«Поляны» на окраинах города уже закончились, пора заняться реновацией», – Владимир Шамне

О грядущей реновации, уплотнительной застройке в центре города, а также о судьбе отдаленных спальных районов и знаковых недостроев в интервью CHEL.DK.RU рассказал заместитель главы Челябинска по строительству Владимир Шамне.

Вы пришли в новую команду администрации почти полтора года назад. Какие проблемы на тот момент представлялись первоочередными и что удалось сделать за это время?

- За это время действительно многое в городе изменилось.

Принципы, на которых основывалась градостроительная политика в последние несколько лет, не выдерживали никакой критики. По сути, у города не было стратегии развития: спокойно застраивались массовым жильем пустыри на северо-западе города, а также вдоль реки, при этом вся эта хаотичная застройка была отягощена проблемами с обманутыми дольщиками – в Чурилово, «Академ Риверсайд», «Парковом» тысячи семей остались без обещанных квартир и без денег. Панельные многоэтажки возводились фактически в чистом поле, где не было ни дорог, ни детских садиков, ни поликлиник – ничего. В сфере градостроительства не было строгого контроля.

В 2019 г., когда я только-только заступил на должность, в строительстве нескольких социальных объектов складывалась патовая ситуация, когда несколько переоценивших свои силы застройщиков рисковали сорвать сроки сдачи объектов, которые строились в рамках нацпроектов. Так что пришлось буквально с первого дня включаться в этот ворох накопившихся проблем и в ежедневном режиме объезжать стройки. Сдали в срок, выдохнули. А потом началась большая бумажная работа с проектами застройки: не по всем предполагаемым к застройке участкам была утверждена документация по планировке территории, обеспеченная социальными объектами. За полтора года построили и ввели в действие двадцать два детских сада и три школы: филиал 95 лицея, филиал 116 школы в Чурилово, а в прошлом году завершили строительство образовательного центра №5 в микрорайоне «Парковый». Это современные образовательные учреждения с лучшим в городе оснащением. В ОЦ5 осенью набрали совершенно немыслимое количество детей – 23 первых класса, что наглядно подтверждает, как эта школа была востребована. В «Яблочном», «Чурилово lake city», «Академе» и «Парковом 2» вообще не было ничего из социальных объектов. За последние два года там построили первые детские сады, в «Академе» начали строительство школы, которую планируем открыть уже в этом году.

Плюс параллельно шла работа по генплану города, который в изначальном виде, вынесенном на публичное обсуждение, по сути, только лишь узаконивал сложившуюся ситуацию.

Что именно заставило отправить генплан на дальнейшую доработку? И в какой сейчас стадии эта работа?

- В ходе публичных слушаний и встреч экспертных групп к проекту генплана было собрано порядка восьмисот замечаний разного калибра. К примеру, садоводы выступали против застройки территории, относящейся к садовому товариществу «Любитель», а жители поселка Мелькомбинат – против строительства дороги и моста через реку Миасс. Так что после бурных дискуссий проект был отправлен на доработку. Основные вопросы уже урегулированы, но необходимо еще внести изменения, например, по требованиям к этажности застройки, чтобы перераспределить высотность домов от окраин к центру города. Все эти нерешенные вопросы перевесили желание как можно скорее принять генплан. Думаю, в этом году работа все-таки завершится. Время уходит, город постоянно изменяется, появляются новые требования, идеи. Сейчас уже обретает черты идея разработать параллельно и мастер-план, который отразит стратегическое видение пространственного развития города.

Город нуждался в новом главном архитекторе, и мы впервые в истории города провели открытый конкурс на замещение вакантной должности. Павел Крутолапов в честном бою победил, быстро влился в команду. В том числе с его подачи статус главного архитектора города поднялся, он обладает гораздо большими полномочиями и весом, чем это было прежде.

В центре города много старых домов – какие факторы должны сойтись, чтобы в Челябинске случилась реновация, чтобы инвесторы и застройщики были заинтересованы в реализации этих проектов, а не строительстве новых спальных кварталов «в чистом поле»?

