«Челябинцы по-прежнему стремятся переехать, и в топе запросов — Подмосковье»

Валентин Корытный, генеральный директор агентства недвижимости «ДАН-Инвест» и консалтинговой компании «ДАН-Ретейл»:

— По данным Knight Frank Research, по объему инвестиционных сделок в первом полугодии 2019 г. наиболее впечатляющую динамику продемонстрировали земельные участки под девелопмент — рост в семь раз. Особенно заметно, конечно, эта тенденция прослеживается на столичном рынке. Чувствуется оживление и в других сегментах: так, в сегменте складской недвижимости рост — почти в два раза. При этом спрос на офисную недвижимость держится примерно на том же уровне, а на торговую недвижимость снизился более чем в полтора раза, а на гостиничную — еще более критично.

На самом деле статистика по динамике спроса на торговую недвижимость вызывает некоторый скепсис: по наблюдениям, в большинстве городов-миллионников — Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени, Перми, как и в Челябинске, интерес к приобретению коммерческой недвижимости со стороны инвесторов не падает, а только возрастает.

Другое дело, что не хватает объектов с желаемыми сроками окупаемости — а это семь-восемь лет, максимум — десять. А такие объекты, как правило, даже не успевают дойти до рынка, расходятся среди «своих», по портфелям брокеров. Так что если коммерческая недвижимость чиста де-юре и де-факто показывает заявленный операционный доход, помещение продается мгновенно.

И в ближайшие год-два вряд ли что-то кардинально изменится: классическая торговая недвижимость в формате стрит-ретейл, которая соответствует современным требованиям: максимально широкий шаг колонн, большие окна с проникновением естественного света, высокие потолки, широкая пешеходная зона, близость к остановке общественного транспорта, собственная парковка, бесступенчатый вход. В панельном домостроении реализовать все это невозможно. В Челябинске, безусловно, по-прежнему будут пользоваться повышенным спросом небольшие помещения, расположенные преимущественно в жилых комплексах с высокоэтажной застройкой в микрорайонах с высокой плотностью населения. А вот центр города — уже давно не в топе запросов.

Спрос на складскую недвижимость, безусловно, будет бешеными темпами набирать обороты в городах-миллионниках: сфера e-commerce бурно развивается, мобильные приложения закидывают предложениями о покупке в пару кликов, количество точек выдачи интернет-заказов стремительно растет. И, что важно, актуальный формат не подразумевает аренды больших площадей: так, CDEK уже рассматривает помещения от 30-40 кв. м. На фоне этого тренда логистическая недвижимость всех классов, от A до C, также будет востребована. Разумеется, объем инвестиций здесь требуется гораздо больший, поэтому в этой сфере сконцентрированы инвестиционные интересы крупных корпораций или групп частных инвесторов.

С точки зрения логистики в Челябинске не так много направлений для строительства крупного логистического распределительного центра. Наиболее высоким потенциалом обладает Новоградский тракт. Это самая развивающаяся часть города, но земли находятся в частной собственности и стоят приличных денег, что не бьется с арифметикой ретейлеров и операторов логистического кластера. Кроме того, не стоит забывать и о юридических нюансах: многие интересные участки являются землями сельхозназначения.

Если же говорить о сегменте офисной недвижимости, то в Москве она востребована, в том числе с точки зрения инвестиций: инвесторы спокойно реагируют на сроки окупаемости 13-15 лет. Челябинск, как и Пермь, пока не может похвастаться востребованными офисными площадями.     

По данным ЦИАН, цены на жилую недвижимость в столице растут сейчас быстрее, чем год назад: больше сделок на стадии котлована, с лотами с небольшим метражом. Стоимость квадратного метра жилья в старых границах Москвы сегодня составляет 203 тыс. руб., это плюс десять процентов за прошедший год, в Новой Москве – 125 тыс. руб. за «квадрат», а в Московской области — 98 тыс. руб., и именно эти сегменты показывают наиболее высокие темпы роста. При этом в долларовом эквиваленте цены на жилую недвижимость в Москве до сих пор не вернулись на докризисный уровень 2014 года.

Спрос на Московскую область традиционно высокий, и это связано и с высокой миграцией, и с ценовым фактором: здесь можно найти жилье практически на любой карман, и есть варианты и за 60 тыс. руб. за кв. м. Но сегодня, разумеется, покупают не только квартиру, а образ жизни: в непосредственной близости должны быть магазин, аптека, остановка, детская площадка, садик, метро.

Цены на жилье будут расти и в Челябинске — конечно, не так, как в Москве. Жилые комплексы класса «комфорт плюс» уже находятся в красной зоне риска. Выше поднимать уже опасно — у людей просто нет денег, доходы не растут. Конечно, по панельному жилью Челябинск — одни из самых доступных по цене в стране среди городов-миллионников, но если застройщик поднимает цену, он должен аргументировать не тем, что растет себестоимость, а новизной и интересностью проекта.

Жилая недвижимость останется основным драйвером редевелопмента промышленных территорий в Санкт-Петербурге и Москве. В Челябинске пока только одиночный удачный пример — жилой комплекс «Лесопарковый». Это мировой тренд: заводы выносят за черту города, конструктив бывшего здания частично используется для создания нового строения либо все идет под снос и возводится с чистого листа. В Москве прогнозируется рост девелоперских проектов с апарт-отелями и апартаментами. Люди охотно приобретают апартаменты — как для собственного проживания, если не нужна прописка, так и в качестве инструмента инвестирования: недвижимость можно передать в руки управляющей компании, которая обеспечит стабильный доход от ренты. В Челябинске на данный момент этот сегмент недвижимости не востребован: город не располагается на гостевых маршрутах, нет огромного наплыва студентов, а сами челябинцы в принципе не понимают формата. При этом не исключено, что комплексы бюджетных апартаментов, максимально приближенные к крупнейшим вузам, вызвали бы интерес. Но, опять же, при наличии интересного концепта.

Спрос на приобретение недвижимости в Москве — причем как коммерческой, так и жилой, — со стороны челябинцев по-прежнему ощущается. Люди в поисках новых перспектив всегда стремились уехать из маленьких городов в большие, а из больших — в столицу.

При выборе квартиры в столице, как правило, останавливаются на ближайших городах-спутниках — Пушкине, Королеве, где стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в Москве. Да и бешеный ритм жизни в Москве не всем по нраву. Средняя сумма покупки — от трех до семи-восьми миллионов рублей.

Инвестируя в покупку коммерческой недвижимости, челябинцы придерживаются консервативной стратегии, стремятся найти объект с понятным оператором, демонстрирующим стабильный арендный доход. Сумма сделки варьируется от 12-15 млн руб. — в области и от 40 млн руб. — в Москве (хотя порог входа может быть в два раза ниже). Как правило, запрос — на приобретение недвижимости в пределах 50-60 млн руб. Спрос есть и выше, но это крайне узкий круг инвесторов.

Колонка написана специально для DK.RU