Подписаться
Курс ЦБ на 26.10
70,13
81,74

«Панельная» дискуссия: почему Челябинск продолжает оставаться городом типовых домов?

«Панельная» дискуссия: почему Челябинск продолжает оставаться городом типовых домов?
Иллюстрация: vk.com/kapichay

Будущее сферы жилищного строительства обсудили челябинские чиновники, застройщики и девелоперы. Участники дискуссии рассказали о плюсах и минусах типового домостроения и перспективе его развития.

Обсуждение проблем сферы жилищного строительства в областном центре состоялось в рамках конференции «Недвижимость челябинской агломерации. Между ценой и качеством», организованной издательством «Ъ-Южный Урал». На ней присутствовали представители областной и городской администраций, ведущих челябинских компаний по строительству и продаже жилой недвижимости. Каждый из них высказал свое видение причин того, почему Челябинску сложно избавиться от имиджа «города панелек», какую роль в этом играют доходы и запросы населения, цены на строительные материалы, подходы властей к стратегическому планированию развития.

«Панельная» дискуссия: почему Челябинск продолжает оставаться городом типовых домов? 1

Ольга Никитина, начальник отдела перспективного развития управления архитектуры Челябинска:

«Панельная» дискуссия: почему Челябинск продолжает оставаться городом типовых домов? 2

— Когда мы в управлении размышляли, каким видим будущее строительства, то поняли, что рынок эволюционирует сам по себе. В панельном строительстве, в общем, нет ничего плохого — это до сих пор один из самых распространенных инструментов, в том числе и в европейской практике. Но время показывает, что это не самый жизнестойкий вид жилищного строительства, что мы видим на примере центра Челябинска: в построенных 70-80 лет назад сталинках спокойно размещаются магазины, прочие коммерческие площади, в то время, как само здание остается в ткани города в своем исходном формате.

Основное требование к панелькам — чтобы они тоже приобретали эту адаптивность. Мы находимся в постоянном диалоге с застройщиками, обходясь без радикальных запретительных мер, просим рассмотреть возможность разработки новых серий панельного жилья с функциональными первыми этажами, легкими к перепланировке квартирами.

Мы всячески поддерживаем приход в Челябинск других серий домов, индивидуальных проектов, но в то же время понимаем, что экономичное панельное строительство останется, и предъявляем требования к его качеству, поскольку этого же требуют и жители — сейчас этот пункт выходит на первый план. Достаточно большое количество людей, купив когда-то квартиры в панельках, уже пожили в них и нуждаются в смене сценария жизни.

Также сейчас мы уходим от принципа «центр-окраина» к полицентричности агломерации: да, у нас есть исторический центр, но и за его пределами необходимо формировать точки притяжения. За последние несколько лет администрация сделала большой шаг к исправлению дисбаланса по общественному транспорту и социальной инфраструктуре на периферийных территориях.

Наша цель на будущее — развивать подцентры на окраинах, не давая им превращаться в гетто, снизить маятниковую миграцию. Людям там не хватает мест, куда можно сходить, где отдохнуть, нет естественных сервисов, за которыми они и едут в центр. 

В 2020 году был прекрасный опыт изменения этой ситуации — проект набережной озера Смолино, который был разработан по инициативе ЧТПЗ. Это первый за многие годы яркий пример общественного пространства, которое появилось не в центре Челябинска, а в Ленинском районе, который становится одним из самых перспективных с точки зрения развития. Эту работу надо продолжать и в Советском районе, и в Чурилово, и в Копейске, который все теснее связывается с Челябинском, фактически становясь одним из его районов.

Последние три-четыре года финансирование этой работы происходит не только за бюджетные деньги по разным программам — от федерального нацпроекта «Комфортная среда» до региональных субсидий на местные нужды, но и за счет бизнеса, который активно включается в создание небольших пространств на периферии, в своих районах. Надо понимать — за счет городского бюджета все не благоустроить.

Сергей Пахомов, директор СК «Голос девелопмент»

«Панельная» дискуссия: почему Челябинск продолжает оставаться городом типовых домов? 3

— Мы не делаем дома из воздуха — они стоят денег, и чем больше мы на них потратим, тем более качественный продукт получаем на выходе. Челябинск в этом смысле — город особенный: мы хотим качественное жилье, но покупать его готовы лишь задешево, и поэтому рынок ходит по кругу.

Мы строим не самое дешевое жилье: наш потребитель — это человек, который хочет сделать некий следующий шаг из панельки, построенной в 80-х годах. Как раньше, так и сейчас в Челябинске практически некому удовлетворить такие запросы, рынок пуст. И мы в свое время начали сравнивать доходы челябинцев с жителями других миллионников. В большинстве городов доходы населения чуть выше, но также всегда присутствует некий разрез между этим показателем и стоимостью метра. В нашем же случае цена метра — это столько не про доходы, а про некий исторически сложившийся комплекс причин.

Это для меня говорит о неразвитости рынка Челябинска. У потребителя есть запрос, но нет предложения, которое способно его удовлетворить, за которое он готов заплатить. До недавних пор в городе строили почти исключительно типовое жилье, вся разница могла быть лишь в благоустройстве дворов.

