Подписаться
Курс ЦБ на 30.11
74,98
84,48

Реновация и бизнес в Челябинске: как владельцам сносимых объектов защитить свои права?

Реновация и бизнес в Челябинске: как владельцам сносимых объектов защитить свои права?
Иллюстрация: 2ГИС

«Реновация у нас еще толком не началась, судебной практики мало. Как она будет формироваться, сказать сложно. Всё-таки опорный край державы, иногда — с непримиримой позицией малого и среднего бизнеса»

Первые проекты комплексного развития территорий (КРТ) в Челябинске уже готовы к воплощению в реальность. Под реновацию попадут как жилые кварталы, так и участки с объектами коммерческой недвижимости. Жильцам неаварийных домов на территории будущего «комплексного развития» власти обещают прислушаться к их мнению — решение о расселении будут принимать на общедомовых собраниях и отказ жильцов повлечет исключение дома из программы КРТ. Предпринимателям же подобного деликатного обращения от муниципалитета ожидать не стоит — о чем городские власти уже дали понять.

До проведения аукциона и подписания договора о КРТ с генподрядчиком администрация заказывает оценку стоимости всей недвижимости. И мы понимаем, сколько стоит все — это и составляет начальную стоимость контракта по всей территории. Когда проект планировки разработан, мы понимаем, что будем строить, у нас, как у муниципалитета, появляется потребность изъять эти земельные участки. В соответствии с Земельным кодексом, они изымаются, а собственникам выплачиваются компенсации согласно рыночной оценке изъятия, — рассказала заместитель главного архитектора Челябинска Ольга Никитина на открытой лекции «Реновация» в рамках образовательного проекта «Перемена».

В первую очередь это коснется одного из трех пилотных проектов КРТ в Челябинске — зоны в районе заброшенного элеватора на улице Елькина. Там исторически сложился обширный кластер торгово-складских помещений и гаражей, в основном там находятся небольшие автосервисы и производственные базы мелких предприятий. Городской комитет по управлению имуществом и земельными отношениями уже приступил к рассылке писем собственникам земельных участков (их там насчитывается более полусотни). Им предложено присоединиться к комплексному развитию территории или отказаться от своей собственности с получением компенсации.

Реновация и бизнес в Челябинске: как владельцам сносимых объектов защитить свои права? 1

Предпринимателям не стоит обольщаться насчет размеров выплат — следует быть готовым к тому, что за честную оценку своей собственности с властями придется бороться в суде. Такое мнение CHEL.DK.RU высказал челябинский юрист Дмитрий Шлёмин. По его словам, рыночная оценка недвижимости почти наверняка не будет включать издержки для самого бизнеса:  

Реновация и бизнес в Челябинске: как владельцам сносимых объектов защитить свои права? 2

— Суровый Земельный кодекс РФ предусматривает возможность изъятия попадающих под реновацию участков, и владельцам нежилых коммерческих помещений не выйдет обойтись без обращения в суд. На протяжении нескольких лет изучая и анализируя московский опыт реновации и набирающие обороты аналогичные программы в регионах, я обратил внимание, что везде собственники квартир в жилых домах получают «равнозначную» жилплощадь, а вот владельцам нежилых коммерческих помещений предлагается «равноценная».

Действующее законодательство и отдельные акты регулирования правоотношений в ходе реновации жилого и нежилого фонда разделяют понятия «равноценность» и «равнозначность», придавая каждому из них значения с различными правовыми основами и последствиями.

Если собственникам и нанимателям жилых помещений, соответствующего регламентируемым в законодательстве параметрам, гарантируется получение благоустроенной жилой квартиры в той же местности, с аналогичным количеством комнат и не меньшей площадью, то права собственников нежилых помещений содержат куда меньше гарантий —им предлагается возмещение в форме другого — равноценного (не равнозначного!) — нежилого помещения или предварительное возмещение в денежной форме.

Иначе говоря, собственники нежилых помещений могут рассчитывать на предоставление помещения, равного исключительно по цене, а не по местоположению и тому значению, которое оно имело до момента, когда стало известно о реновации. Если жителям попавших под реновацию жилых домов возмещается не только имущественное, но и социальное благо, то владельцам нежилых помещений исключительно имущественное.

Естественно, некоторые собственники нежилых помещений удовлетворятся закрепленными в законодательстве компенсациями. Но как показывает практика будут и многие другие, которые, считая стоимость изымаемой собственности более высокой, обратятся с защитой своих интересов в суд — к сожалению, это единственная инстанция, которая может поставить точку в обжаловании конкретного решения властей. Если же в суд не обращаться, предусмотрено принудительное изъятие собственности по решению того же суда, куда обратится уже администрация.

Отметим еще вот что: если собственник нежилого помещения занимался не соответствующим разрешенному использованию земельного участка видом деятельности, может возникнуть судебный спор о величине равноценного возмещения. Это касается прежде всего владельцев бизнеса, занимающих отдельно стоящие комплексы и павильоны.

