Бизнес-центры Челябинска начали невидимую войну за клиента

Экономический спад ударил по рынку коммерческой недвижимости. Арендаторы офисов ужимают площади и требуют снижения платы. Эксперты говорят о начавшемся исходе бизнеса из деловых центров. Управляющие компании вступили в жесткую конкурентную борьбу, но пока не спешат делать серьезные скидки.

Рынок коммерческой недвижимость в Челябинске пришел в движение. Все больше арендаторов пересматривают траты на офисы. Ситуация чем-то напоминает московскую ситуацию, там рынок офисной недвижимости уже в глубоком кризисе. Доля вакантных площадей в деловых центрах Москвы выросла до рекордных 28%. При этом аналитики Knight Frank считают, что ситуация в столице будет только усугубляться. Причина — значительное превышение предложения из-за большого количества вновь построенных бизнес-центров.

В Челябинске ситуация не столь катастрофична. Тем более что арендные ставки в столице Южного Урала не привязаны к курсу доллара, как в Москве. Однако исход арендаторов из офисных комплексов класса А уже начался. Крупные компании съезжают целыми этажами: в январе стало известно, что ЮУ КЖСИ планирует съехать из «Челябинск-Сити». Его же в декабре покинула компания «Автотрейдинг». «Сбербанк» выехал из офисного центра ВИПР, а «Ураллизинг» - из «Аркаим-Плазы». По информации риелторов, еще один крупный арендатор в ближайшее время освободит помещения в недавно построенном комплексе «Ньютон».

Даже если компании не съезжают, то ведут переговоры о снижении арендных ставок (некоторые запрашивают скидку до 25%), либо сокращают площади. Такое решение приняла ИТ-компания «ЛАНИТ-Урал».

«Год кризисный, мы не планируем расти в плане численности. Поэтому немного «ужались» в офисе, сократили арендное помещение, которое снимаем  в «Челябинск-Сити», на 100 квадратов», — рассказал «ДК» директор «ЛАНИТ-Урал» Александр Кондаков.

То, что ситуация становится сложная признают и в управляющих компаниях:

«Если раньше в «Аркаим-Плаза» (класс А) нельзя было прорваться, то сейчас, к сожалению, вакантные площади есть, не будем скрывать. Но для бизнеса это возможность «зайти» к нам. Нормально, когда в кризис арендатор с арендодателем пытаются договориться. Все решается индивидуально. У кого-то меняются бюджеты на содержание офиса, и он идет к арендодателю на переговоры. А у других все плохо, они переезжают в менее «пафосный» офис с более низкой арендной ставкой. Зато сохраняют людей и заработную плату. Но это не массовое явление», - рассказывает директор УК «Плаза-ДевелопментСервис» Дмитрий Агапкин. 

По словам директора управляющей компании бизнес-центра «74» (позиционируется как класс B) Екатерины Ольской, заполнить площади арендаторами сегодня крайне сложно:

«С ноября прошлого года у нас не было новых арендаторов. Причина не может быть в высокой аренде (у нас одна из самых низких). Многие просто закрываются».

Вместе с тем, средняя доля вакантных офисных площадей в сегменте А,В,В+ в Челябинске составляет 7-8% (по данным топ-листа «ДК»). Впрочем, сами игроки рынка прогнозируют, что к концу года этот показатель увеличится до 12-15%.

При таком количестве свободных офисов средняя цена на аренду может упасть до уровня 2012 года – 570 руб./кв. м в месяц.

Ставки сделаны

Уже сейчас игроки рынка офисной недвижимости начали невидимую войну за клиента. Впрочем, у собственников бизнес-центров не так много инструментов для удержания арендаторов. Как считает директор АЦ РК «Служба недвижимости» Денис Стукалов, самый простой способ – снизить аренду. Управляющий «Аркаим-Плаза» Дмитрий Агапкин называет такой вариант не самым выгодным для бизнес-центров: «Сбрасывать арендную ставку – простой, но тупиковый путь. Ни к чему хорошему он не приведет». По словам собеседника «ДК, не все арендаторы понимают специфику трат, которые несут УК. Так, в арендную ставку включены расходы на коммунальные услуги (они постоянно растут), уборку помещений, охрану, обслуживание здания, услуги управляющей компании, платежи по кредитам (по словам г-на Агапкина, чаще всего бизнес-центры строятся на кредитные средства).

