Подписаться
Курс ЦБ на 27.07
74,09
87,31

Рост стоимости жилья: денег у людей нет, но распродано почти всё

Рост стоимости жилья: денег у людей нет, но распродано почти всё
Иллюстрация: CHEL.DK.RU

Цены на недвижимость весь прошлый год и этой весной росли сумасшедшими темпами. В Москве годовое подорожание составило 21,1%, в Питере — 25,4%, что вывело их в топ-5 городов мира по темпам роста цен.

Дмитрий Довженко, общественный представитель Агентства стратегических инициатив по предпринимательству и новым технологиям в Челябинской области:

— Дефицит, наложенный на высокий спрос, равняется подорожанию. Цены на недвижимость весь прошлый год и этой весной росли сумасшедшими темпами. В Москве годовое подорожание составило 21,1%, в Питере — 25,4%, что вывело их в топ-5 городов мира по темпам роста цен на жилплощадь.

Ажиотажный спрос подпитывается пока еще повсеместно действующей программой льготной ипотеки. Перегрев рынка привлек даже внимание надзорных ведомств — Федеральная антимонопольная служба потребовала от застройщиков объяснить причины роста цен на недвижимость за последние несколько лет. Девелоперы должны подготовить помесячную статистику по росту цен с 2018 г. и экономическое обоснование этого тренда. На первый взгляд, все правильно, только с того ли конца заходим?

«В целях анализа динамики цен на рынке жилищного строительства и апартаментов, причин роста цен <…> необходимо в срок до 30 апреля представить обоснование причин роста цен за 1 кв. м объектов жилого и нежилого назначения (отдельно по каждому виду объектов) с 2019 года по настоящее время», — говорится в письме антимонопольщиков. Также девелоперов просят выявить данные о структуре стоимости 1 кв. м в процентном соотношении, экономическое и технологическое обоснование установления стоимости по объектам одного района на одном этапе строительства.

Читаю сводки деловой прессы и телеграм-каналов, и в голове проскальзывает мысль: «А с девелоперами вообще говорили? Кто-то анализирует ситуацию в целом?».

На рынок недвижимости влияет множество различных условий и факторов. В прошлом году резко выросла стоимость арматуры, поднялись цены на стекло, минплиту, строительный крепеж. Из-за пандемии коронавируса закрылись все границы, и до сих пор ощущается острейшая нехватка рабочих строительных специальностей, которые в массе своей традиционно — выходцы из бывших союзных республик. В итоге уровень зарплатных ожиданий тех же каменщиков увеличился в три раза.

Как вишенка на торте, еще одним важным фактором, влияющим на стоимость метра в девелоперском проекте, является ежегодное изменение нормативно-правовой документации, которое происходит на всех этапах прохождения согласовательных процедур. Последний пример — изменение стандартов с учетом интересов маломобильных граждан.

Плюс продолжается реформа долевого строительства. Аналитики «Метриум» подсчитали количество ушедших с рынка застройщиков после введения проектного финансирования: число компаний сократилось на 20% до 2,1 тыс., а объем строительства снизился на 12% до 100 млн кв. м. Причем наиболее сильное сокращение числа игроков произошло не среди мелких застройщиков, а среди крупных компаний, которые ежегодно сдавали по 500 тыс.–1 млн кв. м жилья — почти на треть.

Если в миллионниках площадь застройки снизилась на 3%, то в городах на 50–250 тыс. человек, где рентабельность еще сильнее просела, а уровень доходов ниже, чем в областном центре, — на 14%. Все это сказывается на строительстве в небольших городах и может привести к нехватке нового жилья, а количество аварийных домов только вырастет.

И все эти негативные факторы накладываются на волатильность рубля и другие трудно предсказуемые, но существенные изменения, которые неизбежно происходят за время срока жизни девелоперского проекта — а это 3-7 лет. В прошлом году в среднем по стране цена квадратного метра в новостройках выросла на 18,6%, и по данным Росстата в первом квартале повышательная динамика жилищного строительства (в квадратных метрах) только усилилась — 15,4%.

