Арсен Унанян: "Не заинтересован в росте цены на недвижимость, наоборот буду ее снижать"

Начиная с осени прошлого года на рынке офисной недвижимости наметилось движение. Арендаторы все чаще стали менять офисы на более приемлемый по цене вариант. Такая оптимизация стала особенно заметна в декабре, когда крупные арендаторы начали освобождать целые этажи в офисных центрах. Так в декабре поступил «Авторейдинг», КЖСИ решился на это уже в 2015 году.  В ближайшее время тенденция, скорее всего, сохранится, считает  Арсен Унанян

Как оцените ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?

Арендаторы уже активно покидают центр города. Что объясняется плохой ситуацией в экономике. В Челябинске закрывается стрит-ритейл. Магазины съезжают из помещений на центральных улицах, где изначально было завышение по аренде. Мы тоже закрыли свой магазин «Подарокс».Аренда помещения на пр. Ленина обходилась нам в 1,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Это, в принципе, нормальная цена, но когда мы открывали магазин, эти траты были обоснованы, т.к. для позиционирования нам нужен был именно центр города. Ищем новое помещение в центре, но с более высоким трафиком и парковкой. Логика примерно такая: в Москве на Тверской практически все магазины убыточны,но мировые флагманы открывают их, потому что это своего рода реклама, это позволяет сэкономить на продвижении. Но сейчас не то время…

Альтернатива падению аренды — нарезка офисов

Для стритритейла наступило нелегкое время, каждую неделю приходят новости о закрытии того или иного магазина. В январе на пл. Революции закрылись Mango и New Yorker, которые прочно ассоциировались у челябинцев с центром города. Недавно закрылся «ТехноСток», продажи которого в январе катастрофически упали. Это лишь часть примеров. Практически каждый день на том или ином здании, что на центральных улицах, появляется табличка с надписью «Аренда»

-Невозможно ведь, чтобы из центра города съехали все арендаторы?

-В выигрышном положении находятся те, кто предлагают товары низкого ценового сегмента. Но даже они сейчас съезжают из центра города, потому что арендный ценник завышен. Если вспомнить кризис 2008-2009 гг., то тогда мы почти со всеми нашими арендодателями пересмотрели отношения, аренду снизили где-то на 30 %. Кстати, сегодня многие арендодатели, сдающие метры на том же пр. Ленина, готовы на это пойти. Офисным центрам тоже придется задуматься о пересмотре ценников.

- Вы общаетесь с собственниками бизнес-центров. Они готовы снижать аренду?

- Ситуация, на мой взгляд, разнится. Есть те, кто готов пойти на снижение: так, в одном из недавно построенных офисных центров стали предлагать офисы по цене 700 руб. за 1 кв. м вместо прежних 800 руб. Акция была объявлена до 1 марта, и уже заключены четыре договора на аренду. Этот случай подтверждает, что спрос на офисы есть. Но ронять цену до бесконечности компании не намерены.

Некоторые «офисники» не будут снижать аренду, потому что находятся в выигрышном положении: у них есть либо парковка, либо состояние помещений хорошее, либо фиксируется высокое насыщение арендаторами. Хорошим бонусом считается столовая прямо в здании с бизнес-ланчем за 250-300 руб.

-Правильно ли я понимаю, что владельцы офисных центров не хотят опускать ценник, потому что сложно будет его вернуть на прежний уровень?

-На мой взгляд, можно смело ронять ценник на 30%, но не сразу, а в два этапа. Например, на 15% сейчас,позже, после частичного заполнения здания, опустить цену еще на 15%, то есть подстроиться под экономическую ситуацию. А  через два года, с учетом ежегодной индексации в 10-15%,цены вернутся на прежний уровень. При этом на месте арендодателей я бы делал «нарезку» больших офисов на маленькие,чтобы сдавать помещения по 50-70 кв. м. А договоры аренды я бы заключал на 11 месяцев, чтобы не завязываться на длительные отношения, и по истечении срока пересматривать ценник. 

- А разве везде можно сделать кабинетную нарезку?

- Например, в Челябинск Сити это возможно. ЮУ КЖСИ (прим. редакции: платит по 700-800 руб. за 1 кв. м), которая занимает целый этаж, планирует съехать. И освободившееся помещение можно будет сдавать небольшим компаниям, которые смогут платить эту ставку. Другой вопрос - будет или нет при этом парковочное место, это может стать препятствием. Вариант с более мелкой нарезкой (50-70 кв. м) рассматривает и «Гринплекс».

- Есть ли у управляющих компаний резервы для уменьшения аренды?

- Коммунальные тарифы растут, и тут вряд ли что-то можно урезать. А вот расходы на дополнительные услуги, которые составляют 10-15% от стоимости аренды, можно сократить. Это клининг, охрана и прочие услуги. За счет такой оптимизации, думаю, бизнес-центры могут снизить арендную ставку на 50 руб. за 1 кв. м. Но тут очень важно, чтобы качество не пострадало.

