«Из Челябинска уехало 15 тысяч семей. Средний класс. Но основная волна уже схлынула»

О том, сколько челябинцев в поисках лучшей жизни уехали за последние два-три года, есть ли предпосылки для роста стоимости квадратного метра и почему в город не заходят крупные федеральные застройщики, в интервью DK.RU рассказал директор Центра недвижимости «Форум» Игорь Чернядьев.

Как будто нет ни «Пятерочки», ни «Ленты»

В Челябинске средняя цена квартир в новостройках с февраля 2018 г. выросла за год на 6%, по данным аналитиков ЦИАН, и теперь составляет 45,5 тыс. руб. Однако повышение цен произошло лишь у трети застройщиков, а жилье в более чем 60% новостроек продается по прежним расценкам или даже ниже, чем год назад. Лидером по динамике стал 50-й микрорайон, который является продолжением крупного проекта «Парковый» — плюс 13%. Проект расположен на окраине города, все квартиры реализуются с полной отделкой, — отмечают аналитики. На 11% за год выросли цены в ЖК «Ньютон» компании «Легион», где средняя цена составила 53,3 тыс. руб. за кв. м. Также за год подорожало жилье в жилом комплексе «Манхэттен»: цены выросли на 10% до 53,1 тыс. руб. за «квадрат».

Обрисуйте в двух словах сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья в Челябинске? Удалось ли переломить тренд по стагнации стоимости квадратного метра?

— Есть ощущение, что в Челябинске уставший, устоявшийся рынок жилой недвижимости. Круг ключевых игроков — узкий, спектр предложений — крайне ограниченный, цены держатся примерно на том же уровне уже несколько лет подряд.  И предпосылок для взлета нет: полагаю, в этом году квартиры в новостройках подорожают всего на 5-10%. Если говорить об ипотечных ставках как о ключевом факторе, влияющем на стоимость квадратного метра, то наметился некоторый перелом. Так, если в прошлом году ставки опускались до 7-8%, то сейчас вновь поднялись до 11%. В течение года на фоне известных законодательных изменений по всей стране, скорее всего, будет наблюдаться всплеск спроса на недвижимость в новостройках, и таким образом правительство регулирует резкие колебания, делает ситуацию более прогнозируемой.

Сколько сейчас стоит жилье в Челябинске?

— Цифры легко запоминаются: средняя стоимость квартиры в Челябинске – 2,5 млн руб.  Однокомнатные квартиры уходят примерно за полтора миллиона, двухкомнатные — за 2,2-2,5 миллиона, трехкомнатные — за три. Стоимость квадратного метра в среднем варьируется от 40 до 45 тыс. руб., если не брать в расчет премиум-жилье и отдаленные районы. За последний год изменение было незначительным, буквально на несколько процентов. Ничего хорошего в этой ситуации нет: есть инфляция, и каждый челябинец заметил, как выросли цены в магазинах. А если стоимость жилья держится на одной отметке — значит, недвижимость по факту медленно обесценивается. А рост стоимости квадратного метра все-таки по-хорошему должен опережать инфляцию и банковские проценты по депозиту на 2-5% , это правильный порядок вещей. Если вкладывать сбережения в недвижимость выгоднее, чем держать их на депозите в банке, на рынок идут деньги, город строится. А как известно, одно место в строительном секторе создает еще семь рабочих мест в смежных областях. А сейчас строительный рынок находится в стагнации. Все живут надеждой, ожиданием хороших новостей. Так, в прошлом году позитивным сигналом стало известие о том, что в 2020 году в городе пройдут международные саммиты, теперь появились и другие хорошие новости.

Это, на ваш взгляд, способно серьезно взбодрить строительный сектор?

— В сфере недвижимости большое значение имеет такой фактор, как отложенный спрос. Люди, которые живут в маленьких квартирах, рассчитывают переехать в более просторную жилплощадь. Есть и те, кто рассматривает приобретение недвижимости в качестве удачной инвестиции. Конечно, вряд ли стоит рассчитывать на то, что повторится ситуация восьми-десятилетней давности, когда в челябинских новостройках выкупались целые подъезды в инвестиционных целях. Рынок сегодня совершенно другой, но прогноз хороший. Стоимость жилья стагнировала не только в Челябинске, но и во многих других крупных городах. Но где-то этот тренд уже переломился. И, к слову, в Кургане квадратный метр уже дороже, чем в Челябинске, хотя уровень доходов населения ниже. Все просто: в городе строится мало жилья. А в Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра — 70 тысяч. Ну не может в двух так близко расположенных городах-миллионниках быть такая огромная дельта! Разница была, конечно, всегда — но процентов двадцать, а не все сорок, как сейчас.

