Девелоперы объявили распродажу

Первой публично о распродаже офисов публично заговорили в девелоперской компании «Энергоинвест». В феврале компания существенно понизила стоимость квадратного метра в двух построенных ею бизнес-домах. Цена «квадрата» в БД «Славянский» понизилась с декабрьских 100-125 тыс. руб. до 70-80 тыс. руб. В БД «Петровский» — с 95-120 тыс. руб. до 70-110 тыс. руб.

«Энергоинвест» стала первой, но далеко не единственной компаний, объявившей о радикальном снижении цен на качественную офисную недвижимость. Например, в БЦ Rekkom Palace и БД «Спиридонов» цены упали до 70 тыс. руб. за кв. м. В ОЦ «Звезда Юг» и «Звезда-Север» помещения продаются по 100 тыс. руб. за кв. м. В ОЦ «Энтузиастов, 12» офисы предлагают по 80 тыс. руб. за кв. м. До начала распродаж стоимость одного кв. м. в офисных зданиях, расположенных в центре города, составляла в среднем 130 тыс. руб. для класса А, 100 тыс. руб. — для класса В и 85 тыс. руб. — в классе С. При этом не все объекты построены, и помещения часто предлагаются в черновой отделке. По словам генерального директора девелоперской компании «Энергоинвест», полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов России по Челябинску и Челябинской области ВИКТОРА ЛЕБЕДЕВА, компании, которые «устроили распродажу», как и «Энергоинвест», столкнулись с кризисом ликвидности. «Проблема в том, что компаниям нужны деньги, но продать построенную недвижимость по хорошей цене они сегодня не могут. Спрос на офисные помещения по ряду причин падает», — комментирует Виктор Лебедев.

За счет средств, вырученных от распродажи, топ-менеджмент «Энергоинвеста» намерен досрочно вернуть банковские кредиты, которые были взяты на строительство объектов. По словам Виктора Лебедева, его компания в состоянии обслуживать займы, но в условиях сложившейся экономической ситуации выгоднее максимально уменьшить кредитные обязательства. «Мы готовы пустить на распродажу несколько тысяч офисных квадратов. Ровно столько нам требуется, чтобы покрыть все требования кредиторов. Отсюда и сложилась цена в 70 тыс. руб.», — объясняет Виктор Лебедев.

«Большинство девелоперов осуществляет свои проекты на кредитные деньги. Выплата процентов по этим кредитам у большинства шла за счет продажи или сдачи в аренду созданных ранее объектов, — объясняет директор управляющей компании «Плаза — ДевелопментСервис» ДМИТРИЙ АГАПКИН. — Сегодня среднерыночная доходность арендного бизнеса существенно упала, так как многие компании сократили арендуемые площади. Поэтому девелоперы начали искать альтернативные способы обслуживания своих кредитов: пытаются перекредитовываться либо возвращают кредиты досрочно. Это вполне прогнозируемый и логичный шаг. Но, всегда нужно помнить, что управляемость бизнес-центра обратно пропорциональна количеству собственников», — предостерегает г-н Агапкин.

По разным оценкам, суммарный объем выставленных сегодня на распродажу офисных помещений по городу равняется примерно 10-20 тыс. кв. м. По мнению Виктора Лебедева, на фоне общего объема качественных офисных площадей в Челябинске (150 тыс. кв. м.) это «капля в море». Поэтому средний уровень цен на покупку и аренды сильно не просядет.

«Если не удастся реализовать офисы по 70 тыс. руб. за кв. м. в полном объеме, то мы не намерены сбавлять цену дальше. Вероятнее всего, на это не пойдут и другие компании, ввиду того, что при продаже площадей дешевле, разницу между ценой продажи и банковским кредитом нужно будет возвращать из других источников», — комментирует Виктор Лебедев.

Среди потенциальных покупателей, которых может заинтересовать распродажа качественной офисной недвижимости, Виктор Лебедев видит инвесторов, сохраняющих свои сбережения в валюте и заинтересованных в уменьшении валютных рисков (см. «Мнение»). По словам Дмитрия Агапкина, цена в 70 тыс. за кв. м. вполне привлекательна для компании, которая планирует купить офис в центре Челябинска: традиционно более дешевый квадратный метр жилья в аналогичной локации стоит примерно 60-80 тыс. руб. за кв. м. «Коммерческая недвижимость всегда была существенно дороже жилой. Вопрос в том, что федеральные компании вместо покупки предпочитают арендовать офисные помещения, а у многих местных покупателей сегодня нет и таких денег. Поэтому резкого перетока арендаторов в число собственников не произойдет и стоимость аренды не снизится», — успокаивает Дмитрий Агапкин.