Андрей Серсков, ГК «НИКС»: «Рост цен не привел к повышению доходности застройщиков»

1 640 934 кв. м жилья

введено в эксплуатацию в Челябинской области с января по октябрь 2025 г.*

97,5%

к периоду январь — октябрь 2024 г.

*Данные Челябинскстата

Андрей Николаевич, каким этот год был для компании «НИКС»?

— У застройщиков всегда каждый год тяжелее предыдущего. Начало года потребовало высокой оперативной гибкости. Мы адаптировали ценовую политику и продуктовые решения, реагируя на динамику рынка. Ранее подобные корректировки проводились значительно реже.

Объекты, которые были запланированы к сдаче в 2025 году, мы не только выполнили, но и опередили планы по сдаче. Речь о домах сегмента «стандарт» и «комфорт» в составе ЖК «НИКС Лайн» на Блюхера 7, 15 этап, ЖК «НИКС Сити» на Университетской Набережной. В «НИКС Сити» мы реализовали ряд удачных решений, таких как создание многофункционального добрососедского клуба с детской игровой зоной и коворкингом, доступного для жителей в любое время.

Кроме того, вывели на рынок новые проекты бизнес-сегмента. ЖК «НИКС Про на Лесопарковой» — это знаковый комплекс в статусной локации, где реализованы передовые решения: дизайнерские парадные, многофункциональный клуб для жителей, коворкинг-пространства, служба консьержей и логистики, специальные зоны для питомцев. Параллельно активно развиваем высотные проекты: «НИКС Про на Энтузиастов», продажи по которому успешно стартовали в этом году. Оба объекта обладают высоким инвестиционным и потребительским потенциалом.

Какие факторы оказывают наибольшее влияние на отрасль и как в текущих условиях удается реализовывать проекты?

— Ключевым драйвером продаж для нас остается семейная ипотека, поскольку наша продукция ориентирована на семьи с детьми. Спрос на данную программу остается высоким, что подтверждает ее социальную значимость и востребованность у покупателей.

Мы оптимистично оцениваем перспективы развития ипотечных инструментов и продолжаем фокусироваться на создании жилых комплексов, идеально подходящих для семейного проживания, вне зависимости от возможных изменений в регулировании.

Будут ли меняться цены на недвижимость в связи с изменениями на финансовом рынке?

— Предпосылок для снижения цен нет. Бизнес-модель застройщиков включает значительные операционные затраты, связанные с проектным финансированием, налоговыми выплатами и организацией продаж. В деньгах это до 35 тыс. руб. на квадратный метр. Эти составляющие формируют определенный уровень себестоимости.

При этом мы наблюдаем, что финансовые институты гибко реагируют на активность рынка новостроек, адаптируя свои условия. Устойчивое развитие рынка в будущем возможно только при слаженной работе всех его участников.

Маржинальность застройщиков в данных условиях не увеличивается, а скорее находится под давлением. В такой ситуации стратегия компании строится на взвешенном планировании и выборе проектов с обоснованной экономикой. Например, мы временно отложили начало работ на одном из участков после детального финансового моделирования.

Снизилась ли острота кадрового вопроса в строительном секторе?

— Отрасль по-прежнему испытывает потребность в высококвалифицированных специалистах, так как мы постоянно повышаем стандарты качества и сложности наших объектов. Мы делаем акцент на внутреннем развитии и подготовке кадров.

Для привлечения лучших компетенций мы сотрудничаем с профессионалами не только из Челябинска, но и из других регионов России, а также привлекаем международный опыт, например, в области архитектурного проектирования.

Как меняются требования челябинцев к качеству и наполнению современных жилых комплексов?

— Мы отмечаем рост качества предложения на рынке Челябинска. Это позволяет застройщикам создавать проекты более высокого уровня, уходя от стандартных решений. Ориентируясь на опыт ведущих российских городов, мы теперь реализуем объекты бизнес-класса и в Челябинской области.

Запросы клиентов эволюционируют. Если раньше приоритетами были метраж и базовая безопасность, то сегодня востребованы комплексные решения: современные детские площадки, безбарьерная среда, дворы без машин, удобные пешеходные зоны, а также инфраструктура — с магазинами, кафе и сервисами шаговой доступности. Мы строим в трех линейках: «Лайн» — это сегмент «стандарт», «Сити» — «комфорт» и «Про» — «бизнес». Каждая линейка учитывает актуальные тренды и потребности целевой аудитории.

Современный девелопер создает не просто жилье, а полноценную среду для жизни: с пространствами для отдыха, спорта, работы (включая коворкинги), многоуровневыми паркингами и решениями, отвечающими запросу на гибридный формат жизни и работы.

При этом растет запрос и на качество городской инфраструктуры. Какие вы видите перспективы в Челябинске?

— Мы видим позитивную динамику в развитии городской инфраструктуры, которая идет параллельно с повышением качества застройки. В городе появляется все больше комфортных общественных пространств: благоустроенные улицы, аллеи, скверы. Девелоперы ведут диалог с муниципалитетом для синхронизации усилий. Например, набережная реки Миасс — это зона перспективного развития с планами по созданию парковых и рекреационных зон. Крайне важно, чтобы в том же темпе развивалась и социальная инфраструктура — школы, детские сады и поликлиники.

Действующий генеральный план Челябинска предполагает развитие полицентричности. На ваш взгляд, застройщикам и властям удается это?

— Стратегия полицентричного развития и увеличения плотности застройки в существующих границах, заложенная в генеральный план, верна. Она способствует реновации, в том числе бывших промышленных зон, и созданию самодостаточных районов.

Точки роста есть всегда. Вижу перспективу в отказе от наземных гаражных кооперативов в центре и других районах города. Также в центре города на текущий момент есть существенное ограничение — охранная зона телевизионной башни. На значительном расстоянии от этого объекта не разрешается строить дома выше 18 этажей. В современном же городе должны появляться здания 100+ метров, а это от 32 этажа, а лучше где-то сделать доминанты в 50 этажей. Уверен, что данный вопрос в перспективе проработки, ведь последние исследования распространения сигналов телебашни проводились только в советские времена, но, полагаю, технологии вещания уже изменились, нужны новые замеры. Идет распространении цифрового ТВ по всей стране.

Реализация данной стратегии — процесс постепенный. Для более динамичного развития центральных районов важно решать вопросы, связанные с градостроительными ограничениями, в частности, с учетом современных технологий. Это позволит городу расти не только вширь, но и ввысь, создавая современную высотную архитектуру.

Какие механизмы нужны застройщикам для активизации работы по КРТ?

— КРТ — это прогрессивный инструмент, и его потенциал в Челябинске высок. Наиболее активно он применяется на промышленных территориях, и важно продолжать работу в этом направлении, в том числе через аукционные процедуры. Опыт работы с частным сектором, успешно реализованный в ряде городов-лидеров, также заслуживает внимания и может быть адаптирован к условиям нашего региона для повышения эффективности комплексного развития территорий.

Но должен отметить, что создание Министерства архитектуры, градостроительства и комплексного развития территорий уже добавляет системности в работу. Мы видим налаживание планового взаимодействия и уверены, что это будет способствовать дальнейшему позитивному развитию строительной отрасли и городской среды Челябинска.