Девелоперы пошли за объектами в промзоны

Множество полузабытой недвижимости в черте Челябинска привлекает все больше внимания девелоперов. В бывших цехах, продуктовых магазинах и дворцах культуры один за другим открываются современные торговые и развлекательные комплексы. Живой интерес к таким объектам обусловлен, с одной стороны, нехваткой свободных мест под строительство в центре города, с другой – возможностью хорошо сэкономить на инфраструктуре.эксперты

Вероника Вебер
начальник коммерческого отдела ИДК «ПОЛИС»
Сергей Еремеев
директор компании E.R.A.
Алексей Лазутин
директор департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group
Виктор Лебедев
генеральный директор ЗАО «Энергоинвест»
Кирилл Матвеев
исполнительный директор управляющей компании «Молния-Инвест»
Александр Осипов
руководитель отдела консалтинга компании ASTERA
Андрей Поджиганов
генеральный директор ОАО «Копейское агентство недвижимости и ипотечного кредитования»

Насколько редевелопмент дешевле обычного строительства?
Чем опасен имидж перестраиваемого здания?
Где искать объекты для перестройки?

Историю челябинского редевелопмента  принято отсчитывать с 2001 г., когда в бывших цехах завода «Калибр» открылся одноименный торгово-выставочный комплекс. Начиная с середины 2000-х гг. такие проекты начали появляться как грибы после дождя. ТК «На Мебельной» (Челябинская мебельная фабрика) стартовал в 2005 г. В прошлом году здание одного из цехов завода «Строммашина» было перестроено в ТРЦ «Горки». Не так давно запущен ТЦ районного значения «Карнавал» (бывшее здание продуктового магазина). Буквально месяц назад завершилась перестройка Челябинской табачной фабрики – открылись двери ночного клуба Studio 74. Близится к концу редевелопмент часового завода «Молния» (ТРК «Куба») и Челябинского текстильного комбината (ТРЦ «Фиеста»). Полным ходом идет перепрофилирование цехов Челябинского кожевенного завода (ЦЦП «Квартал»). «Редевелопмент бывших промышленных зон стал для Челябинска нормой», – констатирует генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» ВИКТОР ЛЕБЕДЕВ.

Перестраивать дешевле, чем строить

Интерес челябинских девелоперов к перепрофилированию объектов сами игроки объясняют, с одной стороны, наличием изрядного количества заброшенных или простаивающих промышленных зданий практически в центре города, а с другой стороны, недостатком в том же центре свободных мест под застройку.

Руководитель отдела консалтинга компании ASTERA АЛЕКСАНДР ОСИПОВ рассказывает, что экономический кризис южноуральской промышленности конца 80-х – начала 90-х гг. привел к появлению все более продолжительных перебоев в работе челябинских предприятий. Ряд заводов и вовсе вынужден был остановить производство или значительно его сократить. Именно бывшие цеха стали одной из основ базы недвижимости для редевелопмента. «Челябинск исторически рос как индустриальный центр. Сначала ставились заводы, а потом уже создавалась жилая застройка, поэтому местоположение ряда цехов сейчас оказывается выгоднее некоторых бизнес-центров класса А», – говорит начальник коммерческого отдела ИДК «ПОЛИС» ВЕРОНИКА ВЕБЕ . Наиболее известные проекты, открытые в бывших производственных зданиях, – ТВК «Калибр», ТК «На Мебельной», ТРК «Горки», ТРК «Куба» и др.

Получить землеотвод под строительство ТРЦ в центре города, по наблюдениям игроков, становится все сложнее, особенно после публичного заявления мэра Челябинска Михаила Юревича об отказе от политики уплотнения центра города, проводившейся предыдущей администрацией. Создать экономически успешный проект, купив участок на вторичном рынке, не позволяют цены на землю. В центре города земля стоит от $1,5 до $8 млн за гектар. Для сравнения: на окраинах земельный участок обойдется покупателю от $1,5 до $2 млн за гектар.

Даже если девелоперу удастся приобрести землю по цене в $1 млн за гектар, объект коммерческой недвижимости будет рентабельным лишь при условии, что месячная арендная ставка составит не ниже 2 тыс. руб. за кв. м, объясняет директор компании E.R.A. СЕРГЕЙ ЕРЕМЕЕВ. Сейчас стоимость аренды в большинстве челябинских торговых комплексов варьируется от 0,5 до 2 тыс. руб. за кв. м. В офисном сегменте ставка не превышает 1,7 тыс. руб. за кв. м. В то же время, по данным E.R.A., заброшенные здания советской постройки, пригодные для редевелопмента, выставляются на продажу по цене 15 тыс. руб. за кв. м (в некоторых случаях до 30 тыс. руб. за «квадрат»). Такой объект при условии грамотного подхода может дать рентабельность в 15-20%, считают эксперты. «Коммерсанты хотят строить ТРЦ, но земельные участки под них получить не могут. Поэтому и пытаются найти другие способы, то есть создать торговые комплексы за счет переоборудования существующих зданий», – говорит г-н Еремеев.

