Ирина Хайлова: Краснодар возводит 6 млн кв. м жилья в год против 552 тысяч в Челябинске

В России существенно меняется запрос населения, особенно молодого, на эстетику и практичность жилого пространства. Поэтому застройщику сегодня необходимо понимать психологию, образ жизни и мышления современного покупателя. Об основных трендах в интервью «Деловому кварталу» рассказала директор компании «Архитектура пространства» Ирина Хайлова. Ее компания работает в Краснодарском крае. Столица региона в последнее время в разы нарастила объемы ввода жилья, соответственно, произошел весомый приток населения.

Своим опытом эксперт поделится на форуме «Будущее города: точки роста — 2024». Он состоится 23 апреля. Организатором выступает «Деловой квартал».

Ирина Викторовна, вы из Краснодара — города, входящего в тройку лидеров по строительству жилья. Какие основные тренды в строительстве можно выделить?

— Столица Кубани — один из самых быстрорастущих городов России, что, вероятно, определяется климатом и близостью к Черному и Азовскому морям. 

Краснодар входит в тройку лидеров рейтинга 2024 г. по количеству строящегося жилья: в городе возводится 6 млн кв. м жилья, то есть более 5 кв. м на одного человека. Первое место, по данным РБК, у Москвы — на начало 2024 г. там возводится примерно 16,6 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, а на втором месте — Санкт-Петербург с результатом 6,3 млн кв. м.

Основной тренд в строительстве, точнее в девелопменте, — это человекоцентричность, когда при проектировании и строительстве жилых и коммерческих объектов основное внимание уделяется потребностям и комфорту людей, которые будут использовать эти объекты. Этот подход предполагает, что люди являются центром любого проекта и их удовлетворение должно быть в приоритете.

Предприниматели в числе основных вызовов сегодня называют нехватку кадров. Есть мнение, что на выбор места работы человека влияет качество его жилья и пространства вокруг. А как вы считаете?

— Девелоперы играют ключевую роль в создании современных и функциональных городских пространств, учитывая потребности жителей и требования устойчивого развития. Сегодняшнее молодое поколение — это не достигаторы. Им всё равно, какая среда их окружает, они хотят жить в моменте. Отсюда и основной тренд — человекоцентричность.

Человеку важны хороший заработок, комфорт в квартире, возможности для развлечения. Даже в моей компании 70% сотрудников не заинтересует перспектива карьерного роста и увеличения зарплаты, они хотят работать медленно и плодотворно, использовать IT-технологии. Мы вынуждены принять эту философию жизни. Сегодня даже методика KPI не работает.

Как застройщики могут использовать особенность мировосприятия современных людей, чтобы удовлетворить запрос на качество и функционал жилья?

— Сегодня застройщики понимают, что первое, с чем сталкиваются жители, это места общего пользования. Важно создать комфортную среду: имеет значение внешний вид подъезда, по которому житель идет к лифту, навигация; нужны пространства, где можно встретить гостя, сесть и переговорить с ним, не проводя в квартиру. Всё больше жильцов отказываются от консьержей и reception, потому что не хотят, чтобы кто-то знал, кто к ним приходит, когда они сами уходят из дома и так далее. Всё это переходит в digital-формат, поэтому так востребовано, к примеру, видеонаблюдение, да и в целом все компоненты системы «умный дом», «умный город». Также важно, чтобы вся информация по управлению имуществом была в смартфоне, включая показания счетчиков.

В Сочи застройщики, которые работают в сегменте бизнес-класса, удовлетворяют эти потребности: обязательно есть охраняемые и закрытые парковки, система фейсконтроля на территории жилого комплекса и двора. Важен не только комфорт, но и внешний вид пространства: клумбы, малые архитектурные формы и т.п.; инфраструктура ЖК должна включать магазины, кафе, фитнес-центры, детские сады и школы. Это позволяет жителям сократить время на поездки за необходимыми товарами или услугами.

Вы активно занимаетесь проектами комплексного развития территорий. Какие сложности есть в регионах присутствия вашей компании и как вы их решаете?

