Сергей Шаль: «Если есть дефицит кадров, значит, есть и спрос на жилье»

Строительный сектор Челябинской области по итогам 2023 г. перешагнул планку в 2 млн кв. м введенного жилья. В этом году ожидается реализация крупных проектов. К примеру, в марте будут сданы первые корпуса межуниверситетского кампуса. Это два общежития. Между тем бизнес говорит и о трудностях: дефицит кадров, удорожание ипотеки и т.д. О ситуации и перспективах отрасли в интервью «Деловому кварталу» рассказал заместитель губернатора Сергей Шаль. Он станет спикером сессии «Строим комфортный город» форума «Будущее города», который наше бизнес-издание проведет 23 апреля.

Сергей Вернерович, как вы оцениваете результаты работы строительной отрасли в Челябинской области в 2023 г.?

— Результаты впечатляющие, и они соответствуют федеральным трендам. Президент отметил в своем послании Федеральному собранию, что в стране введено свыше 110 млн кв. м жилья. В Челябинской области тоже установлен абсолютный рекорд — 2 млн 91 тыс. кв. м. Подобные результаты были в 2008-м и 2014-м годах.

На это повлияла господдержка ипотеки: семейной, сельской и для IT-специалистов. Минфин России считает, что эти меры в дальнейшем могут негативно отразиться на отрасли, так как произойдет избыток на рынке недвижимости. Однако мы следим за тем, сколько строится и продается в регионе. В среднем около 30% квартир, не проданных на момент ввода домов в эксплуатацию, распродается в течение нескольких месяцев, но не более полугода. Это контролируют участники рынка и органы власти в рамках, к примеру, создания банка земельных участков. При выдаче разрешительной документации на строительство, вовлечение земель в стройку органы власти учитывают перспективу и отрасли, и развития территорий.

Да, некоторые меры поддержки уже не являются актуальными, но президент страны заявил, что семейная ипотека продлена до 2030 г. Семьи — это основная категория, которая должна иметь возможность покупать жилье.

Отмечу, что в прошлом году введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. м объектов индивидуального жилищного строительства. Лидером стал Сосновский район. Там же активно строится и индустриальная недвижимость. Много возводят в Копейске, Магнитогорске, Миассе, Златоусте. Эти показатели зависят от экономической ситуации в муниципалитете.

С чем связан такой рост ИЖС?

— Рост мы наблюдаем с 2020 г. Этому способствовали такие факторы, как льготная догазификация, льготное техприсоединение к электрическим сетям, которое осуществлялось до 2022 г. Я думаю, что в большей степени сыграло роль изменение модели финансового поведения жителей. Пандемия многое поменяла в нашей жизни, люди пересмотрели свои ценности и стали вкладываться в недвижимость.

В этой сфере стало работать больше профессиональных застройщиков, действует проектное финансирование через эскроу-счета, проводится госэкспертиза, официальное присоединение к коммунальным сетям и так далее.

Когда менялась система долевого участия покупателей в финансировании строительства, ходили разговоры, что рынок сильно изменится, уйдет много компаний. Какие перемены происходят в реальности?

— Механизмы привлечения средств клиентов через проектное финансирование (на эскроу-счета) позволили отсеять недобросовестных и безответственных, финансово неустойчивых застройщиков. Раньше некоторые предприниматели, имея только земельный участок, строили исключительно за счет средств дольщиков. Бывало, что продавали только половину квартир, а дом нужно было построить полностью. Работы замораживались, продажи прекращались, в итоге денег не хватало, появлялись долгострои. Были в этой истории, конечно, и мошенники. Теперь эти риски сняты. Банки предъявляют к застройщикам повышенные требования, но зато в этой сфере остаются только надежные компании.

Участники рынка говорят и о высоких ставках по ипотеке. Как это может отразиться на строительной отрасли региона?

— Как только появилась информация о частичной отмене ипотеки с господдержкой и повышении первоначального взноса с 15 до 30%, в крупных банках выросли ставки по программам проектного финансирования для строительных компаний. Застройщики стали искать более выгодные предложения, но менее крупные финансовые учреждения оказались не готовы к наплыву клиентов, начался ажиотаж.