Наша ситуация не уникальна — эти стадии проходит рынок недвижимости во всех городах. Всего их можно выделить четыре — сырье, продукт, сервис, эмоции. И Челябинск до последнего времени находился на уровне «сырья» — застройщик возводит панельный дом, он не течет, не разваливается, конкурирует исключительно за локацию, за скорость стройки и за стоимость.

Сейчас фокус конкуренции уже сместился на «продукт»: уже мало того, чтобы не текла крыша —клиентам нужно качественное благоустройство, закрытый двор, школы-садики, торговля-общепит на первых этажах. И, в сравнении с Екатеринбургом, мы в начале «продуктовой стадии», в то время, как там она уже на исходе, и людям больше интересен сервис.

Но когда начинается дискуссия на тему «Давайте запретим панель!», то я всегда говорю, что это все рассудит время. Пока исторические особенности, которые формировали рынок, сохраняются — неизбалованный потребитель, невысокая конкуренция, преобладание типового жилья. Но со временем мы эту стадию пройдем — это уже происходит в очень активном темпе.

И даже если застройщики ничего не будут делать по собственной инициативе, рано или поздно придется подстраиваться под растущие запросы потребителей: поскольку вокруг улучшается качество городской среды.

Мы ведь с вами живем в эпоху «просвещенного урбанизма», облик городов сейчас стремительно меняется в лучшую сторону. И у Челябинска есть все возможности приближаться к соответствию столичным и мировым уровням, просто на это нужно немного времени.

Здесь даже не в панели дело, панель — это лишь материал, причем достаточно распространенный: съездите в Финляндию — там на 90% панельное домостроение. У нас, в «Ньютоне» тоже есть дома, возведенные по индустриальной технологии, а средняя цена метра там уже подобралась к 70 тыс. руб.

У застройщиков сейчас, по большому счету, два стоп-фактора. Первый — дефицит площадок, он очень ощущается. Расти вширь Челябинску уже нерезонно — нет прироста численности населения, мы и так не самый «плотный» город, но понятных альтернативных механизмов не было.

И здесь на выручку пришел закон о реновации — это направление, куда будет сосредоточенно в будущем основное внимание девелоперов, хотим мы того или нет, потому что нам нужна земля. Задача властей — сделать эти инструменты рабочими, это в интересах всех сторон.

Второй фактор — устаревшие правила землепользования и застройки. Например, если мы возьмем разработанные фондом ДОМ.РФ стандарты жилищного строительства и наложим их на челябинские реалии нормативных документов, то у нас ничего не получится, планировку территории мы не согласуем, потому что ПЗЗ у нас кое-где не менялись с 1980-х гг. Здесь опять же необходимо время: чтобы и программы КРТ заработали, и были откорректированы документы.

Но еще есть достаточно неприятный макро-фактор — отрицательная миграция из Челябинска, помноженный на последствия демографической ямы 1990-х. Уменьшается количество потребителей: отток населения в 14 тыс. чел. за последние два года — это около 300 тыс. кв. м жилья, выкинутых на рынок, но не реализованных. Здесь и вопросы более глобальные — про общую идею, про то, ради чего здесь оставаться. Создавая в городе комфортную среду в своих проектах совместно с администрацией, мы все-таки, наверное, побуждаем людей оставаться здесь жить.

Павел Петриченко, заместитель генерального директора АО «РСГ - Академическое» (Екатеринбург):

«Панельная» дискуссия: почему Челябинск продолжает оставаться городом типовых домов? 4

— Одна из ключевых проблем рынка недвижимости стоит в наличии хороших проектов в будущем. Сейчас они уже есть, например, замечательный L-Town Василия Курбацких, который удалось реализовать своевременно, но что будет дальше в условиях дикого роста цен на стройматериалы? Ежедневно мы наблюдаем, как растет стоимость всех основных компонентов: минеральная вата за последние дни вздорожала более чем втрое!

При такой тенденции стоит вопрос выживания компаний, которые, к примеру, на ранней стадии отторговались по договорам долевого участия, зафиксировав тогда прибыль. Как с такими ценами они будут достраивать свои дома — непонятно. И это ключевой фактор риска, который будет определять экспансию застройщиков в регионы с точки зрения проектного финансирования.

Проектное финансирование — это прежде всего заморозка оборотных средств. Если вы занимаетесь интересными проектами в сфере загородной недвижимости, реализуете концепцию комфортной среды для жизни — то это быстрооборачиваемый капитал. А если говорить о высотном строительстве, то в этом случае деньги долго лежат где-то на счете с риском обесцениться.

Вахтанг Чикаберидзе, управляющий партнер ГК «Девелопмент Про»:

«Панельная» дискуссия: почему Челябинск продолжает оставаться городом типовых домов? 5

— У нас ужасная ситуация с поставками материалов: если раньше можно было вносить предоплату в 30%, то сейчас фактически требуется переплата в полтора раза. Конечно, все зависит от поставщиков — кирпич, бетон ведут себя сейчас достаточно стабильно, — но мы уже видим необходимость в течение двух-трех месяцев тратить дополнительную тысячу рублей на квадрат, чтобы перепроектировать объекты на другие стройматериалы. Продукт придется сильно переделывать под компоненты, чьи поставщики или производители не ведут себя таким суперкапиталистическим образом.

