Александр Букреев: «Строим на свои, опираемся на требования покупателя»

«С 1 января 2014 года изменился 214-ФЗ, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиками. Вступившие в силу поправки серьезно повлияют на рынок недвижимости. Пока это еще не очень заметно, поскольку в новый год строители вошли с некоторым запасом объектов, по которым были зарегистрированы договоры долевого участия. Однако сейчас, по мере их реализации, растет дефицит предложения, ведь открывать продажи строящихся домов на прежних условиях невозможно», – говорит директор строительной компании «Легион» Александр Букреев.

Что конкретно изменилось и каковы последствия?

- Поправки к закону, на мой взгляд, являются популистскими и экономически необоснованными. Все три схемы – страхование объектов, банковские гарантии, создание обществ взаимного страхования, – якобы защищающие дольщиков, имеют серьёзные недостатки.

Страхование объектов строительства не будет широко применяемым инструментом, либо будет формальным. Серьезные страховые компании, которые дорожат своей репутацией, вряд ли будут рассматривать его как продукт, поскольку не могут оценить все риски, и, как следствие, рассчитать стоимость собственных услуг. Недавно Минстрой РФ заговорил о требованиях, которые будут предъявляться к страховым компаниям, чтобы не допустить к работе «энтузиастов страхового бизнеса», которые будут неспособны компенсировать риски дольщиков. Вот и выходит, что мелкие компании не могут, а крупные сами не хотят работать в этом направлении, в том числе и потому, что не могут перестраховать свои риски в западных компаниях.

А два других способа, предусмотренных в законе?

- Серьезные банки тоже не торопятся создавать рынок банковских гарантий. Как и страховщики, они не видят механизмов оценки рисков. Что касается обществ взаимного страхования, то на всю Россию создано всего одно, разумеется, в Москве. Однако не похоже, что оно что-то гарантирует.

Как в этих условиях планирует работать строительная компания «Легион»?

- Конечно, лучшим вариантом было бы отменить последние поправки в 214-ФЗ, или хотя бы отложить до момента создания механизмов их реализации. Мы приняли решение в дальнейшем работать по схеме, которая не предполагает привлечения средств дольщиков для строительства, а значит, не попадает под действие 214- ФЗ.

Что это за схема?

- Покупатель открывает в банке аккредитив под конкретную квартиру, и деньги хранятся там до момента ввода объекта в эксплуатацию. После передачи квартиры покупателю, средства перечисляются застройщику. Особенность схемы в том, что деньги, оказываясь в банке, по - прежнему принадлежат покупателю, клиент застрахован от любых коллизий со строительной компанией.

Решает ли такая схема задачу безопасного вложения денежных средств клиента на этапе строительства?

- Да, поскольку деньги находятся в банке. Уровень надежности такой схемы равен уровню надежности банка. Главное, что покупатель, не рискуя деньгами, по сути, на этапе строительства бронирует за собой выбранную квартиру по фиксированной цене.

Какие еще возможности предоставляет новая система работы? Что будет если, например, застройщик переносит сроки сдачи объекта?

- Вообще-то у «Легиона» никогда не было подобных ситуаций, даже в период кризиса 2008-2009 годов. Но если вдруг застройщик не укладывается в срок, то клиент может свои деньги забрать и отказаться от покупки. Хотя аккредитив безотзывной, для наших клиентов желание выйти из сделки до подписания основного договора всегда было реализуемо. Мы не намерены никого удерживать насильно. Если обстоятельства изменились, мы пойдем навстречу.

Возможны ли в этой схеме рассрочки?

- Предусмотрены различные варианты рассрочки. Клиент делает от 30% первоначального взноса на аккредитив. Потом, в зависимости от оговоренных условий, пополняет аккредитив по графику до 100% от стоимости квартиры. В итоге при оформлении прав собственности он получит «зеленку», а мы – деньги с аккредитива.

Как вы выбирали банки?

- Мы ведем переговоры с банками, входящими в ТОП-10 крупнейших банков РФ, а также с крупнейшими региональными игроками. Сейчас полный комплект договоренностей сложился с «Промсвязьбанком». В ближайшее время мы предложим клиентам перечень других  банков.

