Челябинские девелоперы занялись концептуальной «малоэтажкой»

Евгений Акимов
руководитель проекта «Сапфир Урала» ГК «Азия»
Владимир Бурлаков
президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска
Дмитрий Золин
управляющий партнер London Consulting & Management Company (Санкт-Петербург)
Константин Морозов
директор ОАО «Квартал»
Ренат Рахматулин
менеджер проекта «Соколиная гора» ГК «Аркаим Плаза»
Алексей Федотов
директор челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН»

Коттеджное строительство как таковое в Челябинске и окрестно­стях началось в 1992 г. На этом этапе, как отмечают аналитики консалтинговой компании London Consulting & Management Company (LCMC), пределом мечтаний для большинства потребителей был просто дом, построенный на садовом участке. К 1994 г. потребительские требования подросли – наступил этап более организованного строительства. Коттеджи, расположенные в садах, были потеснены чуть более комфортным жильем в первых малоэтажных поселках: «Полине» (20 км от Челябинска) и 39-м микрорайоне Челябинска (так называемая «Тарасовка»). Из признаков организованного поселка в «Полине» были полностью согласованный генеральный план, основные коммуникации и асфальтированная дорога. «Тарасовка», помимо перечисленных отличий, выделялась собственными ТСЖ, эксплуатационной службой, наличием централизованной охраны.

В 2004-2005 гг. на челябинском рынке малоэтажного жилья началось строительство еще более комфортных малоэтажных поселков – концептуальных объектов загородной недвижимости. «Артель-С» запустила проект «Северные Шершни». «Юж­уралстройсервис» начал создавать поселок «Озерный». Эти объекты от предыдущих «Полины» и «Тарасовки» отличались более продуманным ценовым позиционированием, предусматривали в своей структуре магазины и места организованной утилизации бытовых отходов.

Очередной прорыв был связан с тем, что с конца 2006 г. строительством «малоэтажки» занялись профессиональные застройщики и девелоперы. Первым из них можно считать челябинскую строительную компанию «Квартал», которая в июле 2006 г. получила разрешение на строительство квартала малоэтажных жилых домов блокированного типа (клубный поселок «Премьера»). По сравнению с предшественниками проект компании «Квартал» был более глубоко проработан. Помимо традиционных для поселков 2005 г. элементов организованного поселка, добавлены автопарковка, пешеходный бульвар, детский сад, начальная школа, зона отдыха, спортивные сооружения, автомойка. Застройщик поставил перед собой задачу, используя профессиональный строительный подход, создать комфортную среду обитания.

На конец первого квартала 2008 г. в Челябинске и области на разных стадиях реализации находится уже более 10 организованных концептуальных поселков. Наиболее известные: «Солнечная долина» («Ренова-СтройГрупп»), «Видово» (девелоперская компания «Энергоинвест»), «Сапфир Урала» (ГК «Азия»), «Премьера» (строительная компания «Квартал»), «Соколиная гора» (ГК «Аркаим»), «Петровский-2» (Ассоциация предприятий строительной отрасли Челябинска).

Одной из основных причин, по которой профессиональные строители и девелоперы обратили внимание на рынок загородного малоэтажного жилья, эксперты называют бюрократические проволочки, связанные с получением разрешения на строительство в областном центре. По словам строителей, чтобы получить пакет разрешительной документации на возведение многоэтажного дома в Челябинске, нужно потратить не меньше года. За пределами города ситуация принципиально иная. Как объясняют застройщики, главы районных админи­страций идут навстречу практически любым их предложениям: появление качественных поселков с состоятельными жильцами повышает инвестиционную привлекательность территории и дает существенный толчок ее развитию, что в конечном счете позволяет резко увеличить налоговые поступления. Районные главы быстро и охотно подписывают разрешение на создание объектов недвижимости. «Лучше получать 15% рентабельности, возводя объекты за пределами Челябинска, чем биться за строительство в городе, не зная точного результата», – говорит президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска ВЛАДИМИР БУРЛАКОВ.

Вторая причина загородного строительного бума кроется в существенной разнице стоимости земли. По данным челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН», в среднем цена земельного участка в 1 га, расположенного в черте города, на который уже получено разрешение на жилищное строительство (или процесс получения документов близится к концу), на вторичном рынке равна 1 млн евро. За городом, в наиболее популярном у строителей Сос­новском районе цена участка в 1 га, правовой статус которого позволяет сразу же начать строительство, начинается от 1 млн руб. Директор челябинского филиала «Центра недвижимости «МАН» АЛЕКСЕЙ ФЕДОТОВ говорит, что юридически пригодной «для личного подсобного хозяйства» земли на вторичном рынке за городом намного больше. Однако начать на ней возведение малоэтажного поселка власти просто так не дадут. Такую землю необходимо сначала перевести в подкатегорию «для дачного строительства». У сотрудников челябин­ского филиала «Центра недвижимости «МАН» на подобную смену статуса земельного участка ушел год – по­требовалось собрать 16 подписей и печатей различных разрешающих инстанций (от Росприроднадзора до министерства культуры). Но и стоят такие участки еще дешевле – от 500 тыс. руб. за гектар.