«Задача собственника офисного центра – минимизировать свои затраты, потому что коммунальные платежи огромные. Никто не разрешит не платить пару лет», — подтверждает генеральный директор АН «ДАН-Инвест» Валентин Корытный.

«Инфраструктура бизнес-центра класса «А» состоит из импортных комплектующих – это и лифты, системы безопасности, системы кондиционирования. Поддерживать в рабочем состоянии оборудование сложно. Например, запчасти от кондиционера сегодня стоят в два раза дороже, чем полгода назад», — поясняет г-н Агапкин.

Вопрос «на чем и как сэкономить?» сегодня встает перед всеми управляющими компаниями Челябинска. По мнению председателя совета директоров ГП «Компаньон» Арсена Унаняна, резервы для урезания аренды все же есть:

«Приличную часть стоимости аренды – 10-15% - составляют платежи за охрану, обслуживание, клининг. Управляющие компании снижают эту статью расходов. Причем, кто-то экономит не очень правильно: например, на охране. А кто-то поступает адекватно – пытается сократить персонал, чтобы не потерять в качестве».

Перегнуть палку и тотально урезать расходы на допуслуги просто так нельзя, считает г-н Агапкин, такой подход грозит репутационными потерями для бизнес-центров. Так, «Аркаим-Плаза» не готова отдавать услуги клининга на откуп арендаторам.

«Нужно понимать, что как только допускаешь «колхоз», т.е. бабушек с ведерками, то от «классности» не остается ничего. Здание становится неуправляемым. Один из важных моментов в бизнес-центре – профессиональная управляющая компания. Она никогда не позволит себе 20 бабушек на этаж. Мы же не переходим на дровяное отопление и не ставим вентиляторы вместо кондиционеров. Арендатор платит за комфорт, на этом экономить нельзя», — поясняет Дмитрий Агапкин.

Понятно, что собственники зданий как можно дольше будут удерживать арендные ставки. Но управляющим компаниям все чаще приходится идти на переговоры с арендаторами. А новым, еще мало заполненным офисным центрам, приходится демпинговать. Так, офисный центр «Гринплекс», который был введен в эксплуатацию в апреле 2014 г., изначально предлагал ставки ниже среднерыночных:

«В целях ускоренного заполнения и учитывая возможные неудобства при отладке всех систем, для первых якорных арендаторов была сформирована специальная расценка, которая на 15-25% ниже аналогичных бизнес-центров. Понимая это и сравнивая рыночные цены, сейчас у арендаторов вопросов о снижении ставок не возникает», – рассказал директор ООО «Браво» (компания-застройщик офисного центра «Гринплекс») Марк Болдов.

В январе «Гринплекс» анонсировал «арендные каникулы», предложив арендаторам особые условия заселения. При заключении договора аренды до 15 февраля 2015 года, заезжающим компаниям предложили сделать нулевую арендную плату до весны. Кроме того, новым арендаторам был предложен еще один бонус – снижение на 14% ставки с марта по декабрь текущего года.

Копейка имидж сбережет

В антикризисном арсенале офисных центров есть альтернатива снижению аренды. УК в принципе могут пойти на, так называемый редевелопмент, то есть изменить формат предлагаемых в аренду помещений. Например, если в деловом комплексе предлагались исключительно большие офисы, теперь их можно «нарезать» на меньшие помещения. И таким образом привлечь арендаторов, которым не требуется большое офисное пространство.

«Если уменьшать нарезку, то надо это делать чем быстрее, тем лучше. Мы занимаемся доверительным управлением и сейчас делим комнаты на более мелкие, потому что никому не нужны большие офисы. Правда, затраты на перепланировку окупаются минимум через 3-4 месяца. Вопрос в другом – позаботились ли о возможности перепланировки проектировщики заранее», – рассказал «ДК» представитель одного из агентств недвижимости.

Возможность мелкой нарезки есть, например, у «Челябинск-СИТИ», из которого съезжает ЮУ КЖСИ. Но не все бизнес-центры класса А и В могут это себе позволить. Перепланировке могут помешать особенности архитектуры, расположение инженерных коммуникаций.