Расположение объекта коммерческой недвижимости в центральной части Челябинска – практически гарантия будущего успеха. Именно удачным расположением и продуманной концепцией объясняет свою уверенность в стабильном покупательском потоке исполнительный директор управляющей компании «Молния-Инвест» КИРИЛЛ МАТВЕЕВ (ТРК «Куба»). Удачно проведя редевелопмент ТРЦ районного масштаба (40-60 тыс. кв. м) внутри жилого массива, можно рассчитывать на то, что объект привлечет внимание примерно 140 тыс. потенциальных покупателей (первичная зона влияния), уточняет г-жа Вебер. А построенный в таком месте центр целевой покупки (ЦЦП)  площадью порядка 15 тыс. кв. м может привлечь внимание всего населения города.

По мнению г-на Матвеева, на месте бывших производственных площадок актуально создавать не торговые комплексы старого формата (многочисленные небольшие отделы и салоны, практически не связанные друг с другом общей концепцией или товарной группой), а концептуальные торгово-развлекательные центры, такие, как ТРК «Куба». «Сегодня более половины проектов торговой и офисной недвижимости в Челябинске создается при участии известных консалтинговых компаний федерального уровня. Таким образом, на рынке торговой недвижимости Челябинска формируется пул профессиональных игроков. Доля торговых центров-профессионалов в общем объеме возрастает – происходит постепенное перераспределение покупательских потоков. Новые ТЦ с современной концепцией оттягивают покупателей у объектов старого образца. Последние или закроются, или должны будут перепрофилироваться, подвергнуться редевелопменту», – уверен Кирилл Матвеев.

Еще один веский плюс редевелопмента – экономия при наличии уже готовой инфраструктуры: коммунальных сетей, водоводов, канализации, фундамента и т. д. В настоящее время, по словам игроков, практически все земельные участки продаются (либо сдаются в аренду) с изношенной инфраструктурой или вовсе без нее. Строительные компании закладывают в цену проекта затраты на создание или реконструкцию трубопроводов и линий электропередачи. По сравнению со строи­тельством на «чистой» площадке экономия на инфраструктуре, по статистике директора департамента инвестиционных продаж Becar Realty Group АЛЕКСЕЯ ЛАЗУТИНА, может колебаться от нуля до 50% общей стоимости проекта. Величина экономии зависит от возраста, технического состояния и площади перестраиваемого здания. Например, о том, что при перестройке здания не получилось сэкономить практически ничего, говорят в ТРК «Куба», ЦЦП «Квартал» и ТРЦ «Горки». В первом случае избежать затрат не получилось из-за того, что площадь создаваемого объекта превысила метраж существовавшего цеха почти в три раза – соразмерно потребовалось усиливать и существующие сети. Во втором ТРЦ из-за плохого технического состояния постройки пришлось практически снести здание вплоть до фундамента. Вероника Вебер считает, что значительного сокращения себестоимости удалось достичь при перестройке «Калибра».

Генеральный директор ОАО «Копейское агентство недвижимости и ипотечного кредитования» АНДРЕЙ ПОДЖИГАНОВ создает из здания дворца культуры «Юбилейный» (на въезде в Копейск со стороны Челябинска) торгово-досуговый центр с развлекательной зоной, кинотеатром и офисными площадями. По предварительным расчетам г-на Поджиганова, себестоимость строительства ТДЦ путем редевелопмента будет на порядок меньше себестоимости возведения аналогичного сооружения на новом участке.

Детский сад «в нагрузку»

Кроме явных преимуществ, редевелопмент несет и несколько существенных обременений. Игроки говорят о двух типичных неблагоприятных сценариях. В первом недвижимость по формальным причинам (несоответствие или отсутствие всей необходимой документации) не дают достроить городские власти, а во втором случае построенный объект терпит коммерческий крах из-за ошибок в позиционировании, планировке, концепции.

Избежать долгостроя челябинским компаниям позволяет соблюдение всех предписанных норм и правил. По словам Кирилла Матвеева, каких-либо хитростей в процедуре согласования проекта реконструкции с челябинской Главархитектурой нет: предоставьте корректную документацию и получите зеленый свет. Одновременно надо быть готовым к тому, что представители мэрии могут попросить застройщика обустроить прилегающую территорию, создать парковку, частично профинансировать строительство пожарного депо, трансформаторной подстанции, детского сада или школы. Устоявшейся нормы подобного обременения в городе пока не сложилось, и как-либо повлиять на его масштаб можно лишь путем долгих целенаправленных переговоров с чиновниками.

