Андрей Бодрягин: «В индустриальном городе особенно важно качество квартирографии и дворов»

23 апреля в Челябинске состоится форум «Будущее города: точки роста — 2024». Планируются четыре основные дискуссионные площадки. Одна будет посвящена вопросам роботизации и цифровизации, вторая — работе с кадрами, третья — градостроительству, четвертая — экологии и имиджу региона. Модератором площадки «Строим комфортный город» станет эксперт Челябинского областного отделения «Опора России» по строительству, девелопер, депутат Андрей Бодрягин. В интервью «Деловому кварталу» он рассказал о своем видении перспектив развития мегаполиса и ситуации в отрасли.

Каково ваше концептуальное видение развития города Челябинска? Что важно учитывать девелоперам, застройщикам, архитекторам?

— Важно, что Челябинск возвращается к своему историческому предназначению: это крупный промышленный центр. В околовоенные годы он формировался как индустриальный мегаполис, а вся жилая застройка создавалась вокруг предприятий.

Особенность нового генерального плана — состыковка достаточно больших разрозненных территорий. В то же время мы наблюдаем колоссальную востребованность индустриальной недвижимости.

Сюда приходит много нового бизнеса из других регионов страны. Этим летом я познакомился с десятком руководителей компаний, которые переезжают в Челябинск. Здесь работают заводы, рядом с которыми создается масса предприятий передела: одни поставляют свою продукцию на заводы, другие используют это сырье или изделия для выпуска чего-либо другого.

Например, такая ситуация с «УралАЗом»: на базе их шасси другие заводы выпускают десятки типов специализированных машин разного применения. В Челябинске происходит то же самое. Предприниматели говорят: «У вас тут заказов минимум на 5–7 лет хватит, это хорошая основа для развития бизнеса».

Подписывайтесь на наш Telegram

Чтобы предприятия успешно работали, требуются людские ресурсы. Им нужны условия в парадигме «живи, работай, развивайся, развлекайся». Государством задан вектор экологичности предприятий, и важно, что это одновременно гарантирует наличие работы, экономическое развитие и благоприятные условия для жизни.

Взять ЧЭМК. Было сказано: «Давайте уберем из города вредное производство». Но ведь промышленная площадка останется, и ее можно будет переформатировать. Представляете, как будет здорово? Город, в котором активно кипит экономическая жизнь, но при этом всё в порядке с экологией!

Хочу, чтобы в нашем городе развивались машиностроение, станкостроение, иные экологически чистые производства. Это будет мощным магнитом для притяжения инвестиций, людей, идей. Мы сможем повторить опыт Краснодара, в котором за 20 лет в два раза увеличилась численность населения.

Каким должно быть жилье для людей, которые приезжают сюда работать, вести бизнес?

— Люди должны переселяться сюда не для того, чтобы решить свои насущные проблемы, а чтобы иметь более высокий уровень жизни, реализуя свой потенциал. Заработать сегодня можно везде: и в селе, и в маленьких городах. Этому способствует исторически низкий уровень безработицы (даже в сравнении с мировой).

Люди, которые переводят сюда свой бизнес, перевозят сотрудников, они не купят абы какое жилье. Оно должно быть современным и комфортным, иметь прежде всего социальную инфраструктуру. Соответственно, нужно внедрять новые прогрессивные стандарты девелопмента, адаптировать успешные российские кейсы.

Особое значение приобретает качество квартирографии, подъездов, дворов. А производственные площадки (здесь мы говорим о невредном для экологии производстве), также построенные по современным стандартам, будут одновременно местом приложения рабочей силы и драйвером экономики города.

Посмотрите квартал соцгорода на ЧМЗ. Эти дома строились для рабочих комбината, были самыми прогрессивными на тот момент и остаются примером качественной застройки до сих пор. Проспект Ленина украшают дома, которые строили для управленческого состава Челябинского тракторного завода. Они и сегодня красивые, комфортные: там квартиры с высокими потолками и большими окнами, грамотно спланированные дворы. Единственный недостаток — отсутствие лифтов, но в те времена жилое строительство велось такими темпами, что лифтостроение за ним не поспевало.

Но в отличие от прежней эпохи в современных реалиях таким жилым территориям необходим значимый социальный комфорт. Ядром должны стать медицина, образование, парки отдыха и развлечений, мультифункциональные общественно-культурные центры районного уровня (Дома культуры и отдыха советского образца в новом прочтении). Люди точно не хотят жить с видом на заводские трубы, а хотят вид на лес и озеро. И место, где можно работать, которое не отравляет экологию. Всё это потребует специальной программы от города: от земель до стимулирования специальных видов бизнеса, но это и будут актуальные тренды современного индустриального города.