- Действительно, и в Советском, и в Металлургическом, и в Тракторозаводском, и в Ленинском районе есть целые кварталы, застроенные двухэтажными бараками. При этом даже запрос на переезд из хрущевок и брежневок сегодня очень высокий. Люди хотят жить в новых, современных домах.

Единственный момент, что, формируя молодежные кварталы без школ и садиков, поликлиник, застройщики создают напряженную социальную ситуацию. Поэтому сегодня всех застройщиков мы ориентируем на комплексное развитие территории, на строительство в центре города, который представляет собой рыхлое, слабо застроенное пространство с плохими пешеходными связями. При этом 40% территории имеет потенциал для застройки – пустыри, заброшенные промзоны, ветхоаварийное жилье. Даже река, которая протекает практически через весь город, не представляет сейчас, за исключением нескольких небольших участков в центре, ни рекреационной, ни инвестиционной ценности.

Хотя реки, водоемы в крупных городах всегда были особым местом притяжения, самые престижные офисные центры и жилые комплексы, как правило, возводятся именно на набережной, с которой открывается красивый вид.

В прошлом году застройщики отмечали небывалый спрос на квартиры в новостройках – как это отразилось на темпах строительства и стоимости квадратного метра жилья, что значится в планах на этот год?

- Планы по строительству жилья действительно серьезные, и это определяется спросом на качественное современное жилье. Челябинск – далеко не на последнем месте по темпам жилищного строительства среди городов-миллионников. С Краснодаром, конечно, где по два миллиона квадратных метров сдается который год подряд, не тягаться. Но и в Челябинске почти 700 тыс. кв. м жилья построено в прошлом году. На этот год плановый показатель тоже примерно в этих пределах. В планах – достроить «Академ Риверсайд» и «Парковый», где, к слову, проектируется несколько детских садов, школа, поликлиника. Будут сданы дома в нескольких жилых комплексах и в центре города.

Достаточно высокие темпы жилищного строительства предполагают, что в городе будет устойчивый прирост населения. Кто будет заселяться в квартиры в новостройках?

- Отток населения из Челябинска есть.

Но большая часть, знаете, куда переезжает? Не в Краснодар или Сочи, а в Сосновский район, где люди покупают квартиры, например, в таких жилых комплексах, как «Привилегия» и «Вишневая горка». В их представлении это тоже один из районов Челябинска.

В новой транспортной схеме Челябинской агломерации предусмотрена единая маршрутная сеть, которая свяжет Челябинск и пригороды. Это расселение челябинцев за границы города, еще дальше на северо-запад, несколько искажает статистику. Плюс в город есть сильный приток людей из соседних регионов, из городов Челябинской области, которые активно скупают квартиры в новостройках. Также благодаря льготной ипотеке улучшают свои жилищные условия за счет покупки жилья в новых микрорайонах сами челябинцы.

В последнее десятилетие Челябинск стремительно обрастал спальными окраинами, причем жители отдаленных районов, которые приобретали квартиры в новостройках еще на стадии котлована, потом долгие годы не могли дождаться появления детского сада, нормальных дорог и общественного транспорта – изменится ли в этом отношении градостроительная политика?

- Безусловно. Во-первых, как я уже отметил, подходы к проектированию спальных микрорайонов за прошедшие два года были полностью переосмыслены: теперь застройщики изначально должны заложить комплексную застройку территории.

А во-вторых, все же в ближайшие годы основное внимание будет уделяться уже не застраиванию «полян» на окраине города – тем более, что эти «поляны» давно почти все застроены, из-за чего застройщики переходят к застройке Сосновского района. Мы планируем плотно заняться застройкой зон ветхоаварийного жилья, причем исключительно на основе комплексного подхода, обеспечивая новые жилые кварталы всей социальной инфраструктурой параллельно со строительством жилья.