Впрочем, арендодатель могут прибегнуть к еще одной форме заполнения площадей — коворкингу (от английского co-working — совместно работающие). Совместное «проживание» нескольких компаний в одном офисе в принципе возможно: «Для тех, кто только начинает бизнес, это может быть приемлемым вариантом. В Челябинске коворкинг предлагался в свое время в БЦ «Петровский» и «Славянский», — рассказал «ДК» Денис Стукалов.

Впрочем, тот случай был практически единичным - в Челябинске коворкинг не развит. По словам Арсена Унаняна, такой способ организации пространства хорошо представлен в Москве, где компании более мобильны и открыты. В Челябинске же дает о себе знать «местечковость»: даже начинающий бизнесмен хочет иметь «все свое, отдельное от других». Есть и другие препоны к развитию коворкинга:

«Делить офис с другими компаниями, чтобы сэкономить на аренде, может лишь определенная молодая аудитория. Число умных людей, которые занимаются продвинутыми технологиями, ограничено – они потихоньку перебираются в Москву. А кто-то «селится» в бизнес-инкубаторе, который предоставляет дешевую аренду», — привел пример г-н Унанян.

Другой вариант редевелопмента – расширить назначение сдаваемых в аренду площадей. К примеру, можно пустить на первый этаж офисного центра дискаунтера бытовой техники и электроники (со складом товара). Впрочем, такой вариант вряд ли будет приемлем, опять же из-за репутационных рисков, считают аналитики. Ведь крупный банк вряд ли захочет «сидеть» рядом с магазином.

«В больших офисниках изменить назначение площадей практически нереально – классы А и В+ имеют очень серьезные ограничения по возможности редевелопмента. Инженерные структуры и сам концепт здания такого не предполагают. Да и кардинальные изменения повлияют на самих арендаторов, которые снимают помещения в офисе класса А. Статусные компании в случае изменения концепции офисного здания просто будут уходить», – считает Денис Стукалов.

Сложный 2015-й

Вместе с тем, ситуация на рынке офисной недвижимости будет обостряться. Причина — сдача в ближайшее время нескольких новых объектов. В прошлом году в строй были введены два новых бизнес-центра класса А - «Ньютон» и Greenplex, которые увеличили фонд офисных площадей на 27 тыс. кв.м. В этом году в будут сданы еще 30 тыс. кв. м. На марте анонсирована сдача в эксплуатацию бизнес-центра «Видгоф», к завершению близится строительство бизнес-центра на пересечении Молодогвардейцев и проспекта Победы. А «Аркаим-Плаза» к осени планирует ввести в эксплуатацию третью очередь здания.

При этом количество пустующих офисов увеличивается на протяжении уже нескольких лет.

«Активное снижение спроса на недвижимость началось еще в декабре 2012 г. В 2014-м оно было самым сильным: многие компании либо вообще закрылись, либо съехали, потому что арендаторы не шли на снижение арендной ставки, предполагая, что все хорошо. В результате получили достаточно серьезный отток арендаторов», — заявил руководитель гильдии риэлторов «Южный Урал» Валентин Корытный.

Управляющим компаниям все же придется снижать арендные ставки, но они будут это делать завуалированно. Все чаще от управляющих компаний можно услышать фразу «индивидуальный подход к клиенту».

Пережить снижение арендных ставок на 10-15% управляющие компании смогут, считает Арсен Унанян: «На мой взгляд, ценник можно смело ронять на 30%. Может, не сразу: сначала на 15%, чуть-чуть заполнить офисы, а потом опять снизить на 15%. Так можно подстроиться по экономическую ситуацию».

На рынке наступает время арендаторов. При растущем предложении и снижении ставок, у компаний появляется возможность найти офис в хорошем месте с приемлемым ценником:

«Сейчас самое время занять более качественные офисные помещения за те же деньги, или получить лучшую локацию без увеличения бюджета на аренду», — считает директор управляющей компании «Челябинск-СИТИ» Юлия Александрова.

Кстати, для отдельных рынков кризисный период — время роста. Как стало известно «ДК», ряд юридических компаний (у которых сейчас много работы) расширяют свои офисы, получая при этом значительный дисконт на аренду.