Подписаться
Курс ЦБ на 17.10
64,34
71,05
Деловой квартал / Новости / Андрей Бодрягин, DevelopmentPRO: «Челябинску нужна система развитых пригородов»
Андрей Бодрягин, DevelopmentPRO: «Челябинску нужна система развитых пригородов»
Автор фото: Ирина Подгорных. Источник: Деловой квартал

Андрей Бодрягин, DevelopmentPRO: «Челябинску нужна система развитых пригородов»

Самое читаемое
  • «Нет на фейсбуке фото — не был на «Человеке года». ФОТОотчет с юбилейной премии «Нет на фейсбуке фото — не был на «Человеке года». ФОТОотчет с юбилейной премии
  • «Зарплаты нормальные, проблем нет». Андрей Цветков отчитался о состоянии здравоохранения «Зарплаты нормальные, проблем нет». Андрей Цветков отчитался о состоянии здравоохранения
  • Тревожный симптом: россияне все чаще лояльно относятся к теневой занятости Тревожный симптом: россияне все чаще лояльно относятся к теневой занятости
  • Исправьте четыре ошибки мышления, и у вас будут деньги. СПИСОК Исправьте четыре ошибки мышления, и у вас будут деньги. СПИСОК
  • «Россия — корпорация с менеджером-собственником. Бюджет в профиците, люди в бедности» «Россия — корпорация с менеджером-собственником. Бюджет в профиците, люди в бедности»
16:59   22.05.2015

«Устойчивый спрос на фоне возмутительного отсутствия предложения» — так характеризует состояние челябинского рынка загородной недвижимости партнер компании DevelopmentPro Андрей Бодрягин.

Первая половина 2015 года подходит к концу, и практически все застройщики объявили о пересмотре своих планов по введению в эксплуатацию жилья, причем по некоторым игрокам это снижение может составить до 50% от прошлогоднего результата. Такой пессимизм, по мнению Андрея Бодрягина, партнера компании DevelopmentPRO, сложно объяснить только экономическими факторами — цена на недвижимость показала положительную динамику, государство активно внедряет практику субсидирования первоначального взноса при оформлении в ипотеку и льготные ставки, некоторые банки объявили о возврате кредитования на приобретение загородной недвижимости.

Если не экономика, тогда что же движет застройщиками?

— Опыт, негативный опыт. У российского потребителя есть привычка придерживать деньги до лучших времен. Что это за времена и как их узнать, непонятно, но на всякий случай сейчас ничего покупать не будем. Примерно так рассуждает россиянин, а бизнес воспринимает это поведение не как вызов, а как констатацию факта. Никто не стремиться предложить рынку что-то такое, на что человек уж точно будет готов потратить свои средства, все предпочитают чего-то ждать.

То есть вы убеждены, что, если бы сейчас на рынке появилось привлекательное предложение, население в массовом порядке кинулось бы скупать дома?

— Отвечу языком цифр. Как только в Москве средний уровень дохода на одного человека достиг $1500, рынок загородной недвижимости начал развиваться взрывными темпами. Как только до этого показателя дорос Екатеринбург, там произошло то же самое, и в результате сейчас в окрестностях города находится более 200 поселков в активной фазе — и просто земельные участки, и земля со стройкой, и готовые дома.

Предкризисный Челябинск замер на отметке в $1200-1300. Но ведь после каждого кризиса рост доходов населения происходит подобно взрыву, и потому не исключено, что в ближайшие год-два мы тоже преодолеем заветную планку в $1500. И тогда застройщики будут вынуждены стремительно наращивать объемы предложений. А ведь сейчас у нас как — в каталоге заявлено около 80 поселков, из них живут или хотя бы шевелятся максимум три десятка.

Почему же рост доходов провоцирует развитие рынка именно загородной недвижимости? А как же многоквартирное жилье, бизнес-класс и «элитка?

— Потому что есть определенный предел, потолок: как только средние владения городской недвижимости приближаются к 40 кв.м на человека, использовать квартиру становится невыгодно. Средняя покупающая недвижимость семья — это 3,3-3,6 человека, соответственно при достижении ими показателя в 40 кв.м на одного члена семьи мы получаем площадь квартиры в 160 кв.м. Извините, но это уже сопоставимо с собственным домом и по площади. и по стоимости. Вот тут-то и начинается массовый исход за город. Это правило не работает только для тех городов, которые являются крупными деловыми центрами типа Лондона, Нью-Йорка, Токио. Но для городов-миллионников исключений нет.