Осталось только дождаться принятия местных нормативных актов, адаптирующих федеральные нормативные требования по комплексному развитию территорий. Здесь есть и юридические моменты, и экономические сложности, и тот факт, что стоимость квадратного метра жилья в Челябинске в прошлом году возросла в среднем на 20%, позволяет застройщикам уже применять некую вариативность при оценке потенциала будущего проекта. Появляются и жилые комплексы с непривычно высокой по челябинским меркам стоимостью квадратного метра, и спрос на такие квартиры есть. А значит, те проекты, которые прежде по экономике не проходили, потому что стоимость квадратного метра была одной из самых низких в стране, стали более реалистичными. Администрация предложила к застройке пятнадцать территорий, пока у инвесторов есть интерес к освоению трех участков – на Копейском шоссе, в районе элеватора и около Каширинского рынка.

Что там появится? Жилые микрорайоны?

- Концепции реновации, которые сейчас обсуждаются, на самом деле очень интересные. Это не значит, что дома старой типовой застройки заменят более современным, но все же типовым жильем. Планируется строить более разнообразные здания с интересными фасадными решениями, учитывать все актуальные тренды по созданию комфортной городской среды: и грамотное озеленение,  и прогулочные зоны, и стрит-ритейл. Планируется сделать обновленные улицы города популярными для пешеходных прогулок. Сейчас даже на главных улицах города пешеходов мало, из-за чего страдает и торговля на первых этажах зданий, где часто можно увидеть надписи: «аренда», «продам». В центральной части города промышленные или складские объекты по планам реновации постепенно будут замещаться качественным жильем и нужными городу социальными объектами.

 Челябинск иногда с иронией называют столицей панельного домостроения. Вместе с тем, во многих городах, в том числе в Екатеринбурге, даже в спальных районах с бюджетным жильем застройщики стремятся применять интересные архитектурные приемы, концепции благоустройства. Что мешает нашим застройщикам перенять этот опыт?

- Действительно, сегодня в Челябинске много типового жилья, панельного домостроения. Но панель панели – рознь. Ряд застройщиков уже представил индустриальные дома – по сути, это панель нового качества, которая гораздо более выигрышна по вариативности планировки, фасадным решениям, утеплению, звукоизоляции. Однотипное панельное жилье не создает современного качества жизни. Кроме того, изменились нормативы в жилищном строительстве – в частности, по пожарной безопасности, по доступности для маломобильных граждан, так что привычная 97 серия в любом случае считается уже устаревшей.

Пришло время искать современную альтернативу, запускать новые серии панельных домов вместо морально устаревших, и работа в этом направлении уже начата.

То есть в ближайшие годы серые панельки уйдут в историю, как брежневки и хрущевки?

- Ну, может быть, не сразу. К тому же, как я уже отмечал, панель тоже может быть разной, в том числе с красивым навесным фасадом, интересной подсветкой – и опыт строительства таких домов уже имеется, например, в 48 мкр-не «Паркового». Хотелось бы, чтобы на первых линиях улиц панельное жилье в существующем виде не появлялось больше никогда. Сейчас вносятся изменения в правила землепользования и застройки, чтобы как минимум на гостевых маршрутах, вдоль главных улиц дома строились сразу с коммерцией на первом этаже, потому что рано или поздно угловые квартиры, особенно в домах, расположенных вблизи остановок общественного транспорта и на перекрестках, выкупают, открывают там магазины и появляются безобразные крылечки, аляповатые вывески, баннеры во всю стену. Поскольку число автомобилей в городе с каждым годом только возрастает, хотелось бы, чтобы все высотные новостройки оснащались подземным паркингом.

Это серьезно удорожает проект. Готовы ли застройщики к таким нововведениям?

- Застройщики не готовы, прямо скажем. Тем более, что места на существующих паркингах раскупаются медленно и неохотно – считается неплохим результатом, если удалось распродать в новых паркингах хотя бы 30% машиномест. Жители хотят оставлять автомобиль прямо у подъезда. А поскольку сейчас строится много домов с малометражными квартирами, и почти в каждой семье – автомобиль, дворы в ночное время заставлены – те, кто живут на северо-западе, точно сталкивались с этой проблемой. Поэтому одно из требований к застройщикам – чтобы подземный паркинг все-таки был изначально предусмотрен в проекте, чтобы постепенно прививать жителям новостроек иную культуру парковки автотранспорта. Квартальная застройка предусматривает концепцию дворов без машин. Это все реально на самом деле, и застройщики готовы меняться, пусть и не так быстро. Уже есть примеры жилых комплексов, возводимых по такому принципу.

