Александр Ольховский: «У региональных девелоперов есть ряд преимуществ перед федералами»

Александр Ольховский умеет смотреть на российский девелопмент с двух сторон. Как президент НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов» он знает, чем живет девелоперское сообщество. Как вице-президент ОАО «Банк ВТБ» он управляет рядом крупных девелоперских проектов федерального значения. С читателями «ДК» г-н Ольховский поделился своим прогнозом о судьбе российского девелопмента в регионах и особенностях поиска денег в период кризиса ликвидности. Где застряли миллиарды, выделенные минфином на кредитование бизнеса?
Почему девелоперу нельзя соглашаться на «короткие» деньги?
Какой недострой надо покупать? Длинные деньги закончились. Альтернатив нет?

Российская строительная отрасль сегодня поставлена на грань выживания, считает Александр Ольховский. По его мнению, новая экономическая ситуация принесла несколько основных наиболее губительных для девелоперского бизнеса факторов.

Вероятно, одна из основных сложностей, которую принес мировой финансовый кризис девелоперам, заключается в снижении спроса на недвижимость. Насколько сильно по вашим наблюдениям изменился спрос?

— Если говорить о статистике, то пока спрос изменился некритически. Например, еще в сентябре в Москве статистические данные говорили о том, что в офисах класса А объем свободных площадей около 3%. Сейчас объем вакантных площадей, включая предложения по субаренде, в этом сегменте около 10%. Беспокоит в первую очередь не количество, а темп увеличения пустующего объема.

Если говорить об офисах, при реализации сценария «экономический кризис», то основными факторами, влияющими на этот сегмент, будет сокращение объемов производства ВВП, сокращение количества персонала, борьба с издержками и, как следствие, снижение объема снимаемых площадей.

В сегменте торговой недвижимости последствия будут зависеть от того, насколько будет платежеспособным спрос со стороны населения на товары, которые предлагаются в торговых точках. А платежеспособность населения определит товарооборот и, соответственно, готовность операторов платить тот уровень арендной платы, который им предлагает владелец. Еще по состоянию на октябрь 2008 г., по данным аналитиков, количество посетителей в торговых центрах не снизилось. При этом операторы утверждали, что средний чек стал меньше и снизился оборот. Как следствие, торговые операторы требуют снижения арендной платы.

Если говорить о сделках купли-продажи коммерческой недвижимости, то это вопрос качества проектов и наличия инвестиционного ресурса. Количество покупателей сегодня резко сократилось. Почти все западные инвестиционные фонды закрыли лимиты на Россию.

Москва — это столица. В ней практически каждая федеральная компания стремится открыть свой офис или представительство. У региональных городов нет этого преимущества. В регионах ситуация хуже, чем в Москве?

— Это как сказать. Москва, например, по сравнению с Санкт-Петербургом, по своему объему рынка больше примерно в десять раз. При этом в Санкт-Петербурге психологический настрой в бизнес-сообществе значительно лучше, чем в Москве. Если в столице у многих девелоперов настроение близко к состоянию паники, то в Санкт-Петербурге проблемы всем понятны, но паники нет. Это очень выгодно отличает сейчас Санкт-Петербург от Москвы.

В регионах — своя картина. Конечно, кредитование сегодня исчезает в первую очередь для региональных проектов. В этом смысле в регионах ситуация сложнее. Но, с другой стороны, там проекты меньше по масштабу, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Это дает шанс местным девелоперам устоять во время кризиса. Еще одна проблема Москвы в том, что в ней за последнее время появилось большое количество низкокачественных и крупномасштабных проектов, финансировавшихся за счет заемных средств при низком объеме собственного капитала. Кризис ударит в первую очередь по этим проектам: неправильно структурированным с точки зрения финансовых потоков, сверхрискованным и невостребованно крупным.

Банки прекратили кредитование девелоперских компаний в регионах. У них закончились деньги?

— В настоящее время серьезной проблемы с краткосрочной ликвидностью нет. Но рынок недвижимости короткие деньги не потребляет. Девелопер может использовать короткие деньги только для латания текущих дыр. Нормальная компания не должна себе позволять брать краткосрочный кредит для реализации нового проекта в надежде, что она потом опять и опять перекредитуется такими же короткими деньгами. Это очень высокий риск, закладываемый в финансовом планировании.

