Подписаться
Курс ЦБ на 04.12
73,74
83,24

Девелоперы объявили распродажу

Первой публично о распродаже офисов публично заговорили в девелоперской компании «Энергоинвест». В феврале компания существенно понизила стоимость квадратного метра в двух построенных ею бизнес-дом

На челябинском рынке офисной недвижимости началась распродажа: стараясь вернуть ранее взятые кредиты досрочно, девелоперы отдают квадратные метры за полцены. Однако реализовать всю заявленную к продаже недвижимость, даже по сниженным ценам, за ближайшие полгода не получится, считают эксперты.

Первой публично о распродаже офисов публично заговорили в девелоперской компании «Энергоинвест». В феврале компания существенно понизила стоимость квадратного метра в двух построенных ею бизнес-домах. Цена «квадрата» в БД «Славянский» понизилась с декабрьских 100-125 тыс. руб. до 70-80 тыс. руб. В БД «Петровский» — с 95-120 тыс. руб. до 70-110 тыс. руб.

«Энергоинвест» стала первой, но далеко не единственной компаний, объявившей о радикальном снижении цен на качественную офисную недвижимость. Например, в БЦ Rekkom Palace и БД «Спиридонов» цены упали до 70 тыс. руб. за кв. м. В ОЦ «Звезда Юг» и «Звезда-Север» помещения продаются по 100 тыс. руб. за кв. м. В ОЦ «Энтузиастов, 12» офисы предлагают по 80 тыс. руб. за кв. м. До начала распродаж стоимость одного кв. м. в офисных зданиях, расположенных в центре города, составляла в среднем 130 тыс. руб. для класса А, 100 тыс. руб. — для класса В и 85 тыс. руб. — в классе С. При этом не все объекты построены, и помещения часто предлагаются в черновой отделке. По словам генерального директора девелоперской компании «Энергоинвест», полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов России по Челябинску и Челябинской области ВИКТОРА ЛЕБЕДЕВА, компании, которые «устроили распродажу», как и «Энергоинвест», столкнулись с кризисом ликвидности. «Проблема в том, что компаниям нужны деньги, но продать построенную недвижимость по хорошей цене они сегодня не могут. Спрос на офисные помещения по ряду причин падает», — комментирует Виктор Лебедев.

За счет средств, вырученных от распродажи, топ-менеджмент «Энергоинвеста» намерен досрочно вернуть банковские кредиты, которые были взяты на строительство объектов. По словам Виктора Лебедева, его компания в состоянии обслуживать займы, но в условиях сложившейся экономической ситуации выгоднее максимально уменьшить кредитные обязательства. «Мы готовы пустить на распродажу несколько тысяч офисных квадратов. Ровно столько нам требуется, чтобы покрыть все требования кредиторов. Отсюда и сложилась цена в 70 тыс. руб.», — объясняет Виктор Лебедев.

«Большинство девелоперов осуществляет свои проекты на кредитные деньги. Выплата процентов по этим кредитам у большинства шла за счет продажи или сдачи в аренду созданных ранее объектов, — объясняет директор управляющей компании «Плаза — ДевелопментСервис» ДМИТРИЙ АГАПКИН. — Сегодня среднерыночная доходность арендного бизнеса существенно упала, так как многие компании сократили арендуемые площади. Поэтому девелоперы начали искать альтернативные способы обслуживания своих кредитов: пытаются перекредитовываться либо возвращают кредиты досрочно. Это вполне прогнозируемый и логичный шаг. Но, всегда нужно помнить, что управляемость бизнес-центра обратно пропорциональна количеству собственников», — предостерегает г-н Агапкин.

По разным оценкам, суммарный объем выставленных сегодня на распродажу офисных помещений по городу равняется примерно 10-20 тыс. кв. м. По мнению Виктора Лебедева, на фоне общего объема качественных офисных площадей в Челябинске (150 тыс. кв. м.) это «капля в море». Поэтому средний уровень цен на покупку и аренды сильно не просядет.

