Антон Чирков: «Коммерческая недвижимость — это надежный фундамент для инвесторов»

Рынок коммерческой недвижимости переживает период трансформации. На него влияет множество факторов: от банковских ставок до развития онлайн-торговли.
Своим мнением о ситуации и перспективах отрасли коммерческой недвижимости поделился руководитель компании «Загород» и инвестиционных проектов «Национальный парк Тургояк», ГЛК «Солнечная долина», ГЛК «Завьялиха» Антон Чирков.
Антон, каковы, на ваш взгляд, ключевые интересы покупателей коммерческой недвижимости?
— Стабильный пассивный доход и подушка безопасности — основной интерес покупателей коммерческой недвижимости. Компания «Загород» сдает в аренду и реализует помещения, в которых арендаторами выступают федеральные сети, либо это складские комплексы, офисные помещения. Они интересны даже физическим лицам, которым нужен стабильный доход. Востребовано всё: аренда, продажа, управление объектами и пр.
Мы начали свою работу 16 лет назад в сфере консалтинга полного цикла в сегменте курортной недвижимости — апартаменты, которые приносят доход. За эти годы мы удовлетворили потребности больше тысячи инвесторов, которые обращались к нам. Сейчас продолжаем работу с ними, предлагая в том числе различные виды выгодных объектов как в Челябинской области, так и за ее пределами.
Что, по вашей оценке, в целом происходит с рынком коммерческой недвижимости?
— Считаю, что он находится в переходной стадии — от ожидательной до постепенно раскачивающейся позиции. Все его участники надеются, что отрасль перейдет в активную фазу.
Первый фактор, который повлиял на рынок, — инвесторы ушли в депозиты, так как доход по вкладам длительное время составлял 20% годовых. Сейчас банки снижают процент, и люди присматривают надежные активы со стабильными платежами, а это как раз помещения с федеральными арендаторами и с подписанными контрактами.
Другой фактор — высокие ставки по кредитам, в том числе ипотеке. Нужно, чтобы они вернулись к значениям 10-11%. Тогда инвесторы смогут покупать помещения с небольшой переплатой и получать доход от арендаторов. Когда совпадут снижение депозитарной и кредитной ставок, рынок расцветет.
Коммерческие объекты являются надежным фундаментом, который позволяет физическим лицам и бизнесу иметь уверенность на годы вперед. Некоторые же несут деньги на депозит, думая, что 20% годовых — это здорово. При этом у них вырос только процент на вклад, плюс из этой суммы надо вычесть инфляцию и заплатить налог. К тому же непонятно, что будет с валютой завтра, в то время как при инвестировании в недвижимость дорожает сам объект, растут арендные ставки, то есть доход. Соответственно, срок окупаемости может снижаться.
Как меняются поведение и запрос покупателей коммерческой недвижимости?
— Инвесторы стали более тщательно выбирать объекты, задавать трейдеру больше вопросов. Увеличился временной лаг принятия решений о покупке. Помимо осложнения финансовых вопросов из-за дорогих кредитов, играет роль такой фактор, как рост предложения. Много всего строится, меняется пул арендаторов, которые выбирают локации с наивысшим трафиком, адекватной ставкой и прочими условиями. Для них важно, что находится в здании и вокруг него: учреждения образования, крупные жилые и рабочие кварталы, близость и количество остановок и маршрутов общественного транспорта, кто конкуренты — словом, всё, что генерирует поток людей, определяет целевую аудиторию. Также учитываются долгосрочная ликвидность помещений и потенциальный спрос со стороны арендаторов.
Смотрят на перспективность территории. Например, растут в цене объекты на Тополиной аллее, потому что рядом строится «РМК-Арена», значит, будут увеличиваться арендные ставки. Если раньше там было много объявлений об аренде, то теперь — вывески магазинов, кафе и пр.
Специалисты по недвижимости отмечают, что в Челябинске не хватает качественных офисных помещений с удобной логистикой. В чём причина?
— Эта ситуация характерна для всех городов-миллионников. Пожалуй, только в Москве выше концентрация офисов класса А. В Челябинске это пока только «Видгоф». У здания есть соответствующая инфраструктура: транспортная доступность, парковка, высокое качество постройки и отделки, коммунальных услуг, хорошая охрана и пр.