Предоставляемые застройщикам деньги как минимум должны быть среднесрочными для тех, кто строит жилье, и долгосрочными для тех, кто занимается коммерческой недвижимостью. Таких денег на рынке чрезвычайно мало. В августе в городах-миллионниках было заявлено к строительству 40 млн кв. м коммерческой недвижимости. Кроме того, планировалось строить 80 млн кв. м жилья в год. И в один момент времени выяснилось, что длинных денег больше нет и не будет. В результате было заморожено колоссальное количество проектов. Например, корпорация MIRAX GROUP из 12 млн кв. м заморозила 10 млн кв. м.

Доступность банковских кредитов невысокая, ставки по ним таковы, что для строительства коммерческой недвижимости они интересны только в том случае, если номинированы в рублях, а девелопер рассчитывает на резкую девальвацию национальной валюты. Ну а если прогноз не оправдается? Это достаточно серьезный риск. Принимать его очень опасно.

И все-таки, если на рынке нет «длинных» кредитов, почему девелоперам не использовать короткие деньги?

— С точки зрения девелопера, долгосрочный — это ресурс, который должен позволить построить объект и вернуть кредит за счет потоков, генерируемых построенным объектом. Это значит, что долгосрочные деньги для проектов в области коммерческой недвижимости должны даваться не менее чем на семь лет. Два года продолжается стройка, как минимум пять лет требуется для того, чтобы обслужить долг и вернуть тело кредита. Среднесрочные деньги для девелопера — это кредиты на срок от трех до семи лет. Взяв такой займ, компания имеет возможность построить объект, заполнить его в течение полугода и продать некоему инвестфонду. Все остальные деньги для девелопера являются короткими.

Банкиры говорят, что им не хватает среднесрочной и долгосрочной ликвидности. Как же так? Некоторое время назад Министерство финансов объявило о готовности разместить на счетах 28 банков свыше 1,5 трлн руб. из федерального бюджета, из них 1,12 трлн было обещано ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку, чтобы те помогали средним и малым банкам.

— Региональные банки помощью воспользоваться готовы. Однако проблема в том, что финансирование региональных банков связано с принятием рисков перечисленными крупными банками на эти кредитные организации. А насколько региональные банки являются адекватными тем заимствованиям, которые могут быть им предоставлены, большой вопрос. Многие из них находятся в очень непростой финансовой ситуации.

Кризис сделает девелоперский бизнес адекватным

Говоря о кризисе, Александр Ольховский нередко использует глаголы в будущем времени. Он не сторонник термина «вторая волна кризиса», но считает, что «в 2009 г. экономическая ситуация в стране будет не менее сложной, чем сегодня». С рынка уйдут «первый-раз-девелоперы». Их долю смогут занять те компании, которые будут действовать более грамотно.

Вы о кризисе говорите в будущем времени. По вашему мнению, основные последствия кризиса для девелоперского рынка еще не наступили? Можно ли говорить о второй волне кризиса?

— На рынке недвижимости нет второй волны кризиса. Есть первая. Будет ли хуже? Будет, и во всех сегментах рынка. Вопрос в глубине, длительности кризиса и в том, насколько кризис несет в себе отрицательную составляющую для девелопмента. Это громадный вопрос, потому что перед кризисом ситуация в девелоперском бизнесе во всех регионах страны была неадекватной.

В чем именно проявлялась неадекватность ситуации?

— Например, в перегретых ценах на землю. Земля — это базовый ресурс для девелопера. Ее предлагали по такой стоимости, что доходность реализованного на ней успешного проекта без учета роста рынка (цен) составляла 10-11%. Невысокая плата за тот риск, который принимал девелопер на себя, приобретая землю, разрабатывая концепцию, согласовывая подключение к сетям, принимая на себя риски монополистов в области инженерии, риски будущего генерального подрядчика, который тоже не мог гарантировать окончательную стоимость возводимой недвижимости, риски будущего спроса. Конечно, девелоперская доходность должна была быть намного выше.