У новой схемы есть недостатки?

- Схема не идеальна, хотя бы потому, что до получения реальных денег у застройщика возникает кассовый разрыв. Но у нас достаточно собственных средств, чтобы завершить строительство начатых объектов.

Что «Легион» предложит в ближайшем будущем своим клиентам?

- В апреле мы начинаем продажи новых объектов в 13-ом микрорайоне, а осенью на рынок выйдут новые квартиры в жилом комплексе «Подсолнухи». Мы продолжаем развивать концепцию «Комфорт и безопасность» и опираемся, прежде всего, на потребности клиентов. Наша многолетняя практика ясно дает понять, за что люди «голосуют рублем».

Закрывая территорию двора, контролируя доступ, предоставляя возможность жителям дома на экране телевизора видеть, как играют дети на площадках, мы воплощаем в жизнь те требования, которые предъявляет сегодня покупатель. Вообще, комфорт складывается, как из кирпичиков, из очень многих составляющих, начиная с того, как выглядит объект снаружи и, заканчивая тем, насколько быстро, удобно для собственника и качественно работает коммунальная служба. Поэтому основной упор делается на качество. Во всем. Чтобы проект был полным и логичным, чтобы стены и полы были ровные, трубопроводы – надежными, лифты – бесшумными, игровые площадки – безопасными.

А как вы контролируете качество?

- К вопросу качества мы стараемся подходить системно, ведь стройку нельзя полностью автоматизировать, влияние человеческого фактора не должно отразиться на конечном результате. Поэтому у нас внедрены процедуры внутреннего контроля на всех этапах проектирования и строительства, инженерные решения всесторонне анализируются, наиболее сложные из них решаются на техническом совете директоров. И главное – в дальнейшем мы получаем обратную связь от жильцов и управляющей компании о том, насколько воплощение всех решений практично и удобно в эксплуатации. Если надо, мы возвращаемся, переделываем и всегда учитываем этот опыт в следующих проектах. Такая своеобразная непрерывная работа над ошибками. Я считаю, что без этого нормальное развитие невозможно, тем более, успешная конкуренция на рынке.

На что чаще всего обращают внимание покупатели, выбирая квартиру? 

- В основном на место расположения дома, цену и возможности свободной планировки квартир, которые дает монолитно-каркасный способ строительства. Дотошные покупатели готовы анализировать любой объем предоставляемой информации. И это хорошо, потому что, чем больше критериев выбора люди для себя определяют, чем тщательнее оценивают и сравнивают, тем чаще они оказываются у нас.

Аккредитивная схема продаж жилья на этапе строительства

 

1.      Инвестор (УК «Легион») заключает договор инвестирования с застройщиком (строительная компания «Легион»);

2.      Клиент заключает с инвестором предварительный договор купли-продажи (ПДКП), предметом которого является заключение после регистрации прав собственности на инвестора основного договора купли-продажи (ДКП);

3.      Обеспечением исполнения обязательств по ПДКП со стороны клиента служит безотзывной покрытый аккредитив в банке;

4.      После окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию застройщик и инвестор подают документы на регистрацию прав собственности на построенные квартиры в Росреестр;

5.      Инвестор получает свидетельства о госрегистрации прав собственности на все квартиры;

6.      Клиент получает предложение о заключении основного договора купли-продажи, осматривает квартиру и подписывает с инвестором основной договор купли-продажи (ДКП), акт приема-передачи, оформляет свидетельство о праве собственности на квартиру;

7.      Инвестор предоставляет в банк подписанный договор купли-продажи, необходимый для исполнения аккредитива в пользу инвестора;

8.      Банк проводит проверку документов и перечисляет деньги с аккредитива инвестору.

Клиент, заключая ПДКП, фиксирует цену на квартиру, не несет риск недостроя, банкротства застройщика и т.п. В конечном итоге получается, что клиент покупает готовую квартиру, но на этапе строительства и по соответствующей цене.