«Будущее города»: как преобразить спальные кварталы и серые промзоны
Авторитетные спикеры, представители власти и бизнеса приняли участие в работе бизнес-форума «Будущее города», который состоялся 19 марта в Челябинске.
Заявленная тема форума «Город для жизни. Качество среды, как приоритет развития» получила информационное освещение с самых разных позиций и аспектов. В течение всего рабочего дня в трех конференц-залах отеля Radisson Blu выступали авторитетные спикеры, шли оживленные дискуссии. Организаторами форума в этом году выступили деловой портал CHEL.DK.RU и научно-производственное объединение «Сады России». Мероприятие прошло при поддержке администрации Челябинска и губернатора Челябинской области Алексея Текслера.
«Работа на форуме была продуктивной, порадовал объем поднятых вопросов, — делится впечатлением Василий Курбацких, девелопер, владелец БЦ «Аркаим Плаза». — Интересно было пообщаться с коллегами, которые также озабочены развитием Челябинска. С теми, кто не только сосредоточен на ведении бизнеса, но и занимается созидательными проектами, улучшающими город. Радует, что у большинства представителей делового сообщества есть понимание необходимости стратегии развития города».
Наряду с выступлениями топовых спикеров в самом большом зале в течение всего дня форума шли панельные дискуссии, на которых обсуждался широкий круг актуальных вопросов: от нового проекта генплана и редевеломпента промзон до благоустройства набережной и новых трендов в жилищном строительстве.
Новый генплан в старых границах города
Еще недавно основной метрикой развития мегаполисов считалась динамика экономических показателей. Являясь важным фактором, экономика тем не менее ― не единственный критерий оценки. Современные города все большее значение придают факторам, определяющим качество жизни, таким как привлекательная городская среда, развитая сеть общественного транспорта, широкие возможности для ведения бизнеса, доступ к качественному образованию и медицине.
«Необходимость глубинных изменений назрела давно, обсуждение долгосрочной стратегии Челябинска идет уже лет пять, но до конкретных шагов так и не доходит. И в этом кардинальное отличие от Екатеринбурга. Это абсолютно разные модели отношения к бизнесу: там власть настроена прислушиваться к разным мнениям и не считает, что владеет монополией на истину. И второе — совершенно иное отношение бизнеса к городу. Вся красивая застройка в центре Екатеринбурга появилась на средства металлургических гигантов. Все знаковые для города здания: аэропорт, экспо-центр, офисные центры, спортивные комплексы, за исключением, пожалуй, только торгово-развлекательных центров построены на деньги металлургов, которые хотят, чтобы родной город процветал», — говорит генеральный директор Корпорации «СТРАТУМ» Олег Пермяков.
По результатам опроса на форуме «Будущее города» в прошлом году главным положительным моментом проведения в Челябинске международных саммитов в глазах бизнес-сообщества должно было стать не повышение деловой активности и заключение выгодных контрактов, а благоустройство общественных пространств.
«В рамках нового генплана четко прописана концепция: мы не прирезаем новую территорию, а «запираем» город и работаем внутри. В Челябинске сегодня самая низкая плотность застройки в сравнении со всеми российскими городами-миллионниками, не говоря уже про Европу. Город раздут, разорван, здесь неудобно выстраивать ежедневные маршруты. «Хвостов», недостроев разного рода, не только архитектурных, но и административных, полно. Поэтому, когда критиканы упрекают новый проект генплана в недостаточной амбициозности, так и подмывает спросить: «Что, работы мало?!». С теми проблемами, что есть, справиться бы», — эмоционально высказался главный архитектор Челябинска Павел Крутолапов.
По его словам, в новом генплане заложено несколько стратегических точек роста, которые определят развитие города на протяжении следующих пятидесяти лет. В числе приоритетных направлений — постепенное освоение бывших промышленных зон. «Сегодня промзоны — это огромные дыры в ткани города, который, так уж исторически сложилось, строился вокруг крупных промышленных предприятий. Но технологические цепочки сокращаются: предприятиям, которым раньше необходимо было владеть сотнями гектаров земли, чтобы, условно говоря, выпускать пуговицы, сегодня вполне достаточно десятка квадратных метров. Соответственно, это точка роста для города — нашим детям и внукам предстоит осваивать эти территории, но уже сегодня необходимо закладывать правильные основы, чтобы там не появился новый Парковый», — отмечает Павел Крутолапов.