Еще один потенциальный камень прет­кновения – статус земельного участка под перестраиваемым зданием. Заводские по­стройки располагаются на землях промышленного назначения, и их статус закреплен в соответствующих документах. Для того чтобы превратить бывший цех, например, в ТРК, прежний статус необходимо сменить на «общественно-деловую зону». Переоформ­ление земельного участка, по словам игроков, также процедура чисто техническая. Она находится в ведении постоянной комиссии Челябинской городской думы по градостроительству и землепользованию. Сергей Еремеев говорит, что единственной проблемой на этом этапе может стать сосед­ство перестраиваемого объекта с вредными производствами. К примеру, если совсем рядом с будущим торговым комплексом работает предприятие, выбрасывающее в атмосферу хлор или аммиак, ТРЦ, скорее всего, строить запретят.

По закону не получится что-либо возвести и без согласия жителей прилегающих домов. С ними южноуральские девелоперы договариваются при личных встречах и на общественных собраниях. Например, так действовал Кирилл Матвеев. Жители дали разрешение на строительство ТРК «Куба» только после того, как г-н Матвеев на пальцах объяснил им, что в результате редевелопмента старое разрушающееся здание превратится в современное. Оно украсит облик города. По соседству появятся хорошие дороги, наладится инфраструктура, коммунальные службы. Улучшится социальная обстановка. Возникнет большое количество новых рабочих мест. Улучшится деловой климат. Все эти изменения в целом поднимут капитализацию недвижимости микрорайона.

Риски, связанные с тем, что создаваемая недвижимость не будет востребована арендаторами и покупателями из-за маркетинговых и планировочных ошибок, челябинские компании минимизируют за счет сотрудничества с опытными консультантами. Например, в создании ТРЦ «Горки» участвовала компания «Панфилов, Подкова и партнеры». К возведению «Квартала» подключена «Корпорация «СТРАТУМ». ТРЦ «Фиеста» сопровождается компанией ASTERA. С ТРК «Куба» работает сразу несколько консалтинговых компаний: маркетинговыми исследованиями и разработкой концепции занималась компания «Панфилов, Подкова и партнеры», а концепция развлекательной зоны была разработана фирмами Sarner и Brunswick Bowling & Billiards Corp. «Привлечение профессиональных консультантов дает возможность грамотно выстроить концепцию, корректно просчитать доходно-расходную часть проекта. Более того, у консалтинговых компаний федерального уровня есть взаимосвязь с потенциальными арендаторами, которые жизненно необходимы для поддержания ТРК в успешном состоянии в условиях усиливающейся конкуренции», – говорит Кирилл Матвеев. По данным E.R.A., рыночная цена готовой концепции для торгового комплекса окружного масштаба разнится от $50 до $150 тыс.

Проводя редевелопмент, нужно учитывать многие особенности старых зданий, которые могут серьезно понизить классность будущего комплекса в глазах арендаторов. К примеру, в здании с шагом колонн меньшим, чем 6x9 м (допустим, 6x6), арендаторы не могут воспользоваться всей взятой в аренду площадью. Им приходится ставить торговое оборудование не между, а вдоль колонн (стандартная длина стеллажа – 9 м). По словам г-жи Вебер, операторы формата DIY неохотно арендуют помещения с высотой потолка менее 6 м. По данным г-на Еремеева, продуктовым «якорям» интересны только те объекты, в которых пол рассчитан на нагрузку в 0,8-1,2 т на кв. м.

А вот риски, связанные с негативным имиджем перестраиваемого здания, как показывает рыночная практика, несущественны. Любой негативный образ объекта меркнет на фоне популярности территории, на которой он расположен. В качестве примера г-жа Вебер называет элитный жилой дом по ул. Коммуны, 35. В прошлом это здание было одним из корпусов медицинского института, в котором располагался анатомический театр. Сегодня квартиры в нем стоят около 120 тыс. руб. за кв. м.

Если судить по имиджу различных челябинских промзон и наличию в них базы для перепрофилирования объектов, то в ближайшие 5-10 лет, по словам игроков, редевелопмент коснется радиозавода «Полет», бывшего завода им. Колющенко (принадлежит компании «Челябинские строительно-дорожные машины»), ряда зданий «ЧТЗ-Уралтрак» и жилой застройки поселка им. Урицкого. До последнего объекта из названных руки у строителей дойдут, когда цена качественного жилья в Челябинске достигнет 150-200 тыс. руб. за кв. м. «По местоположению и наличию коммуникаций это золотое дно», – уверяет Вероника Вебер.