Низкая стоимость жилья — это плохо?

— Да, однозначно. Из-за низкой стоимости квадратного метра в Челябинске сейчас такой рынок новостроек, что если проводить понятные аналогии с розничной торговлей, то представьте, что нет ни «Пятерочки», ни «Ленты», ни «Ашана». Как будто есть только «Ромашка» и «Олеся» — помните эти магазинчики во дворе? Ну да, есть пара хороших местных застройщиков — как та же наша «Теорема». А где весь остальной спектр? Нет «Брусники», нет федеральных ЛСР и ПИКа, которые уже строят по всему Уралу. Челябинск им не интересен, крупные федеральные игроки не видят здесь возможностей для заработка. Вот и ключевой критерий. А мы все ломаем голову: как бы еще снизить стоимость квадратного метра. Слушайте, надо уже выходить из этой парадигмы! У нас же замечательный, красивый город с прекрасной культурой, природой  и людьми. Поэтому лично я жду, когда в Челябинск, наконец, зайдут крупные федеральные застройщики. А это произойдет, когда стоимость квадратного метра вырастет хотя бы до 55 тыс. руб. Зайдут с готовыми проектами, предложат интересные планировки жилых кварталов, где сразу будут заложены школы, детские сады, игровые площадки, скверы, потому что административные и финансовые возможности на порядок выше, чем у местных игроков.

И для многих местных игроков это будет фактически предвестником банкротства?

— Да, конкуренция усилится на порядок, и условный магазин «Олеся», если на соседней улице откроется «Пятерочка», скорее всего, закроется. Но это капитализм. И я готов так жить. Это лучше, чем жить при регулируемой, но нищей экономике.

Когда езжу в командировки, специально стараюсь селиться в разных районах. И во всех крупных городах федеральные застройщики постепенно завоевывают сердца горожан. В то же время сильные местные игроки — тот же «АтомСтрой» в Екатеринбурге — не уходят с рынка, а подстраиваются под новые стандарты, подтягиваются. Зато город развивается, и люди на самом деле готовы платить большую сумму, потому что понимают, что в стоимость квадратного метра заложено в том числе метро, чистые дороги, красивые магазины, хорошие рестораны и более высокая зарплата. В Екатеринбург, а не в Челябинск пока текут деньги с урало-сибирских широт. Кстати, жители Озерска и Снежинска, к сожалению,  стали чаще детей отправлять учиться не в челябинские вузы, а к соседям в УрФУ.

Опустевший пригород как символ депрессии

Челябинская область вошла в первую тройку регионов-рекордсменов по темпам роста цен на частные дома: за 2018 г. стоимость выросла на 16,3%, сообщают аналитики портала «Мир квартир». В среднем дом на Южном Урале можно купить за 3,71 млн руб. По этому показателю область находится в середине рейтинга российских регионов, между Воронежской областью  и Новгородской. В Свердловской области наблюдается падение цен на 27,4%, средняя стоимость дома составляет 3,17 млн руб. У челябинских риелторов новости о росте стоимости особняков в Челябинске вызывают большой скепсис: по их словам, коттеджи в ближайших пригородах расходятся с небывалым дисконтом.

Риелторы, вероятно, располагают самыми точными цифрами о числе челябинцев, которые в последние годы уехали из города?

— Верю в статистику, по которой уехало пятнадцать тысяч семей. Это кто совсем уехал, а не живет на два города. Не пятьдесят, конечно, но не так уж мало, если вдуматься. Почему сложилась парадоксальная ситуация, что, допустим, хорошие коттеджи в поселке Вавиловец или в Тарасовке продаются с 50%-ым дисконтом, всего за десять-пятнадцать  миллионов? Достаточно вспомнить, кто жил в больших, прекрасно обставленных домах в ближайших к городу загородных поселках. Средний класс, люди с достатком, владельцы бизнеса, успешные топ-менеджеры. Это небольшая прослойка в масштабах города, но именно эти люди составили едва ли не половину тех, кто за последние пять лет  уехал из Челябинска в поисках лучшей доли — карьерных перспектив, более высокой зарплаты, чистого воздуха, в конце концов. Убегали от депрессии. Но сейчас, как мне кажется, основная волна уже схлынула, каждый год уезжает примерно тысяча-полторы человек — в основном выпускники школ и вузов.

