Владимир Пономарёв: «Рынок замер в ожидании низких цен, ипотечных ставок и лучших времен»

После резкого повышения ключевой ставки весной этого года ипотечный спрос фактически обвалился: запредельно высокие кредитные ставки отпугнули покупателей, продажи квартир в новостройках после нездорового ажиотажного всплеска встали. Какие меры господдержки способны оживить обстановку и насколько оправдано ожидание снижения цен на жилье? Об этом в интервью CHEL.DK.RU рассказал директор по маркетингу АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Пономарёв.

Вице-премьер Марат Хуснуллин доложил президенту, что в этом году в России построят 92-93 млн «квадратов» жилья, то есть повторят показатели 2021 года. Но ввод жилья зависит не только от строителей, но ещё и от благосостояния населения. Сейчас есть спрос со стороны южноуральцев? И на что?

— В этом году мы действительно останемся в парадигме объемов строительства прошлого года. Со спросом другая история. Спрос действительно упал во втором квартале. В марте был локальный подъем, многие челябинцы приходили с наличкой.

То есть еще в марте сделки были?

— Да, и много. Если говорим про благосостояние, то оказалось, что довольно много условных «миллионеров» — людей, у которых в накоплениях есть до миллиона рублей. Часто этого как раз хватало на первоначальный взнос. Я думаю, это связано с тем, что за последние два ковидных года челябинцы резко сократили расходы, в том числе на отдых. Просто не ездили на курорты. И у населения появилась подушка накоплений. В апреле, естественно, произошел обратный спад. Сегодня заметно, что аппетиты покупателей стали скромнее. Если в 2021 году рос спрос на квартиры бОльших площадей (70-90 кв. м), то в этом году интерес переключился на малые площади: 30-60 кв. м.  Это говорит о том, что платежеспособность населения не успевает за ростом цен. За два-три года не стали южноуральцы получать на 30-40% больше. А цены на недвижимость выросли как раз в этих пределах.

То есть полный штиль на рынке сейчас?

— Спрос есть, но отложенный.

Покупатели ждут, когда ставка станет еще ниже?

— Если перечислять главные причины, которые останавливают людей, то на первом месте — ожидание снижения цен, ставок и в принципе лучших времен. Люди судят по опыту предыдущих кризисов, когда в 2009 и в 2015 годах действительно снижались цены на отдельные проекты и позиции.

На втором месте — неопределенность. Нет уверенности в завтрашнем дне. Люди читают новости и видят, что многие строительные компании уходят с рынка. В Челябинске это в меньшей степени проявляется. У нас все-таки промышленный регион. Тем не менее, ощущение, что существует риск потерять работу и доходы, есть у многих. Фактор роста цен и расходов на потребительские товары тоже пугает.

На третьем месте, наверное, просто эмоционально подавленное состояние, которое не подталкивает к покупкам. Рынок недвижимости, как ни странно, во многом эмоциональный рынок, на который заметно влияет общий новостной фон. Нужно время, чтобы этот психологический фактор «успокоился».

Застройщики планируют снижать цены?

— Зачем? У девелоперов сегодня нет мотивов для снижения цен, поскольку сейчас финансирование стройки не так сильно зависит от продаж квартир, как еще десять или даже пять лет назад. Сегодня стройку в основном финансируют банки. Продажи в среднем упали у всех строительных компаний примерно на 50%. В первую очередь в режим ожидания ушла та категория людей, у которой нет острой потребности в покупке квартиры. Те, кому квартира действительно нужна здесь и сейчас, а это довольно большой процент населения, покупают.

Выскажу, возможно, непопулярную мысль, но рост стоимости квадратного метра — это вообще-то хорошо. Это позволяет делать инфраструктуру и благоустройство новых микрорайонов на высоком уровне. И сегодня в городе появляются жилые комплексы, о которых раньше мы только мечтали и с завистью смотрели на соседей из Екатеринбурга.

