Александр Воробьев, «Метчелстрой»: «Панельное строительство – не синоним серости»
В Челябинске хотят запретить возведение панельных домов на первых линиях главных улиц. Но не материал стен определяет архитектурный облик и функциональность дома, убежден директор ООО «Метчелстрой».
Строительная компания «Метчелстрой» специализируется на жилищном строительстве без малого два десятка лет, обеспечив сотни семей в Металлургическом районе Челябинска комфортным и современным жильем. Ежегодно благодаря четко отлаженному рабочему циклу застройщик сдает несколько многоквартирных домов, постоянно внедряя в строительство современные технологии и инновационные разработки. О новых вызовах, стоящих сегодня перед строительной отраслью, в интервью «ДК» рассказал директор компании «Метчелстрой» Александр Воробьев.
- Александр Анатольевич, Челябинск часто обвиняют в засилье панельного домостроения. Как изменить архитектурный облик города?
- На состоявшемся в преддверии Дня строителя круглом столе, где присутствовали и представители градостроительного комитета, шла речь о будущем города, обсуждались архитектурные аспекты, и, как Черномырдин говорил, не было – не было и вдруг опять: вспомнили про панельки! О чем бы еще архитекторы спорили, если бы не было панельного жилья? Вердикт однозначный — запретить! Запретить панельное домостроение вдоль гостевых маршрутов, главных улиц, скверов — только застройка по индивидуальным проектам. Дескать, это станет ноу-хау Челябинска. К счастью, мэр города Евгений Тефтелев дал более сдержанную оценку и продемонстрировал взвешенный взгляд на вещи: нельзя в сегодняшней экономической ситуации отказаться от панельного домостроения. А творческой интеллигенции от архитектуры хотелось бы рекомендовать, чтобы уж действительно получилось ноу-хау, продолжить список: запретить кизяк, камыш, солому, в конце концов, землянки. Отказ только от панельного домостроения — это слабовато, никто не заметит. Но смех смехом, но что ни чиновник — то запретить! Болезнь просто чиновничья. Причем понимают, что ничего путного из этой затеи не выйдет, но все равно — запретить. Прежний губернатор области уже предпринимал попытку запретить в Челябинске панельное домостроение, сначала неофициально, а затем и официально, и как раз в это время появился проект комплексной жилой многоэтажной застройки микрорайона на Университетской набережной с совокупной емкостью порядка 1 миллиона квадратных метров жилья, причем 90% - панельные дома. То есть непосредственно после заявления о том, что панельное домостроение – это плохо, начинается строительный бум, но сливки снимают избранные компании.
- В чем же, на ваш взгляд, корень проблемы?
- Стоит, прежде всего, отталкиваться от финансовых возможностей населения. Потому что муниципального заказа на строительство жилья сегодня практически нет, за исключением расселения ветхоаварийных домов, которые получили этот статус до 2012 года, — и это только панельное домостроение. Все в городе строится сегодня на деньги самих челябинцев, а ресурс катастрофически ограничен. Вот и весь разговор. Поэтому сегодня строительные компании возводят преимущественно жилье эконом-класса. Да, мы строим в Металлургическом районе и монолитно-каркасные дома, но не всегда удается получить прибыль, по большому счету, это убыточные проекты. Но главное, вовсе не конструктив здания определяет его внешний вид, поэтому разумнее говорить о применении современных фасадных решений, а не о полном запрете панельного домостроения. Потому что в том же Екатеринбурге, на который мы все время равняемся, ежегодно только компания «ЛСР» возводит по 100 тысяч квадратных метров панельного жилья, но снаружи — яркие, нарядные вентилируемые фасады. А внутри — все та же панель 97 серии, но прогресс не стоит на месте, сейчас возможных планировок — масса, от студии в 20 квадратных метров до четырехкомнатной квартиры на 150 квадратов.
А если уж городские власти так радеют за архитектурный облик Челябинска, стоило бы определить ключевые районы и вместо того, чтобы выставлять эти участки на аукцион за большие деньги, назначить архитектурный конкурс: землю получит тот, причем бесплатно или за символическую сумму, чей архитектурный проект победит. Застройщики сами найдут проектировщиков и принесут проекты, и не нужны будут затраты на проведение конкурсов!
- Строительная отрасль перестраивается в связи с новым порядком оформления долевого строительства. Как вы оцениваете необходимость этих перемен?