Во-вторых, неадекватность рыночной ситуации выражалась в качестве выводимых на рынок проектов. Скажем прямо, более половины из них были некачественными. Но рынок бурно рос, поэтому непрофессиональные девелоперы и застройщики продавали свой продукт по сложившимся ценам. Растущий рынок прощал в том числе и грубые ошибки.

Когда кризис закончится, будет ли цена на землю по-прежнему перегрета? Будут ли создавать некачественные объекты? Я уверен, что нет. Люди пересмотрят свою политику в области рисков: перестанут считать, что всегда все будет хорошо. Выжившие компании будут работать на рынке значительно менее конкурентном. Из бизнеса уйдут «первый-раз-девелоперы».

Если говорить о финансовом рынке, стоит ли здесь ждать «второй волны»? Насколько жесткой она будет?

— Я вообще не большой сторонник разговоров о «волнах» кризиса. Если Вы хотите спросить, является ли текущая ситуация с ликвидностью на финансовом рынке наиболее проблемной, и будет ли она еще более проблемной, то могу сказать, что 2009 г. будет не менее сложным. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение его первого полугодия. Дальше все будет зависеть от Америки. Если США решат выйти из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем вбрасываемых денежных средств в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы в Америке. А с другой стороны, вопрос нехватки ликвидности будет решен. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России.

Какие качественные изменения в условиях кредитования региональных девелоперских компаний могут произойти в 2009 г.?

— Кредитуя девелопера коммерческой недвижимости, банки хотят быть уверены в том, что продукт, который с помощью их кредита будет формироваться, найдет свой спрос в полном объеме и по той цене, которая заложена в бизнес-плане. Как эту цену спрогнозировать сейчас в конце 2008 г.? Невозможно, потому что психологические ожидания звучат примерно так: откат-откат, все вниз, все будет дешевле. Будет ли дешевле на самом деле, еще вопрос. Но общее психологическое настроение «вниз» есть, и банкиры, безусловно, рассматривают худший сценарий. Пока не произойдет некая стабилизация, на текущем уровне или на уровне, условно говоря, «минус 15% к текущему», вопрос получения заимствований будет чрезвычайно тяжелым.

В области жилой недвижимости ситуация тоже очевидна. Федеральный бюджет готов решать социальные вопросы за счет приобретения жилья у застройщиков. Проекты жилой недвижимости, у которых будет согласованная позиция по выкупу, банки будут кредитовать с громадным удовольствием, поскольку в этом случае понятен источник возврата.

Не получая финансирования намеченных проектов, девелоперские компании с рынка будут уходить. Как занять их долю наиболее оптимальным способом?

— Если у покупателя есть деньги, то он сможет диктовать свою цену на активы разорившихся компаний. Но в период кризиса важно усилить свои позиции не только и не столько пятнами под застройку разорившихся компаний, сколько их лучшими кадрами.

По каким критериям нужно выбирать те региональные стройки, которые стоит покупать?

— Прежде всего — качество земельного участка. Земля должна быть с хорошей локацией. С юридической точки зрения я бы анализировал права собственности и права долгосрочной аренды на землю.

Недострои я бы не рассматривал как объект для приобретения. Если недострой все-таки покупать, то, конечно, после проведения детального юридического анализа.

Следующий актив — объект завершенного строительства. Здесь также необходимы технические и юридические экспертизы, но при этом объект завершенного строительства является активом интересным уже не с точки зрения девелопмента, а с точки зрения инвестиционных вложений. С другой стороны, я уверен, что объекты завершенного строительства на рынке начнут появляться по очень разумным ценам, потому что ряд девелоперов должен восстановить свою ликвидность, чтобы выжить. Банки будут продавать заложенное имущество по невысокой цене. Эти объекты на этапе кризиса будут иметь привлекательную цену, а после восстановления финансовых рынков и рынков капитала могут показать достаточно уверенный рост.

Региональные девелоперские компании выдержат натиск москвичей

Активы разорившихся региональных девелоперских и строительных компаний смогут покупать как местные, так и иногородние игроки. Однако, по мнению Александра Ольховского, масштабной экспансии иностранных девелоперских компаний не случится. Количество московских девелоперов, которые воспользуются ситуацией и поспешат выйти в регионы, будет зависеть от перспектив, которые кризис откроет на столичном рынке. В любом случае экспансия не станет причиной смерти регионального девелоперского бизнеса. Местные компании смогут стать подрядчиками для иногородних или же на равных конкурировать с ними.

