Финансовая свобода через инвестиции в коммерческую недвижимость

Об этом «Деловой квартал» поговорил с собственником агентства по коммерческой недвижимости «Первая Линия» Сергеем Янченко.

Об аппетитах инвесторов и доходности

В последние годы активно продвигается тема инвестиций в коммерческую недвижимость. Как считаете, в Челябинске инвесторы уже дозрели до нее?

— В пандемию и спустя несколько месяцев с момента начала СВО была пауза, люди не понимали, что делать. Но довольно скоро инвесторы перешли к активным действиям. Криптовалюта для многих оказалась слишком нестандартным и чрезмерно волатильным инструментом получения дохода, а рынок ценных бумаг во многом дискредитировал себя. Валютные операции тоже попали под ограничения, а коммерческая недвижимость показывает себя как консервативный и надежный инструмент.

Квадратный метр в глобальной перспективе имеет тенденцию к росту. За два прошедших года стоимость квадратного метра в некоторых микрорайонах повысилась на 70–100%. В октябре мы продали три помещения в мкр-не «Западный Луч» по адресу Энгельса, 4 по 180 тыс. руб. за кв. м, помещения в новых домах на Краснопольском проспекте торгуются по 160 тыс. руб. за кв. м, а сейчас ведем сделку по продаже двух помещений в мкр-не «Манхэттен» по 300 тыс. руб. за кв. м.

Цены, которые мы не встречали раньше даже в Екатеринбурге и Тюмени, где они всегда были выше на 20–40%, сегодня абсолютно реальны в нашем городе. Явных предпосылок к их коррекции вниз мы не видим.

На какую доходность может рассчитывать инвестор?

— Раньше золотым стандартом считалась окупаемость объекта за 100 месяцев аренды, то есть выходило порядка 12,5% годовых. Так как цены выросли, срок окупаемости сдвинулся: инвесторы охотно берут объекты с окупаемостью 10% годовых и даже ниже. Это оптимально, если мы придерживаемся стратегии сохранения денег. А стратегией преумножения мы занимаемся с клиентами в нашем инвестиционном клубе. И здесь доходность обычно существенно выше — от 12 до 40% в срок от 3 месяцев до полугода без каких-либо рисков, так как мы очень тщательно подходим к выбору объектов и их комплексной юридической экспертизе.

Считалось, что лучше всего инвестировать в столичные объекты. Теперь аналитики говорят, что есть обратный тренд: инвесторы смотрят в сторону регионов. Вы замечаете это?

— Многие инвесторы обожглись на покупке недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге, в Турции или Таиланде. Купив что-то впервые и столкнувшись со сложностями в работе, они пришли к тому, что всё-таки коммерческая недвижимость требует внимания. И удобнее управлять объектами в своем регионе либо там, куда легко и быстро можно добраться.

Кроме того, регионы сейчас получают мощную господдержку, особенно те, где развиваются импортозамещающие технологии, различные виды промышленности. Ощущается, что у людей есть деньги и они готовы тратить их на своей родине.

О «вкусных» местах и ценах

Много ли вакантных площадей в стрит-ретейле Челябинска?

— В нашем сегменте они почти отсутствуют. Хорошие места заняты, на них формируются листы ожидания для арендаторов. Даже растущие ставки их не останавливают.

Год-два назад было много пустых площадей в центре города — на Кировке, на проспекте Ленина…

— Так было, но за это время город заметно ожил. Во многом это произошло благодаря серьезному благоустройству. Посмотрите, как изменилась городская набережная, сколько появилось прогулочных зон. Люди стали приходить в новые места, чтобы пообщаться с друзьями, отдохнуть, сделать какие-то покупки.

Меняется городская среда, перераспределяются автомобильный и пешеходный трафики, а значит, у арендаторов появляются новые возможности для развития бизнеса. Место, которое было не слишком интересно для инвестиций два года назад, теперь может показать себя с новой стороны.

Поэтому при принятии серьезного решения о покупке помещения нужно обращаться к специалистам — они отслеживают тенденции по развитию города и могут дать ценную информацию для размышлений.

Есть ли шанс у периферийных районов стать инвестиционно привлекательными?

— Даже опытные инвесторы склонны недооценивать отдаленные районы города — Ленинский, Металлургический, Тракторозаводский. Мы часто видим, как радость инвестора от покупки объекта в популярном месте сменяется разочарованием. Человек не получает тот доход, на который рассчитывал, потому что вынужден конкурировать с другими собственниками нежилых помещений за арендатора. Это особенно касается новых микрорайонов.

И обратная ситуация: владельцы помещений на окраинах могут быть приятно удивлены тем, что к ним приходят на хороших условиях сетевые арендаторы — аптеки, маркетплейсы, продуктовый ретейл. На окраинах тоже живут люди, которым нужно получать заказы в интернет-магазинах, ходить за продуктами и так далее. Так что не всегда нужно гнаться за имиджем места.