Вице-премьер Марат Хуснуллин поручил сформировать отдельный штаб по анализу роста цен на жилье, в котором этот вопрос совместно проработают специалисты Минстроя, ФАС и Главгосэкспертизы. «Доктора» из ФАС бросаются решать проблему, замечая только рост стоимости стройматериалов как один из временных факторов, связанных с увеличением их экспорта. Рост зарубежных поставок произошел по разным причинам: где-то завод в Китае остановился из-за пандемии, где-то падение рубля сделало товар более конкурентоспособным, а есть и вполне рыночные схемы: турецкие компании скупают все российское стекло и уже под своим брендом осуществляют поставки в Европу. И вот тут осталось добавить рекордное снижение ставки по ипотеке, которая взвинтила спрос на жилье.

По итогам прошлого года банки выдали 1,7 млн жилищных займов на 4,3 трлн руб. Число ссуд выросло на 35%, в денежном выражении — на 51%. Общий долг россиян по ипотеке превышает 9 трлн руб. Только за первый квартал 2021 г. объем выдач составил почти триллион рублей.

Программа льготной ипотеки замотивировала на покупку квадратных метров даже тех, у кого нет на руках и пятой части стоимости квартиры. Доля займов на покупку новостройки с низким первоначальным взносом (до 20%) подскочила с 24% до 40%. Застройщики распродали почти все. Портфель готовой к продаже жилплощади исчерпан в большинстве регионов, доложил Минстрой.

Если в соответствии с майскими указами президента действительно стоит задача строить жилье темпами по 120 млн кв. м в год, необходимо прежде всего обеспечить стабильный спрос. А спрос можно обеспечить либо через гарантированный сбыт по госпрограммам, либо за счет повышения доходов граждан. Но это уже другой майский указ, который не будем трогать. Пока же очевидно, что рост цен на жилье идет гораздо быстрее роста доходов граждан.

Решая одну проблему, мы запускаем другие факторы, влияющие на рост стоимости жилья. Увеличивая экспорт стройматериалов и металла, мы стимулируем рост цен. Внося изменения в нормативную базу по обеспеченности парковочными местами и повышению доступности среды для маломобильных граждан и другим улучшениями, подгоняем рост цен. Этот список можно продолжать бесконечно. И цель в каждом отдельном случае — благородная и святая. Но что необходимо делать, чтобы реально, а не на словах поддержать строительный рынок, — вопрос открытый.

Все, что может сейчас предложить государство, когда дорожают по факту все стройматериалы — заградительные пошлины, которые уже введены, к примеру, на зерно. Но заградительная история не даст результата, потому что бизнес будет все равно искать обходные пути.

Строительный рынок Китая вскоре выйдет из постпандемийного кризиса. И стоимость отечественных стройматериалов снова упадет: это не биржевые категории товаров, но здесь точно так же действует рыночная конъюнктура. И предприятия, которые на ажиотажном спросе набрали кредитов на расширение производства, заголосят о необходимости господдержки. Да, можно применить государственное регулирование. Но практика показывает, что это далеко не оптимальное решение. А вот оказать содействие в создании новых производственных мощностей — это государству вполне по силам. Перейти наконец от запретительных мер к поощрению тех или иных действий игроков рынка и, к примеру, наряду с продлением программы льготного ипотечного кредитования, о котором объявил президент страны Владимир Путин, выступая на Петербургском международном экономическом форуме, предложить и альтернативные меры: например, возродить практику арендного муниципального жилья для малоимущих.

Колонка написана специально для CHEL.DK.RU

Ранее на эту тему: Путин продлил льготную ипотеку еще на год. Но на других условиях

 

Самое читаемое
  • Власти Челябинской области окажут поддержку Верхнему Уфалею с долгом почти в 300 млн руб.Власти Челябинской области окажут поддержку Верхнему Уфалею с долгом почти в 300 млн руб.
  • Российская фармкомпания «Генериум» купила 50% акций «Лотоса» у семьи ВайнштейнаРоссийская фармкомпания «Генериум» купила 50% акций «Лотоса» у семьи Вайнштейна
  • Разгромленный вандалами сквер возле арены «Трактор» оснастят камерами за 15 млн рублейРазгромленный вандалами сквер возле арены «Трактор» оснастят камерами за 15 млн рублей
  • Банки стали отказывать в обслуживании компаниям из списка «нелегалов» от ЦББанки стали отказывать в обслуживании компаниям из списка «нелегалов» от ЦБ
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.