- Долевое строительство не искореняется, но претерпевает существенные изменения. Первое и самое главное — это банковский контроль за движением средств. Хотя история, как обычно, повторяется: в советское время все строительство в стране финансировалось через Промстройбанк. Но власти опять идут даже не по пути ужесточения, а изобретения законодательных норм, неисполнение которых не влечет за собой никакой ответственности. Что, у Минстроя, Стройнадзора, Ростехнадзора и прокуратуры не было рычагов воздействия на недобросовестных застройщиков? Возможно, банковский контроль — не такая уж плохая идея, но сама банковская система в разы более неустойчива, чем строительная отрасль. Так, Агенство по страхованию вкладов работает с кредиторами в количестве 410 853 человек (данные на 10 августа 2018 года), а по информации вице-премьера Виталия Мутко, в стране 200 тысяч обманутых дольщиков.
Один из краеугольных камней обновленного 214-ФЗ – теперь строительная компания имеет право работать только по одному строительному разрешению. Между тем в строительстве есть такое понятие, как задел: сдавая один объект, компания сразу же должна перейти на новый, ведь за нами предприятия стройиндустрии, автотранспорт, люди – сотни, тысячи работников, которые должны кормить семьи. Чтобы обойти это законодательное ограничение, надзорные органы предлагают создавать дочерние предприятия. Но мы же за имидж боремся, пытаемся доказать, что из года в год выполняем обязательства – а теперь все это раздробить, рассыпать по десяткам организаций, которые, заканчивая строительство дома, уходят в безвестность?! А как быть с гарантийным сроком, который, согласно закону о долевом строительстве, составляет пять лет?
- Кстати, сейчас налоговая крайне внимательно присматривается к искусственному дроблению бизнеса.
- С налоговым законодательством вообще беда. Потому что долевое строительство теперь как бы и не относится к предпринимательской деятельности. Это, видимо, благотворительность. Потому что ссуду дать – нельзя, получить – нельзя, даже поручителем по сторонним кредитам выступать запрещено, как и осуществлять операции с ценными бумагами. Интересно, а на какие средства строительная компания должна выкупать у собственников квартиры в расселяемом доме для развития застроенной территории, если еще нет ни проекта, ни разрешения на строительство? Замкнутый круг получается: пока строительная компания не расселит людей, город не выделит землю под строительство. Но теперь перечень затрат, включаемых в себестоимость строительства, этот момент не учитывает.
По новым правилам, дольщик открывает в банке специальный эскроу-счет, вносит средства, а банк вносит оплату застройщику после того, как объект полностью завершен и оформлено первое право собственности на жилье. Собственных средств у строительных компаний мало, то есть строительство будет вестись преимущественно на заемные средства. Возведение дома в среднем занимает около года, и все это время строительная компания, не имея никакой выручки, должна ежемесячно выплачивать банку проценты по ссуде, зарплату рабочим и так далее. Где взять деньги? Это мировой опыт, и постепенно строительная отрасль, конечно, перейдет на новую модель. Конечно, в выигрыше остаются банки, которые прокредитуют не только строительные организации, но и дольщиков, выдав ипотеку. В то время как многие строительные компании предлагали беспроцентную рассрочку до окончания строительства дома.
- Некоторые эксперты предрекают к концу года вал банкротств в строительной отрасли. Как вы оцениваете эти риски?
- Банкротство – достаточно серьезная и сложная юридическая процедура. И случаи, когда кто-то из дольщиков или кредиторов строительной организации обращается в суд с заявлением о банкротстве, на самом деле единичны. Даже если строительная компания сильно затягивает сроки сдачи, все живут последней надеждой, что вдруг произойдет чудо и все волшебным образом наладится. А если банкрот – надежды уже нет.
И все же я смотрю в завтрашний день с оптимизмом: предпринимательство не уничтожить, оно и сквозь асфальт прорастет. Перемелем и эту ситуацию. Хотя за лето цены на бетон поднимались дважды, бензин дорожает, цены на металл тоже не стоят на месте, НДС пошел в гору, а доходы населения – все на том же уровне. Но растет объем ипотечного кредитования – в первом полугодии практически в полтора раза в сравнении с прошлым годом. То есть оптимизм у челябинцев не иссяк, а значит, и нам грустить не стоит.
Качество жизни
| Мнения
| ВИКИ — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Никогда не брали кредитов и не были в убытке: история семейной компании «НАПОР» 
Лариса Долина поможет депутатам ГД выработать механизмы продажи квартир на вторичке 
Новый глава азербайджанской диаспоры останется под арестом до следующего года 
Стало известно, почему магазинам хотят запретить работать круглосуточно