами, предложат интересные планировки жилых кварталов, где сразу будут заложены школы, детские сады, игровые площадки, скверы, потому что административные и финансовые возможности на порядок выше, чем у местных игроков.

И для многих местных игроков это будет фактически предвестником банкротства?

— Да, конкуренция усилится на порядок, и условный магазин «Олеся», если на соседней улице откроется «Пятерочка», скорее всего, закроется. Но это капитализм. И я готов так жить. Это лучше, чем жить при регулируемой, но нищей экономике.

Когда езжу в командировки, специально стараюсь селиться в разных районах. И во всех крупных городах федеральные застройщики постепенно завоевывают сердца горожан. В то же время сильные местные игроки — тот же «АтомСтрой» в Екатеринбурге — не уходят с рынка, а подстраиваются под новые стандарты, подтягиваются. Зато город развивается, и люди на самом деле готовы платить большую сумму, потому что понимают, что в стоимость квадратного метра заложено в том числе метро, чистые дороги, красивые магазины, хорошие рестораны и более высокая зарплата. В Екатеринбург, а не в Челябинск пока текут деньги с урало-сибирских широт. Кстати, жители Озерска и Снежинска, к сожалению,  стали чаще детей отправлять учиться не в челябинские вузы, а к соседям в УрФУ.

Опустевший пригород как символ депрессии

Челябинская область вошла в первую тройку регионов-рекордсменов по темпам роста цен на частные дома: за 2018 г. стоимость выросла на 16,3%, сообщают аналитики портала «Мир квартир». В среднем дом на Южном Урале можно купить за 3,71 млн руб. По этому показателю область находится в середине рейтинга российских регионов, между Воронежской областью  и Новгородской. В Свердловской области наблюдается падение цен на 27,4%, средняя стоимость дома составляет 3,17 млн руб. У челябинских риелторов новости о росте стоимости особняков в Челябинске вызывают большой скепсис: по их словам, коттеджи в ближайших пригородах расходятся с небывалым дисконтом.

Риелторы, вероятно, располагают самыми точными цифрами о числе челябинцев, которые в последние годы уехали из города?

— Верю в статистику, по которой уехало пятнадцать тысяч семей. Это кто совсем уехал, а не живет на два города. Не пятьдесят, конечно, но не так уж мало, если вдуматься. Почему сложилась парадоксальная ситуация, что, допустим, хорошие коттеджи в поселке Вавиловец или в Тарасовке продаются с 50%-ым дисконтом, всего за десять-пятнадцать  миллионов? Достаточно вспомнить, кто жил в больших, прекрасно обставленных домах в ближайших к городу загородных поселках. Средний класс, люди с достатком, владельцы бизнеса, успешные топ-менеджеры. Это небольшая прослойка в масштабах города, но именно эти люди составили едва ли не половину тех, кто за последние пять лет  уехал из Челябинска в поисках лучшей доли — карьерных перспектив, более высокой зарплаты, чистого воздуха, в конце концов. Убегали от депрессии. Но сейчас, как мне кажется, основная волна уже схлынула, каждый год уезжает примерно тысяча-полторы человек — в основном выпускники школ и вузов.

А есть обратные примеры, когда возвращаются?

— Есть. Как правило, это связано с образованием. В том же Сочи есть, конечно, университет, но магистратуру лучше все-таки в Челябинске проходить, в Питере, Москве. Да и в принципе молодежи в Сочи откровенно скучно. Когда год поживете там после Челябинска, начинаете отчетливо понимать, что город тесноват, зажат горами и морем. Не дай бог, долго дождь идет — по горному серпантину не проехать, ощущение отрезанности от мира, как на острове. Поэтому повзрослевшие дети нередко возвращаются к друзьям. Или, наоборот, возрастные люди, которым надо быть уверенным, что скорая помощь успеет вовремя. Ну, и есть еще особая категория людей, которые купили квартиру в Сочи, повинуясь импульсу. Прилетели в марте: грязи нет, всё в цвету — красота! Райский и благоустроенный остров, и прямо в России. А пожив какое-то время, начинают понимать, что мир — намного шире. И квартиру в Сочи оставляют как дальнюю дачу  или рассматривают как инвестицию. Там, кстати, цены продолжают расти на 20-50% в год, и конца-края этому процессу не видно. Через пару лет будет как в Москве:  от 150 тыс. руб. за метр и до бесконечности.