Развернуть город лицом к реке
По словам главного архитектора города, вторая, не менее важная, история для Челябинска — река, которая связывает четыре района города и обладает большим потенциалом для развития прогулочных маршрутов и стрит-ретейла. «Челябинск — один из редких примеров, где город повернулся спиной к реке, где вдоль набережной так и не появилось сформированного общественного пространства», — с сожалением признает Павел Крутолапов.
«Сегодня река, образующая цепочки прудов со стоячей водой, с поросшими камышом болотистыми берегами и канализационными стоками, выполненными в нарушение всех нормативов, представляет собой довольно неприглядное зрелище. Кроме того, несколько участков реки на северо-западе города испытывают и серьезную антропогенную нагрузку, а от центра города и до северных окраин — и воздействие от близкого соседства с крупными промышленными предприятиями», — перечисляет заместитель главы города по строительству Владимир Шамне.
В нынешнем плачевном состоянии река не связывает, а напротив, еще сильнее разрывает районы города, отмечает он. «И при разработке нового генплана, особенно с учетом дефицита озеленения города, одной из ключевых идей стало создание вдоль реки каскада парков, общественных пространств и мостов, которые бы обеспечили сквозную пешеходную доступность на всем ее протяжении, от бора до бора. А это подразумевает и масштабное благоустройство набережной, и решение экологических проблем со стоками и сетями, и озеленение, и рекультивацию прилегающих к реке промзон. Это проект, который способен изменить весь город», — убежден Владимир Шамне.
В этом году продолжится благоустройство участка набережной, расположенного в историческом центре города. Серьезная реконструкция ждет и Сад камней: на месте заброшенного пустыря появится современный ландшафтный парк. Главная идея, как поясняет генеральный директор холдинга «Мегаполис» Александр Одольский, заключается в том, чтобы направить поток гуляющих по Кировке и по центру города горожан и туристов к Краеведческому музею, набережной и развлекательному комплексу. «Инфраструктурные затраты, которые частному бизнесу не по силам — гранитная облицовка набережной, освещение — выполнены за счет городского бюджета», — рассказывает он. В ландшафтном парке площадью около двух гектаров, кроме уникальных пород деревьев и кустарников, запроектированы кафе, сувенирные лавочки, пункт проката спортивного инвентаря, в том числе водного, детская игровая площадка, зона для выездных торжественных регистраций брака и конференц-зал. Инвестиции в проект оцениваются в сумму порядка 100 млн руб., вход будет платным, по крайней мере, в первое время, пояснил Александр Одольский.
Кроме того, ряд частных инвесторов — компании-застройщики кварталов «Манхэттен» и «Западный луч», а также «Автоцентр Керг» — выступили с инициативой масштабного комплексного благоустройства набережной между ТРК «Родник» и Торговым центром общей протяженностью четыре километра и площадью порядка двадцати гектаров.
Как отмечает заместитель управляющего компании «Концепт Строй» Татьяна Кузнецова, это первый опыт реализации нового генплана, градообразующий проект, который откроет доступ к источникам финансирования федерального уровня. «Сколько бы местные игроки ни старались , пока достойных проектов, системных, с которыми было бы не стыдно заявиться на получение федеральных денег, в городе нет. Проработка проектов по государственно-частному партнерству находится на низком уровне, реальные концессии есть разве что в теплоснабжении, остальное «не летает». А проект благоустройства набережной — это прекрасная возможность для коллаборации различных городских, региональных и федеральных программ, потому что без привлечения федерального финансирования идея так и останется умозрительной. Примерные объемы финансирования — порядка 15 млрд руб., в масштабах области это вполне осязаемая история, потому что эти средства требуются не одномоментно», — поясняет эксперт.
Рабочее название проекта гибридного парка — «Волны». «В Челябинске 150 дней в году нет солнца, когда на улице дождь и ветер, набережная вымирает — поэтому необходимо с помощью архитектурных форм сохранить пространство для прогулок и создать точки притяжения — самые разнообразные активности, от лакшери-кемпинга до зон для соревнований по судомоделированию. Каким именно будет это наполнение — решится в ходе публичного обсуждения», — рассказывает управляющий партнер компании DevelopmentPRO Вахтанг Чикаберидзе.
Сейчас за счет частных инвесторов осуществляется предварительный девелоперский анализ, эскизная проработка и публичное обсуждение проекта, чтобы сформировать техническое задание на проектирование, которое ляжет в основу конкурсных процедур, проводить которые будет уже город. И с этого момента финансирование также будет вестись на средства городского бюджета. «Как только будет подготовлена конкурсная документация и пройдет государственная экспертиза, можно будет заявляться на федеральные деньги. Когда появится набережная с минимальным наполнением, туда снова сможет зайти частный инвестор — разумеется, через конкурсные процедуры», — поясняет Татьяна Кузнецова.