Все застройщики начинают понемногу двигаться к пониманию, что стремиться надо не к тому, чтобы быстро возвести объект, собрать деньги и уйти, но и оставить след в городе, строить не только типовое панельное жилье, но и возводить красивые и удобные дома, статусные объекты, украшающие город.

Проекты по строительству высотных жилых или офисных комплексов в центре города, как правило, сталкиваются с серьезным сопротивлением на стадии публичных слушаний. Это следствие того, что у уплотнительной застройки подмоченная репутация?

- Да, многие до сих пор помнят 90-е, когда во дворе пятиэтажки могла вдруг вырасти «свечка». Но ведь речь сейчас не об этом. Современные проекты жилых комплексов, которые, как правило, занимают целый квартал, появляются на сносе неиспользуемой промзоны, на месте ветховарийного жилья, пустырей. Современные требования к благоустройству территории очень высокие. Понятно, что ко всему новому у горожан настороженное отношение, люди боятся каких-то изменений.

Зачастую приходится сталкиваться и с обычными потребительским экстремизмом: есть желающие заработать на той или иной проблеме строительства, выкупе препятствующего строительству имущества.  Недовольные будут всегда. При этом, в городе, и это хорошо, много неравнодушных людей. И это тоже разные люди. Тут и деятельные депутаты, и активисты по вопросам экологии, защите исторического наследия и просто борцы за все хорошее против всего плохого. Мы с ними в диалоге. Нет такого запроса с их стороны, который был бы администрацией города оставлен без внимания.

Доходит до того, что некоторые стройки, которые вызывали большой общественный резонанс, останавливались, проекты пересматривались. Взять тот же высотный дом напротив Челябинского госуниверситета: с юридической точки зрения там все чисто. Но мнение жителей – все равно в приоритете, и застройщик, надо отдать ему должное, пошел навстречу пожеланиям людей и сейчас перепроектирует здание под соответствующее ожиданиям жителей соседних домов. Все эти истории нельзя загнать под одну гребенку уплотнительной застройки. Нередко случается, что жители просто недостаточно информированы по ситуации, в любом случае ищем какой-то приемлемый компромисс с застройщиком. Это все очень непростые истории.

Одни из основных причин возмущений жителей связанны со сносом в ходе строительства имеющихся зеленых насаждений, невниманием к культурному наследию. К сожалению, в Челябинске многое уже безвозвратно утеряно. Например, в Тюмени, Иркутске, Казани, других городах с богатой историей в исторических кварталах отношение к старой застройке бережное. То, что невозможно восстановить, замещают стилизованными новоделами, в целом сохраняя атмосферу старых кварталов. В некоторых городах, например, Пермского края, старые деревянные дома перевозят в одно место и создают слободу в историческом стиле – это прибыльный туристический аттракцион, который вместе с тем сохраняет представление об историческом облике города. Если сегодня взглянуть на центр Челябинска – очевидно, как много там пустырей, особо охраняемых зон. При этом стоит учитывать, что реконструкция любого исторического памятника – это колоссальные деньги.

Сразу вспоминается история, как на аукционе расторговывали аренду исторического особняка в самом центре города, в двух шагах от здания правительства и Кировки, за символичный рубль – и без особого успеха.

- Да, потому что бизнесмен понимает: придется вложить серьезные деньги в восстановление здания и соблюсти массу связанных с ремонтом памятника исторического наследия ограничений, при этом экономический смысл эксплуатации здания не всегда очевиден.

В числе возможных участков для реновации вы назвали территорию у старого элеватора на ул. Елькина. Сейчас, там, насколько мне известно, находится лесопилка?