Принято считать, что экономики развивающихся стран после кризиса будут восстанавливаться медленнее, чем экономики развитых стран. Поспешат ли западные девелоперы воспользоваться ситуацией, чтобы войти на российские региональные рынки?

— Если рецессия не будет глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 г., восстановление в России будет относительно быстрым. Безусловно, наши темпы будут отставать от темпов восстановления развитых стран. Воспользуются ли ситуацией западные инвесторы? Думаю, что не успеют. Для того чтобы воспользоваться, необходимо войти на рынок очень быстро, а у них в этот момент будет возможность собрать плоды кризиса в своих, более понятных для них регионах мира.

А московские девелоперы? Можно предположить, что рынок в Москве будет восстанавливаться быстрее, чем в регионах.

— Конечно, московский рынок будет восстанавливаться быстрее. А воспользуются ли? Вопрос сложный. Все будет зависеть от глубины и длины кризиса. Если кризис окажется затяжным, произойдет масса сделок по переуступке прав на земельные участки в Москве. Появятся колоссальные возможности и в Санкт-Петербурге, где рынки достаточно развиты. В этом случае инвесторы сосредоточатся прежде всего на этих рынках. Но есть предприятия, которые уже инвестировали в регионах. Если они сохранятся в послекризисный период, у них есть шанс усилить местные филиалы для сопровождения собственных проектов. Их активность может возрасти.

Что региональный девелопер может противопоставить московскому конкуренту?

— Почему он обязательно должен что-то противопоставлять? И почему это единственный сценарий? Я часто сталкиваюсь с подобного рода поставленным вопросом: а вот сейчас придут москвичи и все А что все-то? На рынке недвижимости могут существовать крупные, средние и мелкие компании. У каждого будут свои проекты и свои ниши, была бы компания профессиональной.

Тем, кто входит на региональный рынок, нужны партнеры. Ни один инвестор в здравом уме не хочет сделать все «под ключ» сам. Боязнь, что «придет дядя и все захапает» — неверная.

Многие девелоперы, заходя в регионы, уже понабивали себе шишек, создавая свои филиалы, пытаясь набрать в них людей. Не работает. Это для многих было очевидно, но просто не было другого выхода, потому что многие региональные компании отказывались работать в связке с федеральными девелоперами. После кризиса ситуация будет несколько иная. Все будут понимать, что разделение рисков это хорошо, что наличие партнера — это нормально. Поэтому бояться не надо. У местных компаний, безусловно, есть целый ряд преимуществ: это понимание и знание местного рынка, местной ментальности, понимание особенностей регионального спроса. А отношения с местными администрациями и властями — это что пустой звук?

Ваш прогноз: что будет с рынком девелопмента в среднесрочной перспективе?

— Государство должно помогать только социально значимым проектам. К большому сожалению, девелоперам, занимающимся коммерческой недвижимостью, не надо рассчитывать на государственную поддержку. Поскольку среди источников финансирования девелоперских проектов в области коммерческой недвижимости государства не будет, мы должны дождаться улучшения на финансовых рынках, когда деньги появятся из классических источников, прежде всего за счет кредитов банков. По моей оценке, с высокой долей вероятности, если говорить о массовом характере, а не о точечном финансировании, при самом удачном раскладе мы можем увидеть этот позитив не раньше четвертого квартала 2009 г.

С жильем ситуация несколько иная. Квартиры, особенно эконом-класса, — это социальный аспект. В социальном аспекте государство должно принимать участие. Вопрос в том, какой объем финансирования будет выделен, насколько правильно он будет израсходован. Но именно благодаря поддержке жилья эконом-класса можно сохранить строительную отрасль в том минимальном объеме, который позволит считать, что она скорее жива, чем мертва. Будет очень плохо, если эта поддержка будет оказана бездумно и неадекватно. Жилье в лучшем случае нужно выкупать по себестоимости, а, может быть, даже чуть ниже себестоимости. Это, скорее, способ влить деньги в систему, чем дать заработать близким к тем или иным правительственным кругам девелоперам. Меня радует, что сейчас ситуация развивается именно так. Это разумное расходование денежных средств.