Андрей Бодрягин, DevelopmentPRO: «Челябинску нужна система развитых пригородов»

Первая половина 2015 года подходит к концу, и практически все застройщики объявили о пересмотре своих планов по введению в эксплуатацию жилья, причем по некоторым игрокам это снижение может составить до 50% от прошлогоднего результата. Такой пессимизм, по мнению Андрея Бодрягина, партнера компании DevelopmentPRO, сложно объяснить только экономическими факторами — цена на недвижимость показала положительную динамику, государство активно внедряет практику субсидирования первоначального взноса при оформлении в ипотеку и льготные ставки, некоторые банки объявили о возврате кредитования на приобретение загородной недвижимости.

Если не экономика, тогда что же движет застройщиками?

— Опыт, негативный опыт. У российского потребителя есть привычка придерживать деньги до лучших времен. Что это за времена и как их узнать, непонятно, но на всякий случай сейчас ничего покупать не будем. Примерно так рассуждает россиянин, а бизнес воспринимает это поведение не как вызов, а как констатацию факта. Никто не стремиться предложить рынку что-то такое, на что человек уж точно будет готов потратить свои средства, все предпочитают чего-то ждать.

То есть вы убеждены, что, если бы сейчас на рынке появилось привлекательное предложение, население в массовом порядке кинулось бы скупать дома?

— Отвечу языком цифр. Как только в Москве средний уровень дохода на одного человека достиг $1500, рынок загородной недвижимости начал развиваться взрывными темпами. Как только до этого показателя дорос Екатеринбург, там произошло то же самое, и в результате сейчас в окрестностях города находится более 200 поселков в активной фазе — и просто земельные участки, и земля со стройкой, и готовые дома.

Предкризисный Челябинск замер на отметке в $1200-1300. Но ведь после каждого кризиса рост доходов населения происходит подобно взрыву, и потому не исключено, что в ближайшие год-два мы тоже преодолеем заветную планку в $1500. И тогда застройщики будут вынуждены стремительно наращивать объемы предложений. А ведь сейчас у нас как — в каталоге заявлено около 80 поселков, из них живут или хотя бы шевелятся максимум три десятка.

Почему же рост доходов провоцирует развитие рынка именно загородной недвижимости? А как же многоквартирное жилье, бизнес-класс и «элитка?

— Потому что есть определенный предел, потолок: как только средние владения городской недвижимости приближаются к 40 кв.м на человека, использовать квартиру становится невыгодно. Средняя покупающая недвижимость семья — это 3,3-3,6 человека, соответственно при достижении ими показателя в 40 кв.м на одного члена семьи мы получаем площадь квартиры в 160 кв.м. Извините, но это уже сопоставимо с собственным домом и по площади. и по стоимости. Вот тут-то и начинается массовый исход за город. Это правило не работает только для тех городов, которые являются крупными деловыми центрами типа Лондона, Нью-Йорка, Токио. Но для городов-миллионников исключений нет.

У нас же бизнес не верит потребителям. Сотни тысяч челябинцев говорят, что хотят видеть качественный и интересный общепит, готовы за него платить — рестораторы отвечают «мы вам не верим». Люди выступают за частную медицину — «мы вам не верим». Есть потребность в качественном современном жилье — «мы вам не верим». И только продавцы пива верят в людей и открывают новые магазины, открывают, открывают…

Будущее за развитыми пригородами

По оценкам Андрея Бодрягина, рынок загородной недвижимости Челябинска в пределах кольцевой дороги сейчас составляет почти 20% оборота от городского рынка, а в номинальной стоимости общее количество земельных участков, домов на вторичном рынке можно оценить в 18-19 млрд рублей по итогам 2014 г. При этом практически никто из первой двадцатки крупнейших застройщиков города не стремится забрать этот «кусок пирога» себе.

— Я лично общался со многими руководителями строительных компаний. Задавал вопрос: почему вы игнорируете перспективы «загородки»? В 9 из 10 случаев слышал в ответ «у нас и так все хорошо, нам вполне хватает объемов». А оставшийся, десятый, обычно честно признается — я бы хотел попробовать, но ничего не понимаю в этом рынке. И вот как раз второй вариант мне кажется более правдоподобным.

Почему?

— Потому что у рынка загородной недвижимости есть определенная специфика, о которой мало кто задумывается.

