Где взять деньги: выбор оптимальных инструментов финансирования строительства

Опыт ведущих девелоперов Челябинской области показывает, что получить инвестиционный кредит на этапе проектной подготовки строительства невозможно. Ситуацию усложняет небогатый выбор доступных инструментов финансирования. Участ­ники Дискуссионного клуба, организованного «ДК» совместно с ауди­торской компанией «Листик и партнеры» и «Корпорацией СТРАТУМ», обсудили плюсы и минусы различных схем финансирования строительства.

эксперты
Виктор Лебедев
генеральный директор ЗАО «Энергоинвест»
Алексей Лобанов
исполнительный директор управляющей компании «Челябинск-СИТИ»
Ольга Палей
директор представительства инвестиционно-финансовой группы «РФЦ» в Челябинске
Олег Пермяков
директор «Корпорации СТРАТУМ»
Андрей Савин
финансовый директор группы компаний «Аркаим Плаза»
Элина Степанова
старший специалист проектного и торгового финансирования филиала «Южный Урал» ЗАО «Райффайзенбанк Австрия»
Михаил Уринсон
управляющий директор ALUR Investments & Development (Москва)

Какие финансовые инструменты применяют девелоперы? Почему банковский капитал удается привлекать только на этапе строительства? Какие факторы мешают осуществлять проектное финансирование?

Дискуссия началась с вопроса модератора ОЛЕГА ПЕРМЯКОВА, директора ЗАО «Корпорация СТРАТУМ»: «Действительно ли существует выбор ин­струментов финансирования строительства?» ОЛЬГА ПАЛЕЙ, директор представительства инвестиционно-финансовой группы «РФЦ» в Челябинске, вспомнила в связи с этим случай из практики. Года два назад она позвонила АЛЕКСЕЮ ЛОБАНОВУ, исполнительному директору управляющей компании «Челябинск-СИТИ», с предложением принять участие в проекте закрытого ПИФа недвижимости. Г-н Лобанов ответил тогда, что его интересует объем финансирования в размере 1 млрд руб., ставки ниже ЦБ, срок – 5-6 лет. На этом разговор закончился, поскольку фонд не мог предложить такие условия. Таким образом, г-жа Палей проиллюстрировала мысль, что предлагаемые инструменты финансирования не всегда соответствуют возможностям игрока. С этим согласился и Алексей Лобанов: действительно, все зависит от возможностей девелопера и статуса компании. «Я не жалею, что отказал вам. Мы нашли кредитора под наши требования», – добавил г-н Лобанов.

О своем опыте рассказал АНДРЕЙ САВИН, финансовый директор группы компаний «Аркаим Плаза». Его компания рассматривала и облигационные займы, и закрытые фонды, но наиболее приемлемые условия предлагали только в банках. По этому поводу не замедлила высказать мнение ЭЛИНА СТЕПАНОВА, старший специалист проектного и торгового финансирования филиала «Южный Урал» ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», которая отметила, что для региональных девелоперов наиболее доступным и понятным финансовым инструментом является банковское кредитование, поэтому заказчику важно выбрать банк с наиболее привлекательными условиями. МИХАИЛ УРИНСОН, управляющий директор ALUR Investments & Development (Москва), заметил, что вариантов финансирования множество и их количество ограничивается только коммерческим воображением девелопера или его финансового партнера. При этом широта выбора все же зависит от соответствия структуры компании мировым стандартам по технической оснащенности, системе управления и другим параметрам. ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ, генеральный директор ЗАО «Энергоинвест», подошел к вопросу о существовании выбора инструментов финансирования остроумно: «Выбор есть всегда: брать деньги или не брать». Затем г-н Лебедев пояснил, что разнообразие выбора зависит от уровня развития компании, от состояния дел, от проектов, которые ведет компания: «Если одни компании могут рассматривать весь спектр инструментов, то начинающие игроки не могут себе этого позволить. Но инвестиционное кредитование или проект­ное финансирование доступно любой строительной компании, которая имеет хотя бы один удавшийся объект».