Повышение требований к качеству жилья поможет привести в регион федеральных застройщиков?

— Я бы даже сказал, наоборот. Спрос на такое жилье со стороны хорошо зарабатывающего покупателя откроет интерес у иногородних игроков. Недавно я общался с представителями двух компаний, которые хотят зайти в Челябинск. На мой вопрос о том, почему хотят сюда, они отвечают, что уже находятся в Екатеринбурге. В Челябинске же очевидно повышение доходов населения и низкая конкуренция, становится всё более перспективной девелоперская доходность. Даже в города, которые далеко не являются миллионниками, стали приходить федеральные игроки рынка. Например, в Кургане работает «Брусника» и показывает там замечательный результат. И у нас такие компании будут присутствовать, потому что есть перспектива.

Но недавняя статистика «Дом.РФ» показала, что по состоянию на 1 октября 2023 г. распроданность квартир в новых домах составила всего 20%.

— Это говорит лишь о наличии неких договоров долевого участия, которые не нашли своего покупателя. Из статистики мы не знаем, на какой стадии строительства был произведен срез. Дом строят от 4 до 9 месяцев, в этот период какие-то объекты могут быть не распроданы. Но мы знаем, что практически 100% ДДУ продается задолго до ввода дома в эксплуатацию. Позвоните в любую строительную компанию и спросите, есть ли у них свободные готовые квартиры. Квартир в свободной продаже единицы, для заселения надо ждать несколько месяцев. Отсутствие готовых квартир представляет большую проблему для планирования семьи и притока рабочей силы. Мы расширяем производство, бизнесы, сферу услуг, но где разместить трудовых мигрантов? На сегодня на «Авито» в аренду предлагается всего 631 (!) квартира на миллионный город.

В Челябинске мало строят. В статистике по региону город Челябинск занимает лишь четверть объема. Среди механизмов заполнения этой ниши можно отметить принятие генерального плана, который запрещает расширять границы города.

Это правильно, потому что коммунальная и социальная инфраструктуры не успевают растягиваться вдаль. Однако при уплотнении застройки возникают те же самые вопросы: элементарно нет мест для школ и садиков, так как им нужны огромные площади.

Как вы думаете, какова перспектива реализации проектов КРТ в Челябинске?

— Основная проблема — отсутствие маневренного фонда для расселения жителей. Застройщик должен либо сначала найти место и построить дом, либо купить квартиры, но на рынке, как я сказал, дефицит нового жилья. И при этом надо учесть, что большинство людей не хочет менять район проживания. Поэтому и результатов пока нет.

Другой аспект — сложность строительства в городе. Под землей проходит огромное количество коммуникаций. Согласование работ с их владельцами требует много времени, а иногда охранная зона не позволяет вообще что-либо делать рядом.

На форуме «Будущее города» мы будем говорить не только об аспектах городской среды и жилья. Одна из секций будет посвящена теме роботизации и цифровизации. А как с этим обстоят дела у застройщиков?

— Пока сложно. Сегодня подрядчики даже механизации применяют малую долю. При этом средства автоматизации есть, в том числе отечественные. У нас в каждом кране сидит крановщик, по несколько на одной стройке, вместо того чтобы использовать один мобильный автоматический кран, который передвигается по рельсам и управляется одним человеком.

Это всё затрагивает вопросы кадров и производительности труда, а также оптимизации бизнес-процессов. Сегодня рабочие диктуют условия на рынке труда и порой получают зарплату больше, чем директора. Но удержать сотрудников всё равно непросто.

Небыстро идет и автоматизация управления процессами. На стройплощадке вы не увидите автоматических комплексов планирования сроков и ресурсов, автоматизации контроля стройки. Не говоря уже о планшете в руках мастера или инструментов дополненной реальности в арсенале прораба. А за этим скрывается большой потенциал, потому что измерительная система, в отличие от живого проверяющего, не ошибется и точно определит отклонения, например, угол наклона здания.

Сегодня даже BIM-проектирование — это скорее исключение, чем правило. А ведь эта система затрагивает весь жизненный цикл здания. Его можно в цифре запроектировать, построить и эксплуатировать. Например, не нужно делать обмеров здания: все данные со стройки в итоге передаются в управляющую компанию. И за всем этим будущее.