Вы имеете в виду сложности с коммуникациями и дороговизной инфраструктуры?

— Ничего подобного. Каждый уважающий себя застройщик знает, как решать проблемы с подключением коммуникаций, ему это приходится делать и в городской черте. И с инфраструктурой нет особых проблем. Обычно на нее просто не хватает денег, но если застройщик из ТОП-20, он вполне может себе это позволить. Проблема в другом — мы привыкли называть загородной недвижимостью некие скопления коттеджей в количестве 50-60 штук, с неким набором дополнительных опций — асфальтированные дорожки, охрана, какой-нибудь магазинчик — ну, что получится. А по факту такие поселения ничем не отличаются от активно насаждаемых в Челябинске новых многоквартирных микрорайонов. Кроме, разве что, тем, что здесь будет еще более безлюдно.

В чем же сходство?

— В той роли, которую играет такое жилье в жизни человека. Это в полном смысле слова спальный район, где люди ничего не делают, только спят. Встают затемно, чтобы успеть доехать до работы/детского сада/школы, весь день проводят в городе, возвращаются тоже в сумерках. Какая разница, куда ты в итоге придешь — в собственный дом или малогабаритную квартиру?

Такие микрорайоны, малоэтажные ли, многоэтажные убивают город, разрывают его, в конечном счете, он стремительно теряет управляемость. Растет небрежение к окружающему пространству: ты ничего не делаешь для города в центре, ведь ты там не живешь, но и ничего не делаешь в своем районе, потому что нет сил и времени. Мы декларируем новые микрорайоны как удобное место для жизни, а в результате получаем выброшенный из города клочок земли, куда даже общественный транспорт не ходит. И тут уже в игру вступает «теория разбитых окон».

Но ведь когда-то и северо-запад был таким же выброшенным районом. Прошло время, и теперь там кипит жизнь.

— Да. 20 лет. Вы считаете, это нормально — 20 лет ждать, когда номинальная городская среда вокруг твоего дома превратится в реальную? Когда появится транспорт, магазины, стоматологические кабинеты? Самое удивительное, что нам совершенно необязательно идти по такому пути. Внутри границ Челябинска есть огромные пустующие территории — хотя бы то же бывшее танковое училище. 40 гектаров земли в самом центре превращены в рассадник для бомжей и криминалитета! А сколько у нас земли, которая числится как территория промышленных предприятий, тем временем как от завода или цеха там остался только остов. Жители против точечной застройки? Помилуйте, что же это за точечная застройка — на 40-то гектарах?

Другой вопрос, что для такого сценария нужна глобальная стратегия развития города на несколько десятилетий вперед, нужна концепция редевелопмента. Давайте возьмем за пункт назначения 2036-й год, год трехсотлетия Челябинска, и поставим себе определенную цель — например, эффективно задействовать все пустующие пространства в пределах городских границ. И будем к ней идти постепенно, планомерно, по пути устраняя мелкие недочеты и недоработки. Мы получим компактный, управляемый, современный, эффективный город. А загородное жилье будем строить не про принципу выплеснувшейся воды, а цивилизованно, развивая систему максимально самодостаточных пригородов.

Где родился, там и сгодился

В окрестностях Челябинска, по мнению Андрея Бодрягина, достаточно много направлений, пригодных для реализации проекта по строительству развитых пригородов. Это и Кременкульское, и Саргазинское направления, северо-запад, северо-восток (район Второго озера), юг. Если в перспективе будет принята транспортная программа, которая обеспечит прямой доступ в город из удаленных районов, препятствий к внедрению новой системы развития города и вовсе не останется.

Что вы вкладываете в понятие «развитый пригород»? Это что-то вроде города-спутника, как Копейск?

— Никогда пригород не станет полностью и абсолютно самодостаточным, как даже самый небольшой город. Да это и не нужно. Все, что мы должны сделать, чтобы избежать строительства очередного спального района, — обеспечить людям возможность чем-то заниматься в пределах этого поселения. А для этого важно выполнить несколько правил. Во-первых, численность населения этого пригорода не должна быть менее 20 тыс. человек. В противном случае здесь никогда не появится эффективный бизнес, даже простой стоматологический кабинет работает там, где есть не менее 10 тыс. жителей. Что уж говорить, например, о супермаркете и т.п.