— В 2004 г. в Краснодаре началась реновация центра города. С застройщиками были заключены стратегические соглашения. Зашли в том числе федеральные игроки — московские компании. Проблемы были те же, что у всех: сети старые, ни электрических, ни тепловых, ни газовых мощностей не хватает. За десять лет не удалось решить эти вопросы. В итоге был вынесен мораторий, чтобы в центре ничего не строили. Все уходят за пределы границ города. Под освоение были выделены участки (в том числе федеральная земля) для создания медицинского кластера. Там построены и жилые, и социальные объекты.

До этого (в том числе перед Олимпиадой 2014 г.) в основном велась точечная застройка, где находили свободные участки. Никакой новой социальной инфраструктуры, включая детские сады и школы, в таких условиях не создавалось. В итоге, когда жители переехали в новые дома и возникла потребность ходить в больницу, давать детям образование, в Краснодаре случился социальный взрыв. После этого механизм комплексного развития территорий стал развиваться активнее. И сегодня ни одно разрешение на строительство не выдается без подписания соглашения о КРТ с графиком сдачи социальных объектов.

Участвует ли в этом муниципалитет или регион?

— Да. Застройщики проходят процедуру госэкспертизы социальных объектов. После этого проекты передаются в муниципалитет. Строительство ведется по федеральным программам, но только Москве, Санкт-Петербургу и ХМАО хватает на это своих денег. В Адыгее практикуется софинансирование: половина работ оплачивается из федерального бюджета, столько же вкладывает инвестор.

Должен ли, на ваш взгляд, застройщик при реализации проекта КРТ планировать возможность создания рабочих мест внутри квартала, чтобы снизить маятниковую миграцию и транспортные заторы на дорогах?

— Современный молодой человек, как правило, имеет небольшую квартиру, работает в режиме фриланса. Он хочет спуститься на лифте и оказаться в пространстве, где можно работать на ноутбуке, с кем-то встретиться.

Словом, молодежь диктует спрос на рабочее пространство в жилых домах. Такие комьюнити-центры, как правило, формируются на вторых этажах жилых домов, над коммерческими площадями. Там можно недорого снять офис.

В моей практике не бывало такого, чтобы был запрос на создание иного формата рабочих мест. Но есть другие примеры, когда мы проектируем логистический склад и нам говорят, что рядом нужно предусмотреть жилье. Тогда мы идем от запроса бизнеса и проектируем жилой квартал. Но тут возникает сложность: как правило, такие объекты строятся за пределами города, и там нет социальной сферы. Исключением может стать ситуация, когда застраивается город, из которого уехало много жителей, а инфраструктура осталась. Такие примеры есть в Подмосковье, Владимирской области. Заводы там устарели и были закрыты, а территории остались. Их реанимируют, открывают новые производства, создают технополисы, которые становятся для людей ядром притяжения и формирования социальной инфраструктуры.

Кстати, в Челябинске бизнес говорит о нехватке производственных и складских площадей. Предприниматели готовы арендовать или покупать такие государственные объекты, если они будут создаваться в области. А как с этим в других регионах?

— Есть федеральная программа, которая помогает строить такие объекты и получать компенсацию, банки подобные проекты тоже финансируют. Никто не понимает технологию и требования к тому или иному цеху лучше, чем сам промышленник: какой будет нагрузка на пол, какой высоты должны быть потолки, где нужно разместить склад готовой продукции и т.д. От него и должна быть инициатива. Сколько бы экспертиз я ни делала, никогда не видела ни одного похожего завода. А деньги Минпромторг РФ дает, в том числе на закупку оборудования, так что надо участвовать в этих программах.

Вы приняли приглашение «Делового квартала» участвовать в форуме «Будущее города», говорить о градостроительстве, архитектуре. А что для вас самое ценное в работе в этой сфере?

— Моя команда! Конструкторы, проектировщики, архитекторы, дизайнеры, продуктологи — все мы команда, создающая концепции и реализуемые проекты с учетом потребностей и предпочтений жителей. Мы не только повышаем качество жизни, но и способствуем созданию уникальных и комфортных пространств для общения, работы и отдыха. Человек для человека!

Подписывайтесь на наш Telegram