У нас же бизнес не верит потребителям. Сотни тысяч челябинцев говорят, что хотят видеть качественный и интересный общепит, готовы за него платить — рестораторы отвечают «мы вам не верим». Люди выступают за частную медицину — «мы вам не верим». Есть потребность в качественном современном жилье — «мы вам не верим». И только продавцы пива верят в людей и открывают новые магазины, открывают, открывают…

Будущее за развитыми пригородами

По оценкам Андрея Бодрягина, рынок загородной недвижимости Челябинска в пределах кольцевой дороги сейчас составляет почти 20% оборота от городского рынка, а в номинальной стоимости общее количество земельных участков, домов на вторичном рынке можно оценить в 18-19 млрд рублей по итогам 2014 г. При этом практически никто из первой двадцатки крупнейших застройщиков города не стремится забрать этот «кусок пирога» себе.

— Я лично общался со многими руководителями строительных компаний. Задавал вопрос: почему вы игнорируете перспективы «загородки»? В 9 из 10 случаев слышал в ответ «у нас и так все хорошо, нам вполне хватает объемов». А оставшийся, десятый, обычно честно признается — я бы хотел попробовать, но ничего не понимаю в этом рынке. И вот как раз второй вариант мне кажется более правдоподобным.

Почему?

— Потому что у рынка загородной недвижимости есть определенная специфика, о которой мало кто задумывается.

Вы имеете в виду сложности с коммуникациями и дороговизной инфраструктуры?

— Ничего подобного. Каждый уважающий себя застройщик знает, как решать проблемы с подключением коммуникаций, ему это приходится делать и в городской черте. И с инфраструктурой нет особых проблем. Обычно на нее просто не хватает денег, но если застройщик из ТОП-20, он вполне может себе это позволить. Проблема в другом — мы привыкли называть загородной недвижимостью некие скопления коттеджей в количестве 50-60 штук, с неким набором дополнительных опций — асфальтированные дорожки, охрана, какой-нибудь магазинчик — ну, что получится. А по факту такие поселения ничем не отличаются от активно насаждаемых в Челябинске новых многоквартирных микрорайонов. Кроме, разве что, тем, что здесь будет еще более безлюдно.

В чем же сходство?

— В той роли, которую играет такое жилье в жизни человека. Это в полном смысле слова спальный район, где люди ничего не делают, только спят. Встают затемно, чтобы успеть доехать до работы/детского сада/школы, весь день проводят в городе, возвращаются тоже в сумерках. Какая разница, куда ты в итоге придешь — в собственный дом или малогабаритную квартиру?

Такие микрорайоны, малоэтажные ли, многоэтажные убивают город, разрывают его, в конечном счете, он стремительно теряет управляемость. Растет небрежение к окружающему пространству: ты ничего не делаешь для города в центре, ведь ты там не живешь, но и ничего не делаешь в своем районе, потому что нет сил и времени. Мы декларируем новые микрорайоны как удобное место для жизни, а в результате получаем выброшенный из города клочок земли, куда даже общественный транспорт не ходит. И тут уже в игру вступает «теория разбитых окон».

Но ведь когда-то и северо-запад был таким же выброшенным районом. Прошло время, и теперь там кипит жизнь.

— Да. 20 лет. Вы считаете, это нормально — 20 лет ждать, когда номинальная городская среда вокруг твоего дома превратится в реальную? Когда появится транспорт, магазины, стоматологические кабинеты? Самое удивительное, что нам совершенно необязательно идти по такому пути. Внутри границ Челябинска есть огромные пустующие территории — хотя бы то же бывшее танковое училище. 40 гектаров земли в самом центре превращены в рассадник для бомжей и криминалитета! А сколько у нас земли, которая числится как территория промышленных предприятий, тем временем как от завода или цеха там остался только остов. Жители против точечной застройки? Помилуйте, что же это за точечная застройка — на 40-то гектарах?

Другой вопрос, что для такого сценария нужна глобальная стратегия развития города на несколько десятилетий вперед, нужна концепция редевелопмента. Давайте возьмем за пункт назначения 2036-й год, год трехсотлетия Челябинска, и поставим себе определенную цель — например, эффективно задействовать все пустующие пространства в пределах городских границ. И будем к ней идти постепенно, планомерно, по пути устраняя мелкие недочеты и недоработки. Мы получим компактный, управляемый, современный, эффективный город. А загородное жилье будем строить не про принципу выплеснувшейся воды, а цивилизованно, развивая систему максимально самодостаточных пригородов.

Где родился, там и сгодился

В окрестностях Челябинска, по мнению Андрея Бодрягина, достаточно много направлений, пригодных для реализации проекта по строительству развитых пригородов. Это и Кременкульское, и Саргазинское направления, северо-запад, северо-восток (район Второго озера), юг. Если в перспективе будет принята транспортная программа, которая обеспечит прямой доступ в город из удаленных районов, препятствий к внедрению новой системы развития города и вовсе не останется.

Что вы вкладываете в понятие «развитый пригород»? Это что-то вроде города-спутника, как Копейск?