Во-вторых, еще на этапе планирования застройщик должен предусмотреть строительство разных типов жилья — от квартир-студий до больших домов с нормальным земельным участком. Чего мы этим добьемся? Того, что человек не будет воспринимать пригород как место своего временного пребывания. Родившись в таун-хаусе, он затем сможет переехать в студию, потом со своей молодой женой — в квартиру побольше, затем в дом — с появлением детей, а преклонные годы встретить маленьком домике с приусадебным участком. И все это — в пределах того места, которое он знает и любит с рождения.

И в-третьих — это, конечно же, инфраструктура. В ее глобальном понимании — от продуманной системы общественного транспорта до всех социальных объектов, включая медицину, образование и развлечения. Тогда не надо будет каждый раз ехать в город, когда захочешь встретиться с друзьями в кафе, позаниматься спортом или сходить в кино.

То есть пригород — это место, где мы живем, а не ночуем. Вот и вся разница.

Звучит нереально. Даже для самых крупных застройщиков Челябинска — нереально.

— Вполне реально при соответствующей поддержке со стороны государства.

Финансовой?

— Хотя бы информационной. Сила инерции в строительной отрасли, к сожалению, настолько велика, что большинство застройщиков, около 65%, предпочитают по-прежнему строить панельные дома по технологиям прошлого века. И если не будет руководящей и пропагандирующей силы власти, вряд ли они по своей воле свернут с привычного пути. Ведь современное жилье — его мало построить, его нужно продать. Объяснить потребителю, за что он платит деньги, в чем выгода и преимущество. Нужно заниматься брендингом своих объектов, грамотно выстраивать кампанию по продвижению. Вот это все для застройщиков темный лес. А что нужно, чтобы продать «панельку»? Ничего. Достаточно просто сказать — это то же самое жилье, в котором вы родились, в котором ваша мама не могла занести коляску в лифт, в котором до этого лифта еще нужно подняться на семь ступеней, в котором темные и некрасивые подъезды. Все то же самое. Только теперь мы все это покрасили.

И здесь-то и должно выступить государство. Именно власть должна сначала принять, а потом донести до строителей новую концепцию развития города. Аргументировать, приводить цифры — например, что перспективы роста объемов загородного жилья в 8 раз выше, чем у городского, и что здесь в год можно наращивать до 40% оборотов, получая прибыль в размере 8-10 млрд руб. Вот он, принцип устойчивого девелопмента — предсказывать развитие рынка и действовать на опережение.

Вы недавно анонсировали начало работы Комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли при «ОПОРЕ РОССИИ», одной из задач которого должно стать изучение и решение проблем качества городской среды. Надеетесь таким образом достучаться до власти?

— Да, и это тоже. Но в первую очередь это сообщество профессионалов и единомышленников, способ решить структурные проблемы отрасли, тормозящие ее развитие. У нас же до сих пор действуют устаревшие нормы проектирования. С 20-х гг прошлого века сохранилось требование обязательной инсоляции помещений «в рамках борьбы с рахитом и бактериями». Мы не можем проектировать однокомнатную квартиру на северной стороне, в ней будет недостаточно солнца. Что, несомненно, очень принципиально для Салехарда, Архангельска, Норильска, где солнца вообще нет полгода. Есть еще один норматив — ширина пожарного проезда. Лестницы у пожарных давно устанавливаются вертикально, но нормы требуют соблюдения расстояний между зданиями.

И таких вопросов нескончаемый поток. Экологические и экономические стандарты в России, к примеру, в таком ужасном состоянии, что мы платим за коммунальные услуги больше, чем в дорогущей Швеции, и это — при несопоставимом уровне доходов (в пользу Швеции) и стоимости топливных ресурсов (в нашу пользу).

Почему я считаю, что это все важно и относится к нашей беседе? Потому что, если мы не будем стараться привести наш город к повышенным европейским стандартам жизни, то все будет идти как сейчас. Каждый, кто обладает светлыми мозгами, деловой жилкой или талантом, будет стремиться покинуть Челябинск, а вместо них будет расти процент равнодушных и безыдейных людей. Которых не будет волновать ни красота и эстетика центральной части города, ни удобство и функциональность пригородов. Не надо бояться развития и перемен, не они, а бездействие и снисходительность к плохому, — источник всех наших проблем.