А есть обратные примеры, когда возвращаются?

— Есть. Как правило, это связано с образованием. В том же Сочи есть, конечно, университет, но магистратуру лучше все-таки в Челябинске проходить, в Питере, Москве. Да и в принципе молодежи в Сочи откровенно скучно. Когда год поживете там после Челябинска, начинаете отчетливо понимать, что город тесноват, зажат горами и морем. Не дай бог, долго дождь идет — по горному серпантину не проехать, ощущение отрезанности от мира, как на острове. Поэтому повзрослевшие дети нередко возвращаются к друзьям. Или, наоборот, возрастные люди, которым надо быть уверенным, что скорая помощь успеет вовремя. Ну, и есть еще особая категория людей, которые купили квартиру в Сочи, повинуясь импульсу. Прилетели в марте: грязи нет, всё в цвету — красота! Райский и благоустроенный остров, и прямо в России. А пожив какое-то время, начинают понимать, что мир — намного шире. И квартиру в Сочи оставляют как дальнюю дачу  или рассматривают как инвестицию. Там, кстати, цены продолжают расти на 20-50% в год, и конца-края этому процессу не видно. Через пару лет будет как в Москве:  от 150 тыс. руб. за метр и до бесконечности.

В каких городах челябинцы подыскивают новое жилье? Москва, Питер, Сочи?

— Ошибочно думать, что все деньги сосредоточены в Москве, Петербурге и в Сочи. Развиваются и другие города — Казань, Екатеринбург, Тюмень, Красноярск, где недавно прошла Универсиада. А Челябинск как-то подзадержался на стартовой площадке под названием  «современный город для комфортной жизни». Все мы ждали хороших новостей. Дождались. Теперь самое время рвануть. И, как мне кажется, ближайшие полтора-два года станут счастливым временем, когда все мы буквально каждый день будем видеть, как меняется город в лучшую сторону. Будет плохой новостью, если в Москве все же решат, что мы не справимся с проведением саммита, и мероприятие перенесут, допустим, в Екатеринбург. Там всё готово. Полагаю, если решение Москвой и будет принято, это не озвучат сразу — во всяком случае, до нового года. И это правильно. Пусть строят, благоустраивают город. Всё это останется людям.

Когда власть имущие действительно мотивированы развивать регион? Когда понимают, что тут родились, здесь будут жить их дети, и стремятся менять город, озеленять, мыть, создавать комфортную среду. Другая сильная мотивация — страх наказания Кремля. Заступил на пост — значит, должен сделать так, чтобы жителям и бизнесу было хорошо. А прокуратура будет присматривать. И тогда выборы не сложно выиграть. Как мне кажется, люди, которые были последние пять лет у власти, не обладали в должной степени ни той, ни другой мотивацией. Не связывали жизнь и будущее с городом. При этом не  боялись контроля  Кремля. Возили премьера по грязным улицам, по серым панельным районам. Как-то странно это всё было.

А у предыдущего губернатора такая мотивация, получается, была?

— Насколько я понимаю, перед Юревичем стояла задача построить большой город с полутора миллионами населения на границе с Казахстаном, откуда в Россию  продолжает приезжать много людей. И если взглянуть с этой точки зрения, становится понятно, к примеру, зачем понадобилось строить «Академ Риверсайд». Микрорайон изначально был ориентирован на людей с не слишком высокими запросами. Неплохой, в общем-то, в проекте, на бумаге жилой микрорайон в реальности превратился в современное панельное гетто. Но там живут люди, которых это всё устраивает, потому что они переехали из ощутимо менее благоустроенных районов.  Это, кстати, полезный навык — уметь видеть ситуацию с разных точек зрения. Съездишь в командировку в соседний Курган или даже в нашу область  — и уже более благосклонно смотришь на Челябинск. Это как в старом анекдоте: вам кажется, что жилье тесное? Заведите козу. А через месяц продайте её. И вы удивитесь, как стало просторно.