Внимательно выслушав экспертов, г-н Пермяков поинтересовался, какие финансовые институты в Челябинске осуществляют проектное финансирование без обеспечения залога на полную сумму кредита. Михаил Уринсон поспешил высказать мнение, что любой банк, занимающийся проектным финансированием на федеральном уровне, готов рассматривать проект в Челябинске, и перечислил целый ряд как российских, так и иностранных банков. Исходя из этого, Михаил Уринсон предложил переформулировать вопрос: «А есть ли проекты, удовлетворяющие условиям банков?» Оппонируя г-ну Уринсону, Элина Степанова подчеркнула, что для любого банка важно понимание специфики регионального рынка: экономической, политической среды реализации проекта. Это позволит банку сформировать адекватное коммерческое предложение с учетом всех рисков. Пока в этом сегменте в Челябинске работают только Сбербанк и филиал Райффайзенбанка. Ольга Палей согласилась с Михаилом Уринсоном в том, что качественных инвестиционных проектов, не нуждающихся в доработке, в Челябинске практически не встречается. Г-жа Палей считает, что это результат редких обращений к консультантам. Элина Степанова подтвердила, что качество региональных проектов не идеально. «Но если компания обращается в банк на этапе формирования проекта, подготовки документации, мы рассказываем о своих требованиях, даем рекомендации – так мы параллельно двигаемся и приходим к результату, который устраивает обе стороны сделки», – пояснила г-жа Степанова.

Позицию девелоперов озвучил Виктор Лебедев. По его словам, организаторы строительства не имеют готовых проектов из-за огромного количества согласований, риска на этапе получения разрешений, проектирования и других трудностей. При этом банки не дают кредит без определенной готовности документации. «Никто не возьмет на себя чужой риск. Все известные мне объекты вступали в фазу проектного финансирования лишь тогда, когда строительство уже началось. Хотелось бы, чтобы это происходило еще на этапе проектирования», – посетовал г-н Лебедев. Алексей Лобанов добавил, что ко всему прочему банки ставят условие: девелопер должен освоить своими силами 40% от полной стоимости объекта еще до получения кредита. Элина Степанова подтвердила, что со стороны инвестора требуется не менее 30% собст­венных средств, вложенных в проект до момента участия банка, чтобы исключить риск недофинансирования или несвоевременного финансирования проекта. Виктор Лебедев заметил, что в строительстве вообще все очень непредсказуемо, включая то, как объект будет функционировать. В спор вновь включился Михаил Уринсон, высказав мнение, что недвижимость, напротив, считается наиболее безопасной сферой для инвестиций. Именно поэтому инструментов инвестирования в недвижимость намного больше, чем в других отраслях. «Постройте несколько гостиничных или торговых комплексов. Отдавайте их в залог, привлекайте под залог этих активов новые акционерные средства», – обратился к присут­ствующим девелоперам г-н Уринсон. По залу прошла волна недоумения, но эксперт тут же по­ставил точки над «i»: «Я говорю сейчас не о начинающем застройщике, а о профессиональном девелопере, который реализует ряд объектов и привлекателен для инвесторов». Из этого выступления вытекал вывод первой части дискуссии: выбор финансовых инструментов есть у профессионального девелопера, имеющего за плечами определенные объекты и ведущего прозрачный бизнес.

Девелоперы используют сразу несколько источников финансирования

Следующий виток обсуждения начался с рассказа девелоперов о том, какие финансовые инструменты они применяли на практике. Виктор Лебедев, занимающийся девелопментом с 2002 г., поделился, что его компания начинала реализацию проектов на собственные деньги. Затем «Энергоинвест» использовал всю линейку услуг Сбербанка. Имея опыт работы со многими инвестиционными структурами от фондов до банков, в том числе и западных, г-н Лебедев понял, что лучшие условия, чем Сбербанк, его компании никто не предлагал. При этом процентные ставки там вовсе не самые низкие, но компания предпочитает опираться на проверенного, надежного партнера. О своем опыте рассказал и Алексей Лобанов. На начальном этапе в строительство инвестировались собственные средства холдинга «ЧелСИ», которые были заработаны на городской, областной и федеральной дорожно-строительным программах. Часть прибыли шла на развитие бизнеса, а часть – на начальные этапы строительства бизнес-центра. В 2000-2001 гг. использовались другие инструменты, в том числе векселя «Челябоблснабсбыт» (входит в «ЧелСИ», – прим. ред.). Деньги по ним выдавались на полгода-год. После этого «ЧелСИ» взял кредит в Сбербанке на три года, а затем оформил сотрудничество с Райффайзенбанком. «Хороши все инструменты», – заключил г-н Лобанов.