Районы, кварталы, жилые массивы
Вместо традиционной квартальной застройки Челябинск, который пережил бум жилищного строительства во второй половине прошлого века, прирастал целыми микрорайонами. «В Челябинске долгое время строили не архитектуру, не городскую среду, а квадратные метры. Между тем, именно квартальная матрица дает ощущение дома вне квартиры», — констатирует Павел Крутолапов.
Плотная застройка центра города открывает широкие возможности и для развития бизнеса, и для благоустройства. «Причем это не обязательно должна быть высотная застройка, доминанты могут быть и горизонтально ориентированными. Малая этажность позволяет сокращать расстояние между зданиями. Для человека комфортно, когда оно не превышает 30 метров: на этом участке мы контролируем среду обитания и интуитивно чувствуем себя в безопасности. Сама среда в микрорайоне не позволяет воспринимать двор как свой дом. Вспомните ощущения от сталинских кварталов, где среда сомасштабна человеку. Вообще, к сожалению, человек как масштабная единица был вычеркнут из градостроительных планов: его заменили на миллионы, тысячи квадратных метров. А надо создавать сценарии жизни, площадки для разнообразного строительства. У большинства челябинцев сейчас нет отношения к городским пространствам как общественной собственности. Предстоит вернуть разнообразным сообществам ощущение, что мое — это не только квартира, но и двор, сквер, улица», — говорит Павел Крутолапов.
По словам главного архитектора, в ближайшее время будут серьезно пересматриваться правила землепользования и застройки, которые сегодня позволяют строить в Челябинске только панельные многоэтажки 97-й серии. Коэффициент плотности для центра города и для периферии должен быть дифференцированным, убежден Павел Крутолапов. Он уже сейчас предвидит, что «драк в общественном поле» при обсуждении новых нормативов будет значительно больше, чем на публичных слушаниях по проекту генплана, а поэтому уверен, что разрабатывать их стоит не в кабинетах чиновников, а с вовлечением широких кругов общественности.
«Надо быть практиками — до бесконечности строить жилье в регионе, который по численности не прирастает, невозможно. Скорее, речь должна идти об улучшении того жилого фонда, который уже есть, про развитие застроенных территорий. Но на сегодняшний день нет механизмов, гарантирующих реализацию проектов в определенные сроки. Судебные тяжбы по расселению из ветхо-аварийного жилья могут затянуться на долгие годы. К тому же возведение отдельных домов не позволяет создавать среду вокруг, а это сейчас востребовано. Поэтому и остаются только окраины. При этом количество проведенных земельных аукционов по вводу земель в оборот под застройку резко падает. У строительных компаний нет точки приложения усилий», — говорит директор СК «Легион» Сергей Пахомов.
«Действительно, нормативная база по программам развития застроенных территорий еще дорабатывается, идет притирка, есть определенные шероховатости, — вынужден согласиться Павел Крутолапов. — И здесь правильно идти по пути коллаборации нескольких государственных программ: это позволит привлекать федеральное финансирование на строительство инженерных сетей, коммуникаций и прокладку дорог».
Злободневной проблемой Челябинска остается маятниковая миграция из отдаленных спальных районов. И, по мнению главного архитектора, она останется нерешенной до момента изобретения телепорта. «Кажется логичным создавать сервисы районного значения, которые бы не уступали тем, что находятся в центре города, чтобы жителям спальных окраин не приходилось ехать в центр, чтобы погулять в парке или посмотреть кино. Школы, садики — это уже просто по умолчанию, а еще в каждом районе должны быть больницы, магазины, кофейни, барбершопы и доступная среда», — говорит Павел Крутолапов. При этом, по его мнению, переносить офисные центры в спальные районы бессмысленно: ожидается, что к 2030 году треть офисных работников перейдет на аутсорсинг, и нынешняя пандемия коронавирусной инфекции, вероятно, только ускорит этот переход.
Как отмечает Сергей Пахомов, цена квадратного метра не имеет под собой устойчивого экономического обоснования: при сопоставимом уровне доходов стоимость жилья в Челябинске на 20% ниже, чем, к примеру, в Новосибирске. «Сегодня, если опираться на статистику агрегаторов, это около сорока тысяч рублей за квадратный метр. Это на самом деле потолок, или просто нет интересных предложений в более высоком ценовом сегменте? Пока айфона не было, никто не готов был покупать сотовый телефон за такие деньги», — отмечает Сергей Пахомов.