- Там на самом деле рядом с историческими зданиями много чего понастроили: и склады, и гаражи, и шиномонтаж. Таким объектам не место в центре миллионного города. Практики сохранения промзон в центре города нет ни в одном крупном городе. Наступает время и Челябинску решить этот вопрос. Сейчас в рамках программы комплексного развития территории рассматривается ряд концептуальных идей, как преобразовать эту территорию, прилегающую к парку Пушкина, - в том числе продлить улицу Кирова и улицу Орджоникидзе, сделать пешеходную связь практически до вокзала, связав планируемую к реконструкции Привокзальную площадь комфортной пешеходной связью практически с набережной реки Миасс. Итоговая концепция застройки этой территории будет определена в ходе планируемого открытого конкурса на проектирование, в ходе которого обязательно проведем соучаствующее проектирование для учета мнения горожан по преобразованию этой территории.

В конце прошлого года прошли встречи в рамках соучаствующего проектирования будущей набережной. Есть ли итог?

- Река – самый большой резерв для застройки и благоустройства города. Речь не идет об уплотнительной застройке жилыми и коммерческими зданиями. Вдоль реки должен появиться тематический парк с вкраплениями жилых и коммерческих зданий и велопешеходной связанностью вдоль всей реки. Миасс сегодня не столько связывает, сколько разделяет разные районы города.

Необходима единая концепция набережной. Если просто раздать инвесторам куски набережной, есть риск, что все захотят пойти самым простым и очевидным путем – дорожки, скамейки, ларьки с шаурмой и прочее. Такая набережная городу не нужна.

На встречах по соучаствующему проектированию рассматривались идеи благоустройства набережной от улицы Северо-Крымской до Свердловского проспекта. От горожан получено более 100 предложений, что они хотят видеть вдоль реки. Для начала проектирования на основе этих предложений сформировано техническое задание. Итогом проектирования должна стать набережная в виде каскада тематических парков взаимно дополняющих друг друга и позволяющих перемещаться от парка к парку не только пешком, но и на велосипедах, самокатах.

Саммиты ШОС и БРИКС, хоть и не были проведены в Челябинске, как планировалось, тем не менее все же дали толчок к развитию благоустройства города, в том числе и в части благоустройства набережной реки Миасс. Участок набережной от пока еще недостроенного конгресс-холла до улицы Кирова рассчитываем достроить ко Дню города. Сейчас идет работа с собственниками земельных участков, инвесторами, чтобы идея по созданию красивой, благоустроенной набережной и гармоничной линии застройки находила реализацию как выше так, и ниже по течению от центра города. ЧЭМК уже включается в этот процесс. Ждем участия других инвесторов.

Обязательно появятся и новые мосты через реку, как велопешеходные, так и транспортные.

В прошлом году были анонсированы планы по строительству центра экстремальных видов спорта и крупного жилого района у ледовой арены «Трактор». Расскажите, в какой стадии находится этот проект?

- 29 микрорайон – один из последних незастроенных на северо-западе.

Достаточно долго идут споры по поводу земли, надеюсь, консенсус наконец-то будет достигнут, и пул застройщиков озвучит уже цельную, а не фрагментарную концепцию. Уже анонсировано строительство в этом микрорайоне аквапарка, разрешение на строительство которого оформлено надлежащим образом. Есть все основания надеяться, что этот проект станет хорошим примером комплексной застройки территории – это и жилые кварталы, причем средней этажности, но с отдельными жилыми высотными башнями. Кроме заявленного аквапарка, там появится и торговая аллея со стритфудом.

На соседнем участке планируемый к строительству ТРК «Облако» уменьшился практически в четыре раза от первоначального проекта – все-таки много времени прошло, многие якорные арендаторы не выдержали настолько затянувшегося ожидания его строительства. На освободившейся площадке, переданной городу застройщиком ТРК, появится экстрим-парк, на который благодаря усилиям губернатора области и главы города появился серьезный инвестор. Рядом с ареной «Трактор» появится еще одна тренировочная арена. Кафедральный собор, благоустроенный парк по соседству, строительство школы, нескольких детских садов – все это преобразит спальный район в локальный городской центр.

Но это же снова перетягивание центра города на северо-запад?