Возвращаясь к панельному жилью, следует сказать, что главная его проблема — однотипность. В свое время власти обещали, что в поселке Западный и территории вокруг него будет исключительно малоэтажная застройка. Но через несколько лет там настроили типовых панелек. Такие шаги подрывают доверие жителей и бизнеса к чиновникам, которого у нас и так, к сожалению, нет — администрации меняются, а люди все равно «голосуют ногами».

Развитие рынка возможно только с развитием продукта, его эмоциональных и реальных характеристик. Мы до сих пор считаем миллионы квадратных метров, практически не задумываясь о том, какими они будут — можно ли впоследствии ими гордиться, выгодно ли в них инвестировать.

Россияне — люди консервативные, 95% своих сбережений они по-прежнему несут в недвижимость. За постсоветский период в Челябинске было построено 8 млн кв. метров жилья — по обеспеченности квадратами на душу населения мы богаче москвичей: у нас 26 кв. метров, в столице — 20 кв. метров на человека. Но цены на недвижимость несопоставимы, кроме того, они у нас еще и падают. Государство обязано заботиться о том, что активы, в которые граждане несут свои деньги, должны дорожать, хотя бы покрывая инфляцию.

Но жилье дешевеет и люди из-за этого покупают самые недорогие варианты: какая разница, если цена в любом случае упадет. В том числе поэтому у нас в центре города строят однотипные дома.

Большая проблема в том, что нет в России «закона о красоте»: никто не запрещает строить некрасивые дома. Приходят инвесторы и предлагают нам — «а давайте просто возьмем тот дом за образец и скопируем?». Воровство, лень и жадность в одном флаконе. Но запретить это никто не в силах. Нужно исправлять ситуацию другим путем.

Город — структра многосистемная. Мы много чем занимаемся — общественным транспортом, например, замахнулись на метротрамвай. Но у нас нет ни внятного бренда города, ни рекреационного потенциала — нечем гордиться даже на словах. Стратегия Челябинска, при всем уважении к ее создателям, вовсе не то, что производит какой-то сногсшибательный вау-эффект. Это просто условно выполнимый документ.

«Сбер» не так давно проводил опрос, где выяснил, что 33% вкладчиков копят деньги на недвижимость. А не тратят они потому, что еще не появились такие объекты, которые бы удовлетворили их запросы. И лежит в банках 500 млрд руб. В самые хорошие годы челябинский рынок недвижимости показывал 100 млрд, то есть, в теории люди могут пять лет подряд покупать жилье.

Как повышать престиж территории? Чтобы благоустроить ее до уровня Казани или Москвы, нужно потратить на 1 кв. метр 10 тыс. руб. А у нас средняя стоимость парка — максимум 2 тыс. руб. за квадрат — в пять раз меньше. У них один парк стоит 100 млн, у нас все парки в одном каком-то районе стоят 100 млн. Гонку по благоустройству мы с такими бюджетами не выиграем. Единственное, что можно предпринять, на мой взгляд, — обратиться к современным подходам к обустройству озеленения: «зеленых поясов», «зеленых клиньев».

У нас есть для этого прекрасная возможность — река Миасс, которая от Шершневского водохранилища до Каштака и обратно занимает 114 км пространства. Километр набережной стоит огромных денег — от 256 до 650 млн руб.

Но эти деньги можно распилить — в хорошем смысле — на маленькие кусочки и отдать разным застройщикам и девелоперам, в результате чего получим уникальный в российском масштабе проект, который объединит пять районов города и 700 тыс. человек.

Если все эти проекты — выделение Загородного района, 114-километровая набережная — будут реализованы, тогда мы сможем по праву гордиться нашим городом, у него появится будущее.

Мы занимаем восьмое место в России по валовому муниципальному продукту, даже немного опережаем Казань. Но по многим позициям все еще очень сильно отстаем от передовых городов. Нужно начинать думать как богатый город: богатый не только деньгами, а еще и событиями, традициями, развлечениями. Оттуда уже пойдет и богатство материальное.

Самое читаемое
  • Трамвайные пути от подрядчика набережной Миасса сошли с первым снегомТрамвайные пути от подрядчика набережной Миасса сошли с первым снегом
  • Премия «Человек года»: кто строит лучшие жилые комплексы в Челябинске?Премия «Человек года»: кто строит лучшие жилые комплексы в Челябинске?
  • Ирина Гехт: «Если у вас медотвод, то есть канал «Культура» по телевизору»Ирина Гехт: «Если у вас медотвод, то есть канал «Культура» по телевизору»
  • Власти Челябинска разъяснили, как будут работать с жильцами домов, попадающих в реновациюВласти Челябинска разъяснили, как будут работать с жильцами домов, попадающих в реновацию
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.