Вы упомянули растущие ставки аренды…

— Стоимость квадратного метра аренды и продажи коммерческих помещений в сегменте стрит-ретейла выросла. По аренде, например, рост за календарный год составил до 20%. Свою роль в этом сыграли арендаторы, которые приезжают к нам из других, более платежеспособных, регионов — Тюмени, Екатеринбурга и так далее. Даже высокие по челябинским меркам ставки их вполне устраивают.

Что посоветуете собственникам нежилых помещений?

— Поднимать арендную плату. Очевиден рост цен на всё — от товаров повседневного спроса до автомобилей, недвижимости и других позиций. Постоянно общаясь с арендаторами стрит-ретейла, мы понимаем, что они увеличили цену на товары и услуги, чувствуют себя достаточно комфортно и часто готовы к поднятию.

Выгодно ли в текущей ситуации покупать помещение большой площади и надеяться, что его полностью займет крупный федеральный игрок?

— Раньше так и делали: покупали торговую площадь от 250 до 1000 кв. м, заводили одного крупного арендатора, а затем по высоким ставкам заполняли прикассовую зону и остальные помещения. Наш опыт показывает, что не всегда выгодно складывать все яйца в одну корзину. Тем более что крупные игроки тоже идут на сокращение торговых площадей: выбирают форматы магазина у дома, уходят в онлайн, развивают службу доставки. Так что тренд идет в сторону уменьшения торговых площадей. Подчас выгоднее взять 2-3 небольших объекта, чем один крупный. При том что у нас есть множество успешных кейсов, в том числе и по работе с объектами до 10 000 кв. м.

О хороших проектах и прибыли в моменте

«Первая Линия» специализируется только на коммерческой недвижимости. Почему не работаете с жильем?

— Десять лет назад я начинал работу в одном успешном агентстве недвижимости именно как специалист по коммерческим объектам. Дело меня затянуло: это интересные люди, переговоры, уникальные знакомства. Много нового узнаешь о разных видах бизнеса. Наша команда за 4 года наработала впечатляющий портфель кейсов. Внушительную долю среди них занимают нестандартные задачи, за которые мы охотно беремся.

Например?

— Например, пересмотр концепции и сдачи в аренду крупного объекта в центре Челябинска, который раньше занимал банк. Помещение идеально подошло бы для другого банка, и владелец объекта рассчитывал, что когда-нибудь так и будет. Но время шло, идеального момента так и не наступило. Мы предложили концепцию разделения помещения и коммуникаций, демонтировали часть конструкций и заселили туда трех надежных арендаторов, выполнив работу под ключ. Квадратные метры работают, собственник получает прибыль.

Мы можем оценить перспективность конкретной локации, проанализировать население, трафик, точки притяжения, конкурентную среду, другие параметры. Затем мы даем рекомендации о том, какой бизнес может быть успешным в этой локации, а от открытия каких точек точно нужно отказаться.

Для читателей «Делового квартала» мы готовы бесплатно провести экспертизу уже готового арендного бизнеса на рыночность текущей ставки или дать консультацию по заполнению пока еще не сданных площадей.

Какие еще направления есть в вашей работе?

— Ключевыми являются инвестиционные проекты, о которых говорил ранее. Мы находим интересные недооцененные объекты, объекты без идеи, с какими-то сложностями. Вместе со своими клиентами выкупаем их, приводим в порядок: проводим ремонты, достраиваем, всячески улучшаем и после этого продаем с выгодой для нас и наших клиентов.

Вы работаете только под ключ?

— Нет, к нам часто обращаются за решением точечных задач. Например, брокеры другой компании предложили инвестору объект, но он сомневается в надежности покупки. Мы охотно готовы проконсультировать человека, чтобы он получил второе экспертное мнение и сделал свой вывод.

Мы радеем за хорошие объекты, не гонимся за прибылью в моменте, и это вопрос не только нашей репутации. Не вижу смысла проводить сделку с сомнительным эффектом, ведь потом нашим же специалистам придется проводить работу над ошибками с риском потерять потенциально постоянного клиента.

«Первая Линия» работает не только в Челябинске, но и в Екатеринбурге и Тюмени. Есть желание расширить географию?

— Мы активно проводим сделки в Москве: на прошлой неделе выкупили нежилое помещение у застройщика «ПИК» в комплексе на главной аллее Люблинского парка. Очень трафиковое место. До конца года хотим завершить проект. А вообще большей частью мы сосредоточены на работе в УрФО: здесь много интересных проектов и людей, которым мы можем быть полезны.

Реклама
ИП Янченко Леонид Викторович
Перваялиния74.рф.