Я уверен, что, несмотря на все обстоятельства, объем ввода жилья в Челябинской области не сократится. У населения довольно большой запас свободных денежных средств, растут реальные доходы граждан, повышается заработная плата во всех сферах экономики. Имеющийся дефицит кадров говорит о том, что высокие зарплаты будут сохраняться еще длительное время. Значит, будет спрос на жилье.

Сегодня обеспеченность жильем составляет 29,2 кв. м на человека. Это хороший показатель, но есть еще люди, которые нуждаются в жилье и хотят улучшить свои жилищные условия.

С точки зрения макроэкономической ситуации наша страна практически независима от международного финансового рынка. В стройке используются исключительно российские материалы. В этом рисков нет.

В условиях развития производства важно решение кадрового вопроса. Как вы считаете, нужно ли строить новое жилье рядом с крупными предприятиями? Могут ли это быть общежития и какие меры поддержки возможны со стороны региона или муниципалитета?

— Мы неоднократно проводили совещания с представителями крупных заводов. Да, в связи с ростом государственного и оборонного заказа кратно вырос набор сотрудников. Простого решения в этой ситуации нет. Далеко не все предприятия готовы финансировать строительство жилья для своих сотрудников.

Приток одной-трех тысяч человек на какое-либо из предприятий можно удовлетворить действующим предложением. К тому же далеко не все хотят жить непосредственно рядом с заводом. Высококвалифицированные специалисты, как правило, получают достойную заработную плату и имеют возможность выбирать жилье по своим предпочтениям.

Для расселения работников, которые трудятся вахтовым методом, лучше подходят общежития. В системе высших и средних специальных учебных заведений в муниципалитетах, как оказалось, есть свободный номерной фонд. Он предложен предприятиям, и этот вопрос решается в рабочем порядке.

И всё же в регионе начинается комплексная застройка. Какие задачи по развитию КРТ ставятся на ближайшее время?

— Бесконечная гонка за квадратными метрами долгое время была связана с интересами отдельных застройщиков, и она закончилась разбалансировкой городской системы. Вокруг Челябинска построили много жилья, которое не было обеспечено необходимой инфраструктурой: ни новых дорог, ни учреждений образования, здравоохранения, культуры и спорта. Не создавалось мест для досуга, поэтому все ехали в Челябинск, чтобы погулять в парке или сходить в торговый комплекс.

Мы исправляем ситуацию. Построили уже много детских садов и школ в Сосновском районе, Парковом, Чурилово. Сейчас по концессии строятся четыре школы, детские сады, межуниверситетский кампус. Теперь при планировании территории и принятии градостроительных документов муниципалитет обязательно предусматривает все социальные объекты, в договоре о комплексном развитии территории это всё прописывается.

На данный момент в 13 городах и районах области заявлено о комплексном развитии 90 проектов. Решения о реализации приняты в шести муниципалитетах, это 26 КРТ на почти 2 млн кв. м жилья на территории около 200 га. Часть проектов уже реализуется, в первую очередь в Челябинске. Один дом на проспекте Ленина в прошлом году уже был введен. В 2024 г. ожидается решение о заключении договоров еще в 4-5 территориях на 500 тыс. кв. м. Также в этом году планируется выделение застройщикам субсидий через «Фонд развития территорий» на расселение аварийного жилого фонда в рамках КРТ.

Застройщики сегодня понимают, что комплексное освоение территорий в их интересах. При достаточно большом предложении люди будут голосовать рублем не за те проекты, в которых что-то обещают, а за те, где они уже видят детский сад, школу и так далее. Соответственно, продажи таких объектов идут значительно успешнее.

Насколько сегодня актуален вопрос создания рабочих мест в новых застраиваемых территориях?

— При разработке генерального плана эти вопросы учитывались. Мы понимаем, что это могут быть только экологически чистые производства или предприятия сферы обслуживания. Никто не хочет жить рядом даже с кондитерской фабрикой. Вспомните скандал с переносом Каширинского рынка. Заметьте, что на прежнем месте, внутри города, объект никому не мешал.