— Никогда пригород не станет полностью и абсолютно самодостаточным, как даже самый небольшой город. Да это и не нужно. Все, что мы должны сделать, чтобы избежать строительства очередного спального района, — обеспечить людям возможность чем-то заниматься в пределах этого поселения. А для этого важно выполнить несколько правил. Во-первых, численность населения этого пригорода не должна быть менее 20 тыс. человек. В противном случае здесь никогда не появится эффективный бизнес, даже простой стоматологический кабинет работает там, где есть не менее 10 тыс. жителей. Что уж говорить, например, о супермаркете и т.п.

Во-вторых, еще на этапе планирования застройщик должен предусмотреть строительство разных типов жилья — от квартир-студий до больших домов с нормальным земельным участком. Чего мы этим добьемся? Того, что человек не будет воспринимать пригород как место своего временного пребывания. Родившись в таун-хаусе, он затем сможет переехать в студию, потом со своей молодой женой — в квартиру побольше, затем в дом — с появлением детей, а преклонные годы встретить маленьком домике с приусадебным участком. И все это — в пределах того места, которое он знает и любит с рождения.

И в-третьих — это, конечно же, инфраструктура. В ее глобальном понимании — от продуманной системы общественного транспорта до всех социальных объектов, включая медицину, образование и развлечения. Тогда не надо будет каждый раз ехать в город, когда захочешь встретиться с друзьями в кафе, позаниматься спортом или сходить в кино.

То есть пригород — это место, где мы живем, а не ночуем. Вот и вся разница.

Звучит нереально. Даже для самых крупных застройщиков Челябинска — нереально.

— Вполне реально при соответствующей поддержке со стороны государства.

Финансовой?

— Хотя бы информационной. Сила инерции в строительной отрасли, к сожалению, настолько велика, что большинство застройщиков, около 65%, предпочитают по-прежнему строить панельные дома по технологиям прошлого века. И если не будет руководящей и пропагандирующей силы власти, вряд ли они по своей воле свернут с привычного пути. Ведь современное жилье — его мало построить, его нужно продать. Объяснить потребителю, за что он платит деньги, в чем выгода и преимущество. Нужно заниматься брендингом своих объектов, грамотно выстраивать кампанию по продвижению. Вот это все для застройщиков темный лес. А что нужно, чтобы продать «панельку»? Ничего. Достаточно просто сказать — это то же самое жилье, в котором вы родились, в котором ваша мама не могла занести коляску в лифт, в котором до этого лифта еще нужно подняться на семь ступеней, в котором темные и некрасивые подъезды. Все то же самое. Только теперь мы все это покрасили.

И здесь-то и должно выступить государство. Именно власть должна сначала принять, а потом донести до строителей новую концепцию развития города. Аргументировать, приводить цифры — например, что перспективы роста объемов загородного жилья в 8 раз выше, чем у городского, и что здесь в год можно наращивать до 40% оборотов, получая прибыль в размере 8-10 млрд руб. Вот он, принцип устойчивого девелопмента — предсказывать развитие рынка и действовать на опережение.

Вы недавно анонсировали начало работы Комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли при «ОПОРЕ РОССИИ», одной из задач которого должно стать изучение и решение проблем качества городской среды. Надеетесь таким образом достучаться до власти?

— Да, и это тоже. Но в первую очередь это сообщество профессионалов и единомышленников, способ решить структурные проблемы отрасли, тормозящие ее развитие. У нас же до сих пор действуют устаревшие нормы проектирования. С 20-х гг прошлого века сохранилось требование обязательной инсоляции помещений «в рамках борьбы с рахитом и бактериями». Мы не можем проектировать однокомнатную квартиру на северной стороне, в ней будет недостаточно солнца. Что, несомненно, очень принципиально для Салехарда, Архангельска, Норильска, где солнца вообще нет полгода. Есть еще один норматив — ширина пожарного проезда. Лестницы у пожарных давно устанавливаются вертикально, но нормы требуют соблюдения расстояний между зданиями.

И таких вопросов нескончаемый поток. Экологические и экономические стандарты в России, к примеру, в таком ужасном состоянии, что мы платим за коммунальные услуги больше, чем в дорогущей Швеции, и это — при несопоставимом уровне доходов (в пользу Швеции) и стоимости топливных ресурсов (в нашу пользу).

Почему я считаю, что это все важно и относится к нашей беседе? Потому что, если мы не будем стараться привести наш город к повышенным европейским стандартам жизни, то все будет идти как сейчас. Каждый, кто обладает светлыми мозгами, деловой жилкой или талантом, будет стремиться покинуть Челябинск, а вместо них будет расти процент равнодушных и безыдейных людей. Которых не будет волновать ни красота и эстетика центральной части города, ни удобство и функциональность пригородов. Не надо бояться развития и перемен, не они, а бездействие и снисходительность к плохому, — источник всех наших проблем.

