Рост спроса на маленькие квартиры и давление банков: прогнозы строителей на 2024 год

О снижении объемов строительства речи пока не идет. Но развития негативного сценария сами игроки рынка не исключают. Стабилизатором отрасли остается льготная ипотека.  

Среди ключевых трендов 2024 года аналитики называют усиление цифровой вертикали всей отрасли, переход не только застройщиков, но и девелоперов на применение технологий информационного моделирования, оптимизацию стоимости проектов и усиление конкуренции за потребителя. А какие ожидания у самих строителей? Сильно ли повлияет на их работу ситуация, которая сложилась в экономике в конце 2023 года?  Об этом говорим генеральным директором «Союза строительных компаний Урала и Сибири» Юрием Десятковым и президентом Челябинского межрегионального союза строителей Андреем Мурдидом.

Как в прошлом году чувствовали себя участники строительного рынка?

Ю. Десятков: Уверенно. На рынке жилья в прошлом году не было спада. Драйвером, конечно, стали программы льготного кредитования. Отрасль получила серьезный стимул к развитию, поскольку количество заключенных договоров ипотеки увеличилось почти вдвое. Практически с молотка было продано все жилье.

Конец 2023 года заставил строителей с осторожностью давать прогнозы. Очевидно, что некая стагнация рынка из-за повышения ключевой ставки, реакции на это банков и действия внешнеэкономических факторов произойдет?

А. Мурдид: В первую очередь много внешнеэкономических событий сказалось на строительном рынке. Были проблемы формирования цен на стройматериалы, с их доставкой. Отрасль справилась благодаря тем мерам, которые предпринимало государство, и наш Минстрой много сделал, чтобы поддержать строителей. Прежде всего,  это разнообразная ипотека, которая сильно поддержала потребительский спрос. Шоком стало повышение ключевой ставки, но рынок был уже в таком движении, что его трудно было остановить.

По предварительным оценкам, около двух млн кв. м жилья Челябинская область сдала в прошлом году. Это значительно больше, чем в 2022-м.

Юрий Десятков. Фото из личного архива

Ю. Десятков: Сегодня строители поставлены в жесткие рамки. Мы долго привыкали к эскроу-счетам, но в итоге сегодня жить без них не можем. Эта система привела к тому, что обманутых дольщиков не может быть ни теоретически, ни практически. Если компания зашла на стройку, ей выгоднее завершить работу. Тем более, что финансами застройщик обеспечен независимо от того, продал или не продал квартиры. Маржа хоть и не такая высокая, но застраивают однозначно все и  стараются в срок завершить работы. Потому что штрафные санкции серьезные. Кроме того, обязательной стала цифровизация строительной документации. На объектах госзаказа все регионы подписали распоряжения губернаторов, где они обязываются это делать. Весь год мы занимались актуализацией этого ГОСТа. И сейчас он на стадии выхода. Была проведена большая совместная работа с Минстроем и другими ведомствами.

Андрей Мурдид. Фото из личного архива

А. Мурдид: Очень много мы в прошлом году говорили о комплексном развитии территорий. Замысел, наверное, был такой, как в Москве: сносить старое жилье и на его месте  возводить новое. Но у нас больше востребованными оказались участки, где раньше располагались промышленные объекты. А что касается расселения жильцов из ветхо-аварийных  домов, оно идет очень тяжело.

Ю. Десятков: чтобы развивать такие территории, нужно сначала в отношении КРТ просчитать экономику, создать возможности объединения федеральной, региональной и местной ветвями власти, чтобы все затраты не ложились только на застройщика. В противном случае цифры становятся неподъемными. Учитывая то, что не на каждую площадку находится застройщик, а город развивать надо, сейчас дали возможность местной администрации создавать оператора по ведению КРТ.  Этот механизм должен облегчить для застройщиков прохождение процедур, связанных с оформлением документов и переселением жителей с территорий, попавших под такие проекты. 

А. Мурдид: Кроме того, вышел закон о том, что механизм КРТ должен быть включен в программу развития сетевого хозяйства.  Чтобы было понятие о том, что к застраиваемому участку вовремя подтянутся сети, социальные объекты. Надеемся, что при содействии оператора эти вопросы будет решать легче.

 Как отразится на рынке и качестве застройки снижение в конце 2023 года покупательского спроса, в частности на вторичном рынке жилья?