Плюс есть антимотив к снижению цен — рост себестоимости на все основные группы строительных материалов. Хочу отметить, что на рынок недвижимости цена квадратного метра оказывает меньшее влияние, чем размер ипотечной ставки. Строительный бум последних двух лет сопровождался рекордным повышением цен по всей стране, но на фоне такого же рекордного снижения ипотечных ставок это было практически незаметно. Сегодня остается еще не до конца оцененный инструмент — субсидированная ипотека, когда покупатель, соглашаясь на увеличение стоимости квартиры, получает взамен сверхнизкую ставку, вплоть до 0,01 % годовых. Если сесть и посчитать, то даже с учетом высокой цены метра получится крайне выгодная сделка. При мне недавно считали ипотеку с такой ставкой: на квартиру площадью 70 кв. м переплата за 20 лет кредита получилась всего 3 тысячи рублей(!) при очень скромном ежемесячном платеже.

Льготная ипотека на вторичное жильё, о которой говорили федеральные топ-чиновники в марте-апреле, — это необходимый инструмент для оживления рынка?

— На рынке новостроек базовая ипотечная ставка сейчас примерно 7%, на вторичке — 9-12%. Льготная ипотека, конечно, подстегнет вторичный рынок. Однако и банки, и государство заинтересованы прежде всего в стимулировании спроса на квартиры в новостройках. От некоторых менеджеров по продажам слышал, что многие не покупают новую квартиру в строящемся доме, так как долго не могут продать свою старую квартиру.

Марат Хуснуллин озвучил, что к концу этого года ожидается снижение спроса на ипотеку на 15-25%. Вы разделяете эту точку зрения?

— Всего за первое полугодие потеряли примерно 40% от объема выдаваемых кредитов. В июле этот показатель начал расти. И, скорее всего, продолжит увеличиваться в сентябре-октябре. Так что, возможно, по итогам года выйдем примерно на цифры минус 15-20% к прошлому году.  Если такой прогноз сбудется, то мы просто вернемся к показателям 2020 года. Что само по себе не так плохо.

Если рассматривать покупку недвижимости с точки зрения инвестиций, это выгодно в 2022 году? Ведь цены и так на максимуме. Будет ли рост?

— Есть разные способы инвестирования в недвижимость. Если вы надеетесь приобрести квартиру на начальной стадии строительства и через несколько месяцев перепродать, заработав 15-20%, как это было в начале строительства таких ЖК, как «Парковый» и «АКАДЕМ Riverside», то сейчас таких вариантов практически нет.

Но есть другой вариант. Сегодня многие застройщики предлагают комплексный продукт: квартира с отделкой, мебелью и даже техникой. Плюс сверхнизкая субсидированная ставка по ипотеке или приобретение квартиры без первоначального взноса. Таким образом, можно приобрести квартиру без существенных вложений. Важна лишь готовность осуществлять ежемесячные платежи либо сдать квартиру в аренду. В этом случае платить за квартиру фактически будет арендатор.

Очень крутые возможности для инвестирования у семей с детьми, рожденными после 2018 года. Это достаточно высокая сумма материнского капитала, которой в Челябинске хватает для первоначального взноса и программы семейной ипотеки с низкой ставкой. Причем, а это мало кто понимает, программой семейной ипотеки можно воспользоваться несколько раз и приобрести несколько квартир.

Некоторые эксперты ждут оживления рынка жилья осенью. На чем основаны эти ожидания?

— Во-первых, традиционная для рынка недвижимости сезонность. Осень — всегда высокий период. Во-вторых, постепенно сглаживаются чисто психологические факторы и беспокойство. В-третьих, есть у меня предположение, что правительство страны, которое в последнее время крайне эффективно стимулирует строительный рынок, может озвучить новые мероприятия, которые подстегнут выдачу ипотеки. Робкие предложения уже были озвучены чиновниками и банкирами. Например, ВТБ высказывал предложения расширить семейную ипотеку для всех семей с детьми до 18 лет. А это огромнейший пласт людей, которым станет доступна дешевая ипотека, и это может взорвать рынок. Базовая ставка может снизиться до 3-4%, и это тоже подстегнет рынок.

Будет ли рост цен на квартиры?

— Если говорить про этот год, то основное повышение на 15-20% уже произошло. Так что, скорее всего, будет незначительная коррекция в районе плюс 3-5% к сегодняшнему ценнику. При этом очевидно, что рост объемов продаж и покупательской активности будет связан прежде всего с программами льготной и субсидированной ипотеки.

Евгения Скрозникова

Ранее на эту тему: «Стоимость жилья в Челябинске перешагнет рубеж 100 тысяч за квадрат» — Валентин Корытный