Переезд на окраину

2014 год для рынка офисной недвижимости  отметился масштабным вводом в строй новых офисных площадей. За счет ввода новых объектов фонд офисных центров впервые за несколько лет пополнился почти на 30 тыс. кв. м. Отрылись деловые центры «Ньютон» и «Гринплекс». В этом году ситуация повторится. Запланирована сдача в эксплуатацию офисного центра «Видгоф» и новой очереди бизнес-центра «Аркаим-Плаза». Из-за этого, по мнению экспертов в городе обострится конкуренция.

-Не чревато ли падение ставок для арендного бизнеса?

-Ничего плохого в том, что цена на аренду рухнет. Мы за кого радеем? Бизнес всегда имеет риски. Офисные центры во всем мире окупаются за 20 лет, в России окупаются за 7-8 лет. На кого это садится – на меня как арендатора и на конечного покупателя. Но мы же не Москва, столько денег не генерируем – нет. При стабильной экономике количество офисных центров в Челябинске недостаточно, все равно город развивается, у меня на сотрудника впритык приходится 4 кв. м, но для комфортной работы человеку нужно гораздо больше. Но, понятное дело, что мы сейчас ужимаемся, бизнес-модель не позволяет большие площади. С этой позиции снижение аренды хорошо, снижение цены хорошо. Я не заинтересован в росте цены на недвижимость, я наоборот буду ее снижать, у меня наценка минимальная, я продаю больше.

Знаю, что у вас есть проект по строительству офисного центра на окраине города. Расскажите подробнее. 

-Мы с партнерами покупаем мелькомбинат «Победа» на выезде из города – на Свердловском тракте. Это территория около 5 га с множеством зданий. Пока не могу сказать, что там будет точно – все зависит от экономической ситуации. Скорее всего, займемся торговлей, сделаем складские терминалы. Там есть шестиэтажное здание, в котором, возможно, организуем гостиницу - без звезд, типа хостела. Рассматриваем варианты перпрофилирования под парк развлечений, выставки. Еще одна идея  - сделать проект под наших фермеров. Необходимо поддерживать производителей, особенно в сложной экономической ситуации.

Один из вариантов – сделать гостиницу для тех, кто приезжает к нам на заработки. Подобные успешные проекты в городе есть. Я видел гостиницу-общежитие на территории мясокомбината на Копейском шоссе. С одной стороны, у них склады и  производство, с другой — качественное общежитие. Учитывая, что рядом с комплексом мелькомбината «Победа» много китайских рынков, не грех воспользоваться таким соседством. Но количество иностранцев может уменьшиться из-за экономических и политических моментов. Хотя у нас есть миграция и внутри региона, страны. Поэтому рассматриваем и вариант перепрофилирования здания в офисы.

- Кого может заинтересовать офис на отшибе?

- Подобный успешный объект - офисный центр «Династия» - я видел на территории завода автоприцепов, который в свое время был частично распродан. В двухэтажном здании расположены торговые предприятия, которые продают товар по очень выгодной цене. К примеру, перчатка для чистки устриц, которая в магазинах в центре города стоит около 30 тыс. руб., там предлагается за 6 тыс. руб. Понятное дело, что люди поедут за такой ценой даже в отдаленный район. А компаниям, у которых уникальное предложение для рынка, нет смысла переплачивать за центр города.

Долгострой — под паркинг

В центре города с середины нулевых годов стоят «замороженными» несколько строек. Арсен Унанян, считает что долгострои: возле гостиницы «Малахит» (где планировали возвести офисный центр) и на перекресте пр. Ленина и ул. Свободы (на месте планировавшегося ТРЦ зияет котлован) вряд ли скоро будут достроены. А вот судьбу еще одного долгостроя — на ул. Васенко (возле Домы Быта) можно было бы решить быстро, если бы власти смогли договориться с собственником.

-По вашему мнению, долгострои в центре города надолго?

Меня включили в группу по созданию градостроительного плана города. Планирую основное время уделять именно парковкам. Какие-то участки возле дома быта, где есть долгострой, можно было бы освоить под парковки (это было бы очень актуально в центре Челябинска). Идеальным бы был вариант, если собственник долгостроя пошел на то, чтобы отдать площадку муниципалитету в обмен на какой-то другой объект. Другие же объекты пока, скорее всего, будут заморожены из-за кризиса и отсутствия денег.  

-Вы считаете, что один паркинг решит вопрос с пробками в центре?

-Думаю, что вопрос можно было бы решать и другими мерами. Взять те же областные ведомства, которые занимают здания по центральной улице города. Во многом из-за такого размещения в центре возникают заторы, возле этих зданий практически отсутствуют парковки, а посетителей много. Поэтому министерства вполне можно перенести с центральных улиц, и это отлично ложится в логику урезания бюджетных трат. А в центр города нужно переселить бизнес. В том числе ГП «Компаньон». Это же гораздо лучше. Я генерирую доход, а не трачу бюджетные деньги.