Челябинские застройщики вынуждены быть максимально открытыми: мнение Владимира Мишнева

Генеральный директор ГК «Компас» Владимир Мишнев:

В эпоху нестабильной российской экономики, когда наша национальная валюта продолжает стремительно падать, а стоимость практически всех категорий товаров не менее стремительно расти, россияне все чаще задумываются об инвестировании, чтобы не потерять честно заработанное.

Большинство представителей бизнеса и, так называемого, среднего класса выбрали консервативные пути сохранения и приумножения капитала: покупка недвижимого имущества. До кризиса инвестирование в недвижимость привлекало людей своей выгодой и малыми рисками. За год прибыль составляла в среднем 40-45%. Такой процент не мог обеспечить ни один банк.

Однако сейчас, когда экономика страны ведет себя нестабильно, ситуация изменилась: строительный рынок региона буквально встал, «инвесторы схлынули», опасаясь за свои деньги, стоимость квадратного метра упала, а люди все равно не торопятся покупать жилье.

С одной стороны, ситуация идет не в пользу застройщиков, и даже попытки государства «поддержать» строительный рынок (я сейчас имею в виду программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и «Жилье для российской семьи») не дают ощутимых результатов.

Строительный сектор потерял свою инвестиционную привлекательность, как для инвесторов, которые хотят заработать или хотя бы сохранить деньги, так и для рядовых покупателей.

Именно инвестиции спасут нынешнюю ситуацию, и позволят пережить кризис. По большому счету, строители не нуждаются в поддержке государства, они нуждаются в клиентах с деньгами. И для этого нужно работать в этом направлении.

Новая ситуация должна вынуждать застройщиков быть максимально открытыми, показать свою состоятельность и самим идти на встречу клиентам. К примеру, в Москве и в Петербурге многие застройщики практикуют так называемый механизм «обратного выкупа».

Суть услуги состоит в том, что девелопер накладывает на себя дополнительные обязательства перед инвестором, обещая после определенного срока выкупить недвижимость обратно. Срок этот, как правило, привязывают к окончанию строительства.

Схема обратного выкупа является для покупателя исключительно добровольной. Он вовсе не обязан продавать квартиру застройщику обратно, если может выгодно распорядиться ею сам.

Но в случае, если на рынке недвижимости что-то пойдет не по плану, частный инвестор имеет гарантию возврата своих средств. Причем, он гарантированно получает не только потраченную сумму, но и некий фиксированный процент от стоимости недвижимости.

Это позволит застройщикам привлекать средства в строительство с частных инвесторов и не затягивать стройку.

Схема «работы с частными инвесторами» прекрасно зарекомендовала себя за рубежом, а также в Москве и Санкт-Петербурге, почему этот механизм не используют южноуральские застройщики - мне не понятно.

Второй механизм тоже прекрасно подходит. Сегодня ни в Челябинске, ни в области не заложено ни одной новой площадки под застройку, строители активно игнорируют земельные аукционы, которые проводит городская администрация, считая их чрезмерно завышенными.

Завысив начальную стоимость участков, мэрия попыталась переложить проблему пополнения бюджета на плечи застройщиков.

В итоге получился замкнутый круг, администрация продает землю, бизнес ее не покупает, но и не строит, и те, и другие несут убытки.

Решение данной проблемы тоже очень простое: проработать механизм, при котором  застройщик мог бы расплатиться с мэрией за землю квартирами в построенном на этом участке доме.

При этом можно устраивать аукционы, при которых застройщики могли бы торговаться – кто больше квартир отдаст муниципалитету, тот и выиграл.

Данная схема позволит экономить застройщикам 10-15% бюджета проекта, которые обычно уходят на покупку земли и направить их на завершение строительства, а мэрия в этом случае получает муниципальное жилье, которым может распоряжаться на свое усмотрение.

Да, в этом случае город не увидит «живых денег», однако, это поможет хотя бы так продать земли, и поддержать застройщиков.

Кстати, одними из причин спада строительства я считаю «сильную зависимость» бизнеса от власти и нежелание работать по законам рынка.

Предыдущий губернатор Челябинской области собрал вокруг себя «пул лояльных к нему строителей», которые и получали «преференции на все проекты». Эти компании у всех на слуху и они строят самые известные стройки города. Остальных игроков систематически выжимали с бизнеса.

Как результат данной политики, отсутствие конкуренции, строители из губернаторского пула стали аморфны: они привыкли, что им все «подадут на тарелочке», и сильно не задумывались о качестве построенных домов, а неугодные застройщики были вынуждены либо продать бизнес, либо уйти в другие регионы.

Но! Со сменой областных властей «строительный пул» тоже сел в лужу, создать диалог с новой областной властью не получается, да и преференции закончились. Поэтому строители находятся в пережидающем состоянии, как говорится, «не делая резких движений».

Сейчас ситуация обстоит так: застройщики не могут  продать даже то жилье, которое уже построили, понятно, что строить новые объекты они не рискуют. На этот год заложено всего 50 объектов, плюс 15 объектов, строительство которых началось в 2015 году. Большинство из них на стадии котлована, или же готовность их не превышает 30%. К настоящему моменту уже 17 объектов жилищного строительства заморожено. Кроме того, в текущем году ни в Челябинске, ни в области не заложено ни одной новой площадки под застройку.

Оказалось, построенное низкокачественное неконкурентоспособное жилье не нужно покупателям. Челябинцы охотнее покупают недвижимость в соседней Свердловской области, где обстановка находится в менее плачевном состоянии.

Поэтому третий мой совет, начать задумываться о качестве построенного жилья,

Люди наелись типовых решений, им не интересны низкокачественные квартиры низшей ценовой категории, которые уже в момент строительства успели морально устареть, но они готовы переплачивать за качество.

Напоследок дам пару советов и инвесторам: инвестировать в строительство стоит, и этого не нужно бояться. Главное соблюдать осторожность при выборе застройщика и обязательно выехать на стройку, чтобы оценить степень завершенности объекта.

Посмотрите, стоят ли башенные краны – только аренда такой техники стоит в среднем 500 000 рублей в месяц, и на замороженные объекты её точно не поставят.

Тщательно проверяйте документацию и истории компаний и их учредителей и будьте смелее.