Необходимо решать проблему маятниковой миграции. Для этого, к примеру, в поселке Западном мы строим детские сады и школы. Но вот нужно ли там строить производства?

Люди, которые заселились в эти квартиры, имеют разные профессии. Невозможно угадать с набором рабочих мест. Да, можно создать небольшие локальные организации, такие как IT-кластер. Но есть вероятность того, что туда будут ездить на работу люди, например, из Ленинского района.

Какие есть варианты повышения транспортной доступности таких населенных пунктов?

— Я считаю, что совершенно правильно и удачно мы расширили улицу Худякова, построили часть малого обхода Челябинска от Белого Хутора до Северного, продолжаем строить дорогу до Новоградского тракта с выходом на Шагол.

Сейчас в пригородных поселках работают маршруты с автобусами среднего класса, но при реконструкции улично-дорожной сети мы планируем пустить туда транспорт большого класса. Мы просчитываем множество вариантов и проводим социально-экономический, финансовый аудит.

Каковы ближайшие перспективы развития общественного транспорта в Челябинской агломерации?

— Трамвай — это самый экономически эффективный вид транспорта. Несмотря на то, что его стоимость в 2,5 раза выше стоимости автобуса, срок службы трамвая значительно больше. По решению губернатора Алексея Текслера закупается много трамваев и обновляется сеть.

Что касается автобусов, то в первом квартале 2025 г. в Челябинске не останется ни одного нерегулируемого маршрута. К примеру, мы переводим на регулируемые маршруты № 3, 24, 58, 125: конкурсы объявляем в марте, а с 1 сентября рассчитываем на то, что уже поедут новые автобусы.

Сегодня основной проблемой остается нехватка водителей. Дефицит доходил до 40%. Мы развернули большую кампанию по привлечению сотрудников, предлагаем им достойную зарплату, подъемные, обучение и стипендии, предоставляем общежитие, в том числе для тех, кто готов работать вахтовым методом.

Когда в области количество вакансий доходит до 50 тыс., люди уходят туда, где платят в полтора-два раза больше. Работа водителя очень тяжелая и ответственная.

В сфере строительства тоже говорят о нехватке кадров...

— Как и во всех других. Одна из наших задач — это подготовка кадров. В этом помогает Южно-Уральский технический колледж: там созданы 14 новых аудиторий, лабораторий и полигонов для обучения востребованным специальностям. Строительные компании активно поддерживают учебное заведение, есть целевой набор. Хорошо взаимодействуют Министерство образования и Управление по труду и занятости.

Кстати, об образовании: на каком этапе находятся работы по строительству межвузовского кампуса?

— Кампус строится, в марте введем первые два объекта. Госстройнадзор подтвердил, что все работы идут в соответствии с графиком. Процесс лично контролирует глава региона.

Как вы оцениваете уровень цифровизации строительной отрасли?

— Мы полностью переходим на цифровую экспертизу и надзор. Все реестры и ценообразование давно ведутся в электронном виде. Государство сделало всё возможное для перехода на современные форматы. Бизнес тоже в этом заинтересован: кто лучше строит, тот больше цифру внедряет, и наоборот: проектирование, контроль, учет и т.д. давно не ведутся на бумаге.

На форуме «Будущее города» мы будем говорить и о строительстве, и о благоустройстве. Как, на ваш взгляд, меняется запрос населения на качество окружающей среды?

— Роль благоустройства невозможно переоценить. Если человек приехал с работы домой, а рядом есть сквер или парк, где можно погулять, то ему не нужно будет ехать в центр города. Значит, решается не только транспортный вопрос, но и вообще восприятие человеком города, в котором он живет.

Ответственные застройщики сегодня не просто высаживают деревья и ставят лавочки, а создают настоящий ландшафтный дизайн. И это лучше продается, кстати! В результате наш регион становится всё более привлекательным для жителей.

Подписывайтесь на нас в Telegram.