У других подобных объектов есть проблемы. Например, зданиям на Кировке не хватает парковки, как и другому популярному офис-центру на пр. Ленина, плюс там много мелких арендаторов, с которыми сложно своевременно договориться о ремонте общих помещений, в итоге качество и спрос снижаются.
Есть ряд примеров помещений в городе, собственники которых переформатировали здание, где когда-то размещался крупный бизнес, под более мелкие помещения. Для арендаторов там есть ресепшен, небольшое кафе. И это стало для них спасением. Словом, бизнесу приходится искать новые форматы.
Строить офисные здания класса А дорого, начиная с покупки хорошего земельного участка и заканчивая отделкой и наполнением.
Какова ситуация с торговыми комплексами?
— Есть сложность с заполняемостью площадей. Сначала была пандемия, потом уход из России популярных брендов, рост активности маркетплейсов… Растет востребованность объектов в жилых кварталах. Сейчас мы ведем переговоры с инвесторами о строительстве новых объектов разного формата, преимущественно небольшого. Основной вопрос — каких арендаторов туда приводить. Считаю, что нужно учитывать тенденции рынка, открывать пункты выдачи компаний типа «Озона», потому что количество франчайзи в данном секторе будет расти. Это позволит привлекать трафик, потому что люди ценят свое время, стремятся все услуги получать в одном месте, по пути: купить продукты, примерить платье, сделать шиномонтаж, забрать посылки из ПВЗ и т. п.
Такой принцип более активно применяют в новых микрорайонах, которые, по сути, становятся многофункциональными центрами для семьи. Там рядом с домами есть школы, магазины, кафе, пункты выдачи и всё остальное. Плюс должен быть коворкинг, офисный центр, где можно работать, не выезжая за пределы района, ведь логистика новых территорий Челябинска, напомню, не самая простая. Бизнес должен создавать социальную среду, комфортную инфраструктуру.
Значит, застройщики должны максимально продумывать сценарии жизни и работы жильцов?
— Верно! Отмечу новую тенденцию. Она следует из увеличения интернет-торговли. Многие люди что-то производят своими руками или перепродают. Им требуется место для хранения материалов и продукции, мини-склад в своем же ЖК, который можно купить или арендовать. Это специально спроектированные и построенные помещения с минимальными коммунальными платежами или переоборудованные помещения, где люди готовы хранить то, что дома мешает.
Сегодня все бытовки и камеры хранения, которые имелись у застройщиков, раскуплены. Помещения площадью 4-5 кв. м продавались по 400–700 тыс. руб. Даже если у тебя квартира 100 кв. м, всегда требуется дополнительное место для хранения вещей, тем более с развитием маркетплейсов люди совершают всё больше покупок.
Застройщики стараются сделать больше коммерческих помещений на первых этажах. Это оправданно?
— Да, потому что за счет коммерческих помещений они собирают денежные средства на старт проектов. Это первое, что продается в жилых комплексах: инвесторы стараются зайти в перспективные локации по хорошей цене как можно раньше. Главное, что заселение арендаторами и создает развитую социальную среду.
При этом пока не хватает полноценных коворкингов, специальных складских помещений, кладовых, медицинских комплексов, фитнес-центров и т. п. Это точно точки роста.
Какие еще новые направления, кроме современных ЖК, становятся востребованными?
— Новая продолжающаяся тенденция — это загородные локации у дорог по направлению к садам или поселкам. Люди заезжают туда, чтобы делать большие закупки. Можно заметить это, если ехать, к примеру, в Кременкуль или Терема: по дороге встречаются торговые комплексы. Стоимость земельных участков и строительства там в разы ниже, есть трафик, арендаторов найти несложно, соответственно, окупаемость более привлекательная. Это характерно для большинства миллионников, везде развивается торговля по периметру.
Востребованы складские помещения класса А. Это опять же связано с развитием онлайн-торговли. Войти в данную нишу можно только с большим капиталом, но и окупаемость здесь быстрее, такая недвижимость в последние годы, несмотря ни на что, давала в среднем 20% годовых. Это направление заметно меняет нашу жизнь и экономику регионов, создает новые возможности для бизнеса.








