Ольга Никитина: «Потенциал застройки по реновации — 6 млн квадратных метров жилья»

Свободной земли в Челябинске почти не осталось. Мы отказались расширять границы города на северо-западе и строить новые кварталы на окраинах. Поэтому основной резерв для будущих строек — пустующие локации внутри города и аварийный фонд. Реновация — механизм, который помогает их выявлять и использовать под комплексную жилую застройку. В рамках КРТ есть возможность формировать границы, чтобы обеспечить будущие ЖК необходимой инфраструктурой: детским садом, сквером, школой.

При разработке генплана Челябинска (Принят в декабре 2021 г. — Прим. ред.) было выявлено почти 500 гектаров неиспользуемых промышленных и складских территорий. Кроме того, в мегаполисе большой процент аварийного жилья. Переселение людей из таких кварталов — одна из главных задач, которые необходимо решать  в том числе и за счет привлечения инвесторов к реновации подобных площадок.

Многие ветхие и аварийные постройки находятся в пяти минутах ходьбы от центра города, и застройщикам они интересны. 

Вовлекая бизнес в КРТ жилой застройки, муниципалитет отвечает за административную подготовку всех документов. Главная задача профильных ведомств — собрать нормативную базу, согласовать с областным Минстроем и определить границы КРТ. Как только все эти вопросы решены, администрация организует проведение общих собраний собственников жилья тех домов, которые вошли в границы КРТ, но по которым еще не принято решение об их аварийности. Для принятия положительного решения по проекту КРТ достаточно 2/3 голосов владельцев квартир.

Мы отмечаем, что жители ветхо-аварийных домов всё чаще берут инициативу на себя и выходят с предложением о расселении в рамках комплексного развития. У нас много обращений от жителей Металлургического, Тракторозаводского районов.

Очень активны жильцы улицы Трубников в Ленинском районе, которые сами обратились к застройщикам и предложили КРТ, поскольку это возможность ускорить свое переселение. В Челябинске потенциал территорий под реновацию, которые сегодня анализирует город, насчитывает 6 млн кв. м жилья. Сейчас в работе 55 земельных участков площадью 340 га. На данный момент по инициативе правообладателей земельных участков и объектов недвижимости заключено 8 договоров по КРТ. Еще по 42 участкам идет сбор документов, чтобы доказать возможность включения их в КРТ.

Реновацию в ближайшие годы ожидают земельный участок напротив отеля «Видгоф», старая жилая застройка в границах улиц Пушкина, Тимирязева, Свободы и Плеханова, а также аварийные дома в границах Копейского шоссе, улиц Обуховской, Туркменской и Уральской.

Отмечу, что застройщики Челябинска в новых проектах стали уделять больше внимания архитектуре и комфорту жителей на уровне Москвы и европейских городов. Это хорошая тенденция изменения внешнего облика города, и мы учитываем ее во всех новых стратегиях, в рамках генерального плана и правил землепользования.

Недавно состоялись публичные слушания проекта новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ). С учетом поступивших замечаний документ будет доработан и рассмотрен депутатами гордумы. Новые ПЗЗ предлагают уйти от термина коэффициент плотности территории и заменить его на коэффициент строительного использования.

В текущих нормах коэффициент плотности в жилых зонах равен 1.2, в новых коэффициент строительного использования — от 1.6 до 4.

Кроме того, мы предложили ограничить этажность внутри городского исторического центра до 6 этажей, сегодня там можно строить 9 и выше. Также имеет смысл разделить городскую территорию на зоны развития, стабилизации и сжатия. К каждой из локаций планируется предъявлять свои требования в зависимости от социокультурного, исторического и градостроительного контекстов.

К зонам развития мы отнесли территории, обеспеченные всеми видами инфраструктуры — центр города, районные подцентры. Зоны стабилизации — это периферии, которые можно развивать с учетом необходимости и одновременно создавать всю нужную инфраструктуру — социальную, транспортную, инженерную. К зонам сжатия мы относим аэропорты, аэродромы, особо охраняемые природные территории и кладбища.

Важно, что в новых правилах был повышен процент озеленения земельных участков с целью развития природного каркаса города.

Появилось предложение уменьшить в зонах высотной застройки доли коммерческих помещений: до 5– 10% от общей площади дома, поскольку не всегда эти помещения востребованы, а значит, стоят пустыми.

Автор Ольга Никитина