Разрешенное использование, сведения о котором содержатся в ЕГРН, является одним из важных ценообразующих факторов, влияющих на определение рыночной стоимости участка земли, возмещаемой городом денежной суммы. Данное обстоятельство может существенно снизить стоимость принадлежащего бизнесмену помещения. А поскольку администрация Челябинска уже дала понять, что собственникам бизнеса будут выплачиваться компенсации по проведенной ей же оценке рыночной стоимости, адекватных сумм ждать не стоит.

Для определения рыночной стоимости изымаемого имущества собственнику нежилого помещения потребуется помощь оценщика и юриста. Оценщик подготовит отчет, где будет содержаться не только величина рыночной стоимости изымаемого имущества, а намного больше аспектов, говорящих о том, что предлагаемые властями суммы ничтожно малы. Юрист докажет неравноценность возмещения в суде.

Вот тут начинается самое интересное: в ходе рассмотрения спора предстоит разрешить юридическую коллизию между указаниями федерального стандарта «Оценка недвижимости» о необходимости исследования рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и позицией Верховного суда о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия. Принятие судом выгодного собственнику нежилого помещения решения будет зависеть от правильной аргументации позиции.

Поскольку реновация в Челябинске еще толком не началась, местной судебной практики мало. В каком направлении она будет формироваться — в сторону защиты прав собственников нежилых помещений на улицах Челябинска или в сторону интересов властей города и региона — предсказать уже можно по опыту Москвы, но всё равно непросто. Всё-таки, Южный Урал: опорный край державы, иногда — с непримиримой позицией малого и среднего бизнеса к современным реалиям.  

Считаю важнейшим аспектом для защиты прав собственника нежилого помещения определение объекта оценки. Ввиду того, что нежилое помещение использовалось для ведения предпринимательской деятельности, оно должно оцениваться не просто как объект недвижимости (как спит и видит это администрация города), а именно как бизнес. Я не раз сталкивался в своей практике с такими нюансами, и каждый раз был прав – невозможно впихнуть в оценку недвижимости стоимость бизнеса на участке его расположения и возможную упущенную выгоду.

Таким образом, поскольку за изымаемое для нужд города помещение собственнику предусмотрено предварительное и равноценное денежное возмещение, компенсироваться должна не только рыночная стоимость, но и убытки, которые собственник понес или еще только понесет, в связи с его изъятием, включая упущенную выгоду. Вот тут-то и нужны умения юриста и оценщика.

Если отметить недостатки реновационного законодательства и того опыта, который на настоящий момент получен, могу обратить внимание на следующий момент. Изъятие нежилого помещения, связанного с ведением бизнеса не может быть ограничено компенсацией его рыночной стоимости. Вполне вероятно, что в связи с переездом предприниматель лишится важных для успешной деятельности привычных условий, устоявшихся укладов работы, определенного количества клиентов и, соответственно, доходов.

Например, на протяжении нескольких лет предприниматель владел салоном красоты (возьму в пример салон красоты, хотя это можно отнести и к автосервису, шоу-руму, производственному цеху, точки общепита, склада, и пр.) в непосредственной близости от конкретных ориентиров в городе и популярных в районе торговых площадок, маршрутов автомобильного или пешеходного трафика. За это время он приобрел определенную известность и наработал клиентскую базу. Его клиентам удобно пользоваться услугами с доступным местонахождением.

А в ходе реновации здание, в котором располагался его бизнес, сносят, а сам салон красоты вынужден переезжать на несколько кварталов вглубь района или вообще в другой район, если не на окраину города.  В результате предприниматель теряет потенциальных клиентов, рушится его план продаж на ближайший год-два, нарушается оплата кредитных обязательств, возникают трудности с организацией прежней устоявшейся схемы работы.

Таким образом его бизнес оказывается на новом месте, где все придется начинать фактически с нуля — и это в лучшем случае. Вполне закономерно поставить вопрос о компенсации упущенной выгоды. Ведь стоимость убытков от потери бизнеса сравнима со стоимостью изымаемого недвижимого имущества, а зачастую и превосходит его. Только тогда, когда эти убытки учтены оценщиком в отчете и доказаны юристом при осуществлении мероприятий по реновации, можно будет говорить не только о равноценности, но и о справедливости возмещения.

 

Самое читаемое
  • Двух руководителей челябинского завода отправили в колониюДвух руководителей челябинского завода отправили в колонию
  • Бывший вице-мэр Челябинска Олег Извеков стал фигурантом нового уголовного дела о взяткеБывший вице-мэр Челябинска Олег Извеков стал фигурантом нового уголовного дела о взятке
  • Известный челябинский рок-музыкант зарегистрировал свой псевдоним как товарный знакИзвестный челябинский рок-музыкант зарегистрировал свой псевдоним как товарный знак
  • За езду по «выделенкам» на Комсомольском проспекте начнут штрафовать в декабреЗа езду по «выделенкам» на Комсомольском проспекте начнут штрафовать в декабре
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.