Система Orphus
Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

Медники инвестируют 1,5 млрд руб. в научный центр на месте долгостроя в центре города Медники инвестируют 1,5 млрд руб. в научный центр на месте долгостроя в центре города
Mazda обзавелась полноформатным автоцентром в Нижнем Тагиле
«Вернуть контроль над ситуацией». Великобритания и ЕС договорились о сделке по Brexit
₽3 млн на актерство: областные власти выделили деньги театральному фестивалю Коляда-Plays
Две уральские клиники вошли в число 20 крупнейших в России по версии Forbes
Центробанк хочет блокировать счета и имущество реальных владельцев банков до суда
«Остальные — в следующий сезон». Игорь Алтушкин выбрал 50 стартапов для своего бизнес- шоу

Бизнес

«Отец сказал: я хочу, чтобы ты зарабатывал сам. И предложил идею», — Тимофей Алтушкин «Отец сказал: я хочу, чтобы ты зарабатывал сам. И предложил идею», — Тимофей Алтушкин
«Мы вносим свой вклад в развитие дорожного хозяйства региона»
Если менеджер ставит в резюме фото на фоне пивного завода – стоит ли такого брать? / Кейс
«Частная медицина — это не тот бизнес, который сделает из предпринимателя миллиардера»
«Уральский предприниматель живучий». О чем говорили в кулуарах премии «Человек года»
Вперед в будущее. Как в Екатеринбурге вручали премию «Человек года — 2019» / РЕПОРТАЖ
«Человек года — 2019»: главный лауреат — Валерий Малышев, «Ривьера Инвест Екатеринбург»

Свое дело

«Мы идем против системы», — Руслан Гилязов, «Мозгобойня» / ВИДЕО «Мы идем против системы», — Руслан Гилязов, «Мозгобойня» / ВИДЕО
«Завод просто не бросишь, деньги со счета не снимешь». Честная изнанка реального бизнеса
«Нет таких стран, где мало денег». Как уральский производитель конкурирует со всем миром
«Перевозить легко, налоги не нужны, а доход за 10 лет — 100%». Инвестиции в бриллианты
«Маленькое хобби может перерасти в небольшое дело, а потом — в стабильный бизнес»
«День за днем нам клевали мозг: это пережитки детства, на квартиру этим не заработаешь»
«Если бы сейчас начинали бизнес, ничего бы не вышло». Опыт кофейни «Французский пекарь»

Качество жизни

Мелике Алтынышик: «Мой стиль — на пересечении природы, архитектуры и технологий» Мелике Алтынышик: «Мой стиль — на пересечении природы, архитектуры и технологий»
«Раньше к нам ходили чиновники и крупные бизнесмены». Как изменились кабаре в 21 веке
«Протеиновые батончики и спортивное печенье — это просто хороший маркетинговый ход»
«Умные люди хуже размножаются. К сожалению, уровень интеллекта человечества будет падать»
Баллы за активность меняем на скидки: Екатеринбург захватывают новые страховые продукты
«Твоя задача — быстрее наливать». Почему Bla Bla Bar взлетит на Урале: экономика проекта
Современные подростки не дерутся в школах и не интересуются сексом

Мнения

Громкие провалы на загородном рынке Урала. Почему федеральные проекты-гиганты не взлетели? Громкие провалы на загородном рынке Урала. Почему федеральные проекты-гиганты не взлетели?
«Людям пора смириться, что 90-е прошли». Поможет ли налог для самозанятых выйти из тени?
«Многие бизнесы работают в ноль, нет других перспектив. Не все могут пойти в чиновники»
«Если вы ничего не можете сделать — грызите палочку»
«Посмотрите на Илона Маска. В него верит весь мир, а он отчитывается об убытках»
«Меньше стресса, никакой спешки и порядок во всем». IT-менеджер о переезде из России в США
Сергей Полонский: «Многозадачность — это полная ерунда. Я провожу одну встречу в день»

Лайфхаки

Если зарплата и премия уже не аргумент. Как мотивировать людей работать из последних сил Если зарплата и премия уже не аргумент. Как мотивировать людей работать из последних сил
«Цена кажется ниже, чем она есть на самом деле». Как маркетинг управляет мозгом
«У Минфина логика Германии 30-х годов». Чем грозит новый закон о налоговом резидентстве
«Экологам пора успокоиться. У нас не закончатся нефть и еда, мы не уничтожаем планету»
«Честные врачи, юристы, бизнес». Когда люди говорят правду, даже если она невыгодна
Оборудовали современный офис, но никто не работает? Вы забыли об элементарных вещах
Исправьте четыре ошибки мышления, и у вас будут деньги. СПИСОК

Интернет-аукцион

Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 5 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.
Читайте лучшие публикации каждое утро. Подпишитесь на рассылку «Делового квартала».
Я даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности. Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.