А. Мурдид: Покупательский спрос сейчас осторожно реагирует на все изменения. Но складывается ощущение, что в новом году количество начатых объектов сократится, поскольку льготная ипотека будет постепенно уходить. Все траты по возведению жилья будут перекладываться на застройщиков. В прошлом году несколько крупных банков уже выступили с предложением о том, чтобы перед тем, как получить кредит, строительные компании делились частью будущей прибыли из собственных средств. По сути, застройщик должен выплатить сумму, которую еще не заработал. Если у крупных игроков рынка такая возможность есть, то маленькие компании не смогут  это сделать. Государство же полностью брать на себя компенсацию, думаю, не будет.  Поэтому какое-то торможение в продажах возникнет.

Ю. Десятков: На ценовую политику будет влиять и то, что пока не решены все проблемы со строительной техникой. Раньше на рынке была в основном импортная. Параллельный импорт сейчас настроился, но пока не все проблемы решены. Правда, челябинские предприятия сейчас производят неплохие машины. Скорее всего, они будут востребованы. Ну и продолжает усугубляться дефицит кадров.

Представители таких дефицитных профессий как сварщики и крановщики, очень востребованы на заводах оборонной промышленности. Поэтому многие ушли из строительной отрасли. Все это вкупе отражается в цене за квадратный метр.

Сейчас многие промышленники возрождают систему наставничества, платят хорошие деньги молодым рабочим  и студентам,  чтобы привлечь их на свои предприятия. Вы сможете выдержать конкуренцию с ними?

А. Мурдид: Совместно с Союзом строительных компаний Урала и Сибири мы развиваем систему  «Профессионалитет». Работаем со средним специальным образованием по подготовке специалистов, которые нужны на стройке. Заключаем прямые договоры с учебными комбинатами, чтобы у людей, которые там обучаются, было гарантированное рабочее место. Нелегко идет эта работа, но есть первые результаты.

Ю. Десятков: Мы следим за тем, чтобы новые технологии в строительстве своевременно встраивались в учебные программы техникумов и колледжей. Чтобы ребята, выходя из стен учебных заведений, чувствовали себя на рынке уверенно. Но проблема еще и в том, что по окончании колледжа юноши сразу уходят в армию. Мы сейчас запустили ускоренный процесс подготовки в надежде, что молодые люди после армии вернутся в отрасль. Кроме того, компании заключают договоры о предоставлении жилья, и человек потихоньку отрабатывает свои квадратные метры.

Как считаете, какие тренды будут ключевыми на рынке региона в этом году?

Ю. Десятков: На сегодня количество проектов, внесенных в экспертизу, не сократилось. То есть застройщики все-таки видят перспективу на рынке. Но они ведь могут и на полку положить эти проекты. Есть ощущение, что количество начатых объектов сократится. Интенсивно развивающиеся предприятия вряд ли будут отказываться от своих планов. Например, АПРИ «Флай Плэнинг», который у нас лидирует по возведению жилья, заключил договоров на полгода, заходит и в другие регионы. Полагаю, что компания хочет взять количеством. Есть и такие предприятия, у которых стабильное количество проектов – сдача двух-трех домов в течение года. Поэтому они будут смотреть: либо три вводить, либо два. Таких застройщиков, которые строят за счет собственных средств, на рынке осталось очень мало.

А. Мурдид:  Будет сокращаться комнатность приобретаемого жилья. Большую квартиру купить уже очень сложно. Усиливается конкуренция, всем застройщикам хочется отличаться от других. Поэтому расширяется набор отделочных материалов, то же самое по инженерным решениям. Многие строители переходят на горизонтальную разводку. Она позволяет учитывать, а значит, экономить потребление ресурсов.

Сегодня крупные компании жестко конкурируют друг с другом, предлагая уникальные решения благоустройства, улучшения инженерии, пытаются предложить то, чего нет у других.

Например, сейчас в развитии тема принудительной системы вентиляции, когда в помещении всегда циркулирует свежий воздух. Все больше компаний работают над оптимизацией количества электроэнергии, которая необходима на дом. Внедряется технология умного дома с набором различных сервисов необходимых при эксплуатации дома. Каждый застройщик старается найти какую-то вишенку на торте, чтобы привлечь покупателя.