Сегодня в жилищном строительстве, по его словам, главным трендом стало смещение фокуса внимания с конструктивных элементов на некую среду: будущие новоселы покупают не столько квадратные метры, сколько образ жизни. «Плюс произошла смена поколений, и если раньше квартира рассматривалась как приобретение чуть ли не на всю жизнь, поэтому и старались взять по верхней планке, на перспективу: большой метраж, хороший ремонт, то современная молодежь относится к квартире гораздо проще, как к утилитарной вещи. Сокращается метраж: все — за эргономику и не готовы переплачивать за лишние метры, зато большой акцент на места общего пользования, которые в конечном счете и формируют восприятие жизненного пространства», — говорит Сергей Пахомов.
Как отмечает главный архитектор Челябинска, грамотное озеленение способно преобразить даже спальные микрорайоны с высотной типовой застройкой. По его словам, сейчас разрабатывается новый регламент озеленения, на который будут опираться застройщики при проектировании жилых комплексов. «Вечная история с картофельным полем, на котором сам собой должен когда-нибудь появиться газон, обусловлена тем, что сегодня застройщики никоим образом не мотивированы высаживать взрослые деревья, потому что это не учитывается в проценте озелененности. Необходима дифференциация, чтобы появился стимул использовать более качественный посадочный материал», — заключает Павел Крутолапов.
Редевелопмент: новый смысл заброшенных промзон
Городские промзоны оставляют огромный потенциал для редевелопмента. Взвешенный подход к развитию территории способен решить традиционные проблемы низкой плотности застройки и улично-дорожной сети, создать современную среду с жилой и коммерческой недвижимостью, инновационными и творческими кластерами, спортивными комплексами и парками.
«В Москве осталось 180 гектаров промышленных зон, а в Челябинске это 200 гектаров — перекос огромный. Более 40% территорий пригодны для редевелопмента: при плановом подходе можно вынести производство, реновировать, наполнить территорию новым смыслом», — уверен управляющий партнер компании DevelopmentPRO Андрей Бодрягин.
По его словам, даже в непосредственной близости от центра города немало так называемых серых или коричневых зон, которые в прежнее время были заняты производственными или складскими помещениями. «Сегодня там либо еле-еле теплится жизнь, либо, напротив, слишком уж бурно развивается бизнес, которого в центре города быть не должно. Если появление складов хотя бы в какой-то мере оправдывается логикой последней мили и бурным развитием интернет-торговли, но когда в двух шагах от городской администрации, рядом со старым элеватором, находится лесопилка и производство кирпича — это неправильно», — считает эксперт.
В крупных городах, которые пережили индустриальную эпоху, достаточно много удачных примеров редевелопмента заводских цехов – превращения и в музеи современного искусства, и в образовательные центры, говорит Павел Крутолапов. «В Челябинске и бизнесу, и девелоперам еще предстоит переосмыслить это наследие. Главное – не выстрелить себе в ногу и сделать завтрашний шаг возможным. Тренд уже образовался – креативный кластер на месте бывшего завода оргстекла на ул.Свободы, 2, где проводят различные фестивали, размещаются офисы, мастерские. Территорий подобных в городе полно, и я смотрю на эту историю с оптимизмом. Но прежде в головах владельцев предприятий и девелоперов должна укрепиться мысль, что схема монетизации может предусматривать не только сдачу бывшего цеха в аренду под шиномонтажку», — рассуждает главный архитектор Челябинска.
Безусловно, одним из наиболее удачных проектов редевелопмента в Челябинске является жилой комплекс «Лесопарковый» и фуд-маркет «Белый рынок», которые появились на месте полуразрушенных корпусов радиозавода «Полет», занимающего после модернизации производства гораздо меньшую территорию.
«Если бы инвестор руководствовался примитивным подходом в брокеридже, то на месте «Белого рынка» появился бы очередной секонд-хенд. Были заявки сразу от нескольких розничных сетей дешевой одежды, которые пару лет назад агрессивно захватывали рынок. Они готовы были по очень высоким ставкам заключить договор аренды сразу на 10 лет и даже ремонт провести за свой счет. Но, к счастью, у инвестора было понимание, что сдать такую площадку этим операторам — загубить место», — рассказывает Максим Кутепов, руководитель девелоперской компании Altdevelop, которая вела этот проект.