«Если не удастся реализовать офисы по 70 тыс. руб. за кв. м. в полном объеме, то мы не намерены сбавлять цену дальше. Вероятнее всего, на это не пойдут и другие компании, ввиду того, что при продаже площадей дешевле, разницу между ценой продажи и банковским кредитом нужно будет возвращать из других источников», — комментирует Виктор Лебедев.

Среди потенциальных покупателей, которых может заинтересовать распродажа качественной офисной недвижимости, Виктор Лебедев видит инвесторов, сохраняющих свои сбережения в валюте и заинтересованных в уменьшении валютных рисков (см. «Мнение»). По словам Дмитрия Агапкина, цена в 70 тыс. за кв. м. вполне привлекательна для компании, которая планирует купить офис в центре Челябинска: традиционно более дешевый квадратный метр жилья в аналогичной локации стоит примерно 60-80 тыс. руб. за кв. м. «Коммерческая недвижимость всегда была существенно дороже жилой. Вопрос в том, что федеральные компании вместо покупки предпочитают арендовать офисные помещения, а у многих местных покупателей сегодня нет и таких денег. Поэтому резкого перетока арендаторов в число собственников не произойдет и стоимость аренды не снизится», — успокаивает Дмитрий Агапкин.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости группы предприятий «Компаньон» СТАНИСЛАВ АХМЕДЗЯНОВ считает, что челябинским девелоперам потребуется около полугода, а возможно, и больше, чтобы реализовать все выставленные на неофициальную распродажу офисы. При этом покупать их, скорее всего, будут не конечные потребители, а инвесторы. У потребителей в новой экономической ситуации денег на крупные приобретения, как правило, нет. Инвесторы смогут перепродать помещения примерно через 2-3 года по ценам сентября 2008 г. (в среднем 100 тыс. руб. за кв. м.). При сдаче купленного помещения в аренду срок окупаемости составит около семи лет. При этом вопрос будет стоять не о доходности, а о том, как сохранить финансовый поток от аренды в принципе. «Цена на квадратный метр в результате распродаж именно по этой причине вниз не пойдет. Цены могут понизиться только у тех, кто может это себе позволить. Например, смогут понизить те, кто взял кредитные линии давно и расплатился по ним частично, либо упадут в цене объекты. Рынок уже опустился: реальные сделки проходят по ценам как минимум на 15-20% ниже среднерыночных», — комментирует эксперт.
 

детали

Цены на офисы упали

Стоимость аренды и продажи в бизнес-центрах Челябинска, тыс. руб. за кв. м.

Название

 

адрес

 

цена продажи на декабрь 2008 г.

 

цена продажи на февраль 2009 г.


Стоимость аренды на февраль 2009 г.


БД «Славянский»

 

ул. Труда, 64а

 

100-125

 

70-80

 

0,9

 

БД «Славянский»

 

ул. Труда, 84

 

95-120

 

70-110

 

0,7-1,11

 

БЦ Rekkom Palace

 

ул. Энгельса, 44д

 

100-120

 

70

 

0,9

 

ОЦ «Звезда Юг-Север»

 

ул. Кирова, 5в/7а

 

110

 

100

 

н/д

 

Офисный центр

 

Труда, 82

 

200

 

129

 

н/д

 

Офисный центр

 

Энтузиастов, 12

 

н/д

 

80

 

н/д

 

БД «Спиридонов»

 

пр. Ленина, 21

 

н/д

 

120

 

500

 

Источник: «Энергоинвест».

 

 
Самое читаемое
  • Стало известно, за что челябинскую компанию «АСКО-Страхование» лишили лицензииСтало известно, за что челябинскую компанию «АСКО-Страхование» лишили лицензии
  • В Челябинске между ЮУрГУ и агроуниверситетом откроется питейный «Факультет»В Челябинске между ЮУрГУ и агроуниверситетом откроется питейный «Факультет»
  • Взлет «Икара» к White Group: белая архитектура как бренд и стиль жизниВзлет «Икара» к White Group: белая архитектура как бренд и стиль жизни
  • ЦБ отозвал лицензию у крупнейшей страховой компании Челябинской областиЦБ отозвал лицензию у крупнейшей страховой компании Челябинской области
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.