В каких городах челябинцы подыскивают новое жилье? Москва, Питер, Сочи?

— Ошибочно думать, что все деньги сосредоточены в Москве, Петербурге и в Сочи. Развиваются и другие города — Казань, Екатеринбург, Тюмень, Красноярск, где недавно прошла Универсиада. А Челябинск как-то подзадержался на стартовой площадке под названием  «современный город для комфортной жизни». Все мы ждали хороших новостей. Дождались. Теперь самое время рвануть. И, как мне кажется, ближайшие полтора-два года станут счастливым временем, когда все мы буквально каждый день будем видеть, как меняется город в лучшую сторону. Будет плохой новостью, если в Москве все же решат, что мы не справимся с проведением саммита, и мероприятие перенесут, допустим, в Екатеринбург. Там всё готово. Полагаю, если решение Москвой и будет принято, это не озвучат сразу — во всяком случае, до нового года. И это правильно. Пусть строят, благоустраивают город. Всё это останется людям.

Когда власть имущие действительно мотивированы развивать регион? Когда понимают, что тут родились, здесь будут жить их дети, и стремятся менять город, озеленять, мыть, создавать комфортную среду. Другая сильная мотивация — страх наказания Кремля. Заступил на пост — значит, должен сделать так, чтобы жителям и бизнесу было хорошо. А прокуратура будет присматривать. И тогда выборы не сложно выиграть. Как мне кажется, люди, которые были последние пять лет у власти, не обладали в должной степени ни той, ни другой мотивацией. Не связывали жизнь и будущее с городом. При этом не  боялись контроля  Кремля. Возили премьера по грязным улицам, по серым панельным районам. Как-то странно это всё было.

А у предыдущего губернатора такая мотивация, получается, была?

— Насколько я понимаю, перед Юревичем стояла задача построить большой город с полутора миллионами населения на границе с Казахстаном, откуда в Россию  продолжает приезжать много людей. И если взглянуть с этой точки зрения, становится понятно, к примеру, зачем понадобилось строить «Академ Риверсайд». Микрорайон изначально был ориентирован на людей с не слишком высокими запросами. Неплохой, в общем-то, в проекте, на бумаге жилой микрорайон в реальности превратился в современное панельное гетто. Но там живут люди, которых это всё устраивает, потому что они переехали из ощутимо менее благоустроенных районов.  Это, кстати, полезный навык — уметь видеть ситуацию с разных точек зрения. Съездишь в командировку в соседний Курган или даже в нашу область  — и уже более благосклонно смотришь на Челябинск. Это как в старом анекдоте: вам кажется, что жилье тесное? Заведите козу. А через месяц продайте её. И вы удивитесь, как стало просторно.

Самое читаемое
  • Ответственным за снос даурской лиственницы сотрудники «Геоцентра» указали Максима КуляшоваОтветственным за снос даурской лиственницы сотрудники «Геоцентра» указали Максима Куляшова
  • Задержан глава челябинского ПФР Виктор Чернобровин. На допрос его увезли из больницыЗадержан глава челябинского ПФР Виктор Чернобровин. На допрос его увезли из больницы
  • Виктора Чернобровина отправили в СИЗО по обвинению во взятке в 26 млн рублейВиктора Чернобровина отправили в СИЗО по обвинению во взятке в 26 млн рублей
  • В Челябинске начнут проектировать новый мост через Миасс. Строить его начнут в 2023-мВ Челябинске начнут проектировать новый мост через Миасс. Строить его начнут в 2023-м
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.