Предприниматель Василий Курбацких вспоминает, как на месте офисного центра «Аркаим Плаза» были старые сараи, а там, где сегодня появился элитный жилой комплекс «Башни Свободы», собственник земли изначально намеревался построить каркасный двухэтажный рынок — к счастью, из-за возникших на общественных слушаниях дебатов проект отклонили. Потребовалось еще пятнадцать лет, чтобы деловой квартал получил логичное завершение.
«Свободные участки под застройку в городе уже закончились. Большинство заброшенных пустырей в центральных районах города находится в частной собственности и не застраивается по одной простой причине — нет веры в то, что инвестиции принесут доход. У владельцев складов, производственных площадок нет единой стратегии, они не стремятся между собой договариваться, не строят долгосрочных планов и в принципе не считают, что Челябинск — это город, куда стоит вкладываться. Скорее, смотрят в сторону Сочи», — отмечает Андрей Бодрягин.
По словам эксперта, огромным потенциалом с точки зрения редевелопмента обладают как минимум четыре площадки: помимо уже упомянутой «Реалбазы» на ул. Елькина, которая примыкает к Городскому саду им. Пушкина, это бывшие склады в районе улиц Косарева и Куйбышева — там, где по факту начинается северо-запад, где сегодня проживает 400 тыс. челябинцев. «Буквально золотая площадка — бывшая промзона на автомобильном кольце у Шершней: на шести гектарах сейчас находится стихийный рынок. И, конечно, перекресток улиц Кожзаводская и Болейко, а также Заячий остров — замечательное место для строительства выставочного центра: рядом железная дорога, автомобильная трасса на Екатеринбург и до площади Революции — 4 км. И ведь все это — даже не точечная застройка, а десятки гектаров! Конечно, любые промышленные территории — загрязненные, поэтому прежде, чем туда придет жизнь, инвесторам придется потратиться на рекультивацию. Кроме того, на начальном этапе требуются большие инвестиции в перепроектирование, перекладку обветшавших сетей, хотя плюс в том, что любой завод обладает такими ресурсами, которые новой застройке и не снились. Чтобы реконструировать старый цех, потребуется примерно 100 тыс. руб. на кв. м. Но в Москве это потом можно реализовать за 300 тыс. руб. В Челябинске — фактически дармовая земля, поэтому стоимость недвижимости совершенно иная, а затраты — те же самые. И это один из главных тормозов для редевелопмента», — отмечает Андрей Бодрягин.
«Все то, что появилось в Челябинске на волне двухтысячных, было построено не на бизнес-планах и математических выкладках, а на харизме первого лица, его желания изменить город. Сегодня это уже непозволительная роскошь. Последнюю пятилетку мы живем в плотной конкуренции, приходится высчитывать все досконально. Три года пытаюсь найти новый проект, но все либо убыточны в принципе, либо слишком долго окупаются. А частные деньги — все-таки «горящие», бизнесмены, что вполне естественно, хотят получить отдачу если уж не здесь и сейчас, то хотя бы в обозримом будущем, в десятилетнем горизонте. Поменялась вообще эра — на частный рубль построить что-то значительное уже в принципе невозможно. Только консолидировать с рублем государственным, объединять и ресурсы, и риски. Частный инвестор может сделать только пусть и красивую, но маленькую, локаль ную историю. А чтобы действительно преобразить город, задать вектор развития, необходима политическая воля и государственные деньги, и история Челябинска в последние сто лет — яркое тому подтверждение», — убежден генеральный директор холдинга «Фасад» Марк Болдов.
Эксклюзивный партнер бизнес-форума жилой комплекс «Город L-Town», генеральный партнер СТО «Молния» – официальный дилер автомобилей «Исузу» в Челябинской области.
Партнеры национальная водная компания «Ниагара», медицинский центр косметологии «Жетернель», складской комплекс «Трактороторг», торгово-производственное предприятие «Металл-база», компания «Техническая экспертиза и оценка».
Больше материалов о бизнес-форуме "Будущее города".
Ульяна Бисерова, Карина Смольникова
Авиаперевозчик Red Wings уходит. Компания проведет ребрендинг и сменит название 
Крупная сеть бытовой техники закрывает магазины в России и ликвидирует бизнес 
В Академическом районе Екатеринбурга собираются построить храм и военкомат 
Строительство развязки у концерна «Калина» может встать из-за долгов