И наконец, внимание застройщиков к комплексному коттеджному строительству объясняется постоянно растущим спросом на качественную малоэтажную недвижимость. Участники рынка говорят, что сейчас в среднем в поселке, находящемся на стадии строительства, продается от 4-5 таунхаусов до 50 домов в месяц (в зависимости от местоположения объекта).

Основным фактором, стимулирующим спрос на организованную «малоэтажку», строители называют развивающийся туризм. Челябинцы, побывав за границей, хотят приобрести сходное жилье у себя дома. «Посмотрев Европу, покупатель становится очень взыскателен. Требует уже не просто домик, а комфортное жилье с полным комплексом современных услуг», – отмечает директор ОАО «Квартал» КОНСТАНТИН МОРОЗОВ.

Девелоперы используют эту особенность покупательских предпочтений, что называется, по полной программе. Многие строящиеся поселки еще на стадии проектирования приобретают европейские черты. Например, концепция поселка «Петровский-2» предполагает стилизацию центральной улицы под архитектуру чешской столицы. ГК «Азия» привлекла для разработки ген­плана своего поселка «Сапфир Урала» архитекторов итальянской студии Paolo Bodega Architetto. Для «Сапфира Урала» итальянские специали­сты спроектировали генплан таким образом, что единое пространство города-парка группируют четыре коттеджных квартала. Каждый из них представляет собой самостоятельный район. Общая для кварталов инфраструктура раза в четыре больше, чем в других организованных поселках. «Своим покупателям мы продаем не квадратные метры, а кусочек Европы», – гордится г-н Акимов.

Стоимость разработки общей концепции и детального генерального плана застройки будущего поселка для девелопера начинается от $100 тыс. А затраты на материальное придание поселку «европейского» шарма могут достигать 15 млн руб. (сверх обычной строительной сметы). Однако строители охотно идут на такие издержки: кроме чисто эмоциональной составляющей, поддерживающей покупательский интерес, наличие комплексной, детально разработанной документации позволяет застройщикам избегать ошибок во время строительства, которые могут стоить компании до 30% сверх запланированной общей стоимости проекта, объясняет Евгений Акимов.

Малоэтажные поселки, расположенные до 20 км от города, конкурируют на рынке недвижимости с городскими квартирами. Поселки, удаленные более чем на 20 км, – с дачами, неконцептуальными поселками и между собой. «Если в начале 90-х гг. спрос на индивидуальные жилые дома или участ­ки под их строительство формировался за счет высшей прослойки населения – представителей бывшей советской номенклатуры, руководителей крупных промышленных предприятий, то в 2007-2008 гг. интерес к малоэтажному жилью в организованных поселках проявляют представители так называемого среднего класса. Малоэтажное жилье постепенно становится альтернативой городскому», – говорит управляющий партнер LCMC ДМИТРИЙ ЗОЛИН.

Чтобы успешно конкурировать с городскими квартирами, девелоперы вкладывают значительные средства в дополнительную инфраструктуру поселков, особенно тех, которые позиционируются в высоком и премиальном сегментах. В поселках экономкласса (до 30-40 тыс. руб. за кв. м) инфраструктуру можно назвать базовой: это подведенное к дому электричество, качественные дороги и централизованное поселковое водоснабжение. Поселки среднего (40-60 тыс. руб. за кв. м) и высокого (60-80 тыс. руб. за кв. м) ценовых сегментов включают в себя гостевую автостоянку, детскую и спортивную открытые площадки, спортивный комплекс с бассейном, салон красоты, аптеку, супермаркет, медицинский пункт и т. д. (см. «Детали» на стр. 51). «Человека нужно убедить, что ему будет комфортно, может быть, даже более комфортно, чем в городе. А иначе как его заставить переехать из Челябинска?» – комментирует Константин Морозов. В среднем вложения в инфраструктуру будущего поселка эксперты оценивают в 30% от общей стоимости проекта.

По общему мнению застройщиков, в ближайшие два года произойдет насыщение спроса на загородную недвижимость средней ценовой категории. Экономкласс и элитный сегмент от насыщения еще очень далеки. «Настоящего элитного загородного жилья и предложений экономкласса в округе Челябинска пока очень мало», – говорит менеджер проекта «Соколиная гора» (ГК «Аркаим Плаза») РЕНАТ РАХМАТУЛИН. «В выигрыше окажется тот, кто будет развивать экономкласс. Ведь покупателей, которые могут позволить себе элитное жилье или дом бизнес-класса, всего 3% от общего числа населения. И то у этих людей, как правило, уже есть хороший загородный дом», – резюмирует Алексей Федотов.