Представители кредитных организаций осветили проблему финансирования строительства со своей позиции. Элина Степанова поведала, что зачастую в банк приходят компании, у которых уже есть земельный участок и разрешение на строительство. В таком случае девелопер нуждается в проектном финансировании, при котором залогом выступает земельный участок либо право аренды земельного участка на 49 лет. При этом г-жа Степанова подчеркнула, что наличие 49-летнего договора аренды более предпочтительно для банка по сравнению с трехлетним. За счет этого банк может закрыть или смягчить для себя многие риски: «При трехлетнем договоре мы вынуждены более жестко контролировать строительство, чтобы оно шло в соответствии с заданными сроками». Воспользовавшись случаем, Элина Степанова задала девелоперам вопрос о том, почему в Челябинске нет практики заключения предварительных договоров аренды, как в Москве: «Для банка это важно. Ведь мы рискуем на этапе строительства, поскольку обеспечение недостаточно по сравнению с объемами финансирования сделки. Для гарантии стабильности будущего денежного потока это значительный фактор, который закрывает многие вопросы. Хотелось бы услышать, в чем проблемы и можно ли их разрешить, чтобы предвидеть перспективы объекта». Эксперты со стороны девелоперов, вторя друг другу, высказывали схожие мнения. Резюмировал позицию Андрей Савин: «Предварительные договоры могут заключать только те, кто планирует бюджеты на три-пять лет вперед, у кого есть план развития бизнеса на год – это федеральные и иностранные компании, которые точно знают, когда придут в Челябинск. А таких немного. Челябин­ские компании не имеют столь длительного плана развития, они не могут сказать, какая площадь им понадобится через год». Например, первым арендатором «Аркаим Плаза» стал Райффайзенбанк – еще тогда, когда здание стояло без отделки.

Когда речь зашла о возможностях закрытых ПИФов недвижимости, представляющая такой фонд Ольга Палей пояснила, что пока у объекта для инвестиций в ее компании нет жестких критериев. Объемы инвестиций фонда составляют от 5 до 500 млн руб. Это собственные средства инвестиционной группы и инвесторов, которые привлекаются под проект: негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и частные инвесторы. При этом процентная ставка выше среднерыночной – 12%. Недостаток фонда очевиден – объем средств, которым он может располагать, меньше, чем у банка. Преимущество – отсутствие многих процедурных и законодательных ограничений (в том числе требований ЦБ), а залога не существует. Таким образом, фонд дает больше свободы для действий. Но при этом основное, чему уделяется внимание в фонде, – качество менеджмента компании, являющейся инициатором проекта.

Банки и девелоперы набираются опыта

Прецедентов проектного финансирования в Челябинске немного – можно по пальцам пересчитать. В чем причина? Олег Пермяков предложил два варианта ответа: компании не готовы, и проекты отсеиваются, либо проектов попросту нет. Михаил Уринсон предположил, что в девелоперском процессе не хватает одного элемента – высоко­квалифицированной команды технического заказчика, способного делать проекты в нескольких регионах одновременно. В России функции организатора строительства и инвестора обычно объединены, хотя проектированием и строительством должен управлять профессиональный девелопер, а не инвестор. Элина Степанова сообщила, что банкам в первую очередь важен проект, но оговорилась, что это не однозначный ответ. Внимание уделяется и людям, которые стоят за этим проектом: команда, ее опыт либо опыт привлеченных профессионалов. «Если в проекте есть недоработки, то взгляд сразу же падает на самого заемщика, на его текущую деятельность как смягчающий риск фактор», – разъяснила г-жа Степанова. По этому поводу Михаил Уринсон привел забавную историю, расказанную россий­ским банкиром: в банк в качестве заемщика пришел клиент, успешный в ряде металлургических, машиностроительных, но не девелоперских проектов. Он сказал, что у него есть отличная площадка под гостиничный комплекс, и попросил банк профинансировать ему строительство этой гостиницы. Когда его, непрофессионала, спросили, кто будет управлять этим комп­лексом, он ответил, что его жена отлично в этом вопросе разбирается. На этом представители банка разговор окончили.

Еще один фактор, усложняющий процесс финансирования, выявил Олег Пермяков: отсутствие с самого начала четко обозначенных сроков со стороны банков. «Арендатор требует заключения договора пред­аренды, но в этом договоре мы должны поставить конкретный срок, который связан, в том числе, с привлечением финансирования. Банк нам ничего ответить не может, он требует от нас договора предаренды. Возможно ли более четкое определение сроков по принятию решения, негативного или позитивного?» – обратился г-н Пермяков к экспертам. Михаил Уринсон заявил, что этот круг должны разорвать сами девелоперы, взяв на себя инвестиционный риск: «Если вы этот объект не запустите в эксплуатацию в указанный срок, то должны будете нести штрафные санкции». Черту под обсуждением подвела Элина Степанова: «Чем четче мы видим горизонт окончания инвестиционной фазы и начала эксплуатации проекта, поступления платежей, чем меньше неопределенных факторов, тем четче банк может формулировать сроки принятия решения». В заключение г-жа Степанова напомнила, что в регионах еще не вполне развита практика проектного финансирования: «Инвесторы не до конца понимают, какая информация нужна банкам, и не все банки могут четко и однозначно сформулировать, что же им надо, потому что тоже нарабатывают опыт».