- Нет задачи переместить центр города из точки А в точку Б. Каждый из семи районов имеет свою историю, интересные проекты. В том же Ленинском районе в рамках развития застроенных территорий улица Новороссийская, которая идет вдоль береговой линии Смолино, тоже заметно преобразится. Через дорогу от озера появится интересная застройка вместо двухэтажных старых домов. Недостроенный торговый комплекс превратится в современный спортивный объект, наряду с благоустраиваемой набережной озера Смолино сделает это место центром притяжения всего Ленинского района. В Тракторозаводском районе тоже сейчас строятся интересные объекты – взять хотя бы тот же микрорайон «Театральный». Планируется к реализации новый проект компании «Легион» в начале проспекта Ленина по реновации промышленной территории в современный жилой комплекс  с хорошим благоустройством во дворах и на улице. В каждом районе хотелось бы видеть локальные центры, чтобы жителям требовалось не больше пятнадцати минут, чтобы дойти пешком до школы, садика, спортивного центра или парка.

В прошлом году в Челябинске фактически не проводились земельные аукционы, с чем это связано и изменились ли подходы к распределению участков, находящихся в муниципальной собственности?

- Потребовалось время, чтобы провести ревизию земельных участков. Порядок необходимо было навести и в этой сфере. Большая работа проведена КУИЗО. Выявлено много земельных участков под строительство. Некоторые из их числа уже находятся в аренде, но при этом годами не используются или там стоят недострои, уродующие город.

Причем некоторые строения известны всем и простаивают по двадцать лет. Уже деревья рядом успели вырасти. По всем этим территориям в ближайшее время с собственниками земельных участков идет диалог. Там должны появиться современные, интересные, необходимые городу здания, и администрация со своей стороны готова оказать инвесторам любое содействие. В Челябинске до сих пор нет большого выставочного комплекса, концертного зала, спортивной арены со зрительскими трибунами для проведения соревнований. Все это и еще многое другое обязательно должно быть в крупном городе, тем более претендующем на некую столичность, пусть и в пределах Южного Урала. Надеюсь, решится вопрос с поиском инвесторов и на достройку конгресс-холла.

Некоторые подвижки в борьбе с недостроями уже есть. Так, знаменитый недострой на месте бывшей ткацкой фабрики на пересечении проспекта Ленина и улицы Свободы – сейчас уже, выражаясь строительным сленгом, «вышел из земли». Строительство на этой площадке ведется грандиозное: глубина котлована превышала высоту соседних строений по проспекту Ленина. Там четыре уровня парковки. И чтобы этот проект сдвинулся с мертвой точки, с застройщиком провели большую работу. И он почувствовал, что ситуация в городе изменилась. Насколько мне известно, в планах построить коробку здания уже до конца этого года.

Насколько я помню, там планировался торговый центр?

- Да, но, вероятнее всего, необходима реконцепция. Когда здание задумывалось и проектировалось как торговый центр, не было ни «Алмаза», ни «Родника», ни «Горок», которые оттянули трафик покупателей. Поэтому, скорее всего, наполнение здания арендаторами будет сильно отличаться от того, что планировалось двадцать лет назад. Также застройщик проведет благоустройство прилегающих улиц, проект уже согласован. Наконец-то там появится тротуар, малые архитектурные формы. Кроме того, в прошлом году мы с этим же застройщиком закрыли проблему с незавершенным пристроем 151 школы на северо-западе. Тоже двадцать лет этой истории. В конце девяностых начали возводить пристрой к школе, и это трехэтажное здание с тех пор так и стояло недостроенным. Достроить его сейчас, конечно, теоретически было возможно, но уже нельзя было бы использовать в образовательном процессе. Хотя оно и повторяло архитектуру основного здания школы, но за последние годы сильно изменились требования к образовательным учреждениям: по высоте потолков, вентиляции, инсоляции… Так что надо было сносить и возводить что-то новое. Провели переговоры – застройщик за свой счет снес недострой и освободил наконец-то место, убрал очаг напряженности – эта опасная стройка все эти годы была настоящей головной болью для директора школы.

Ведутся переговоры и по другим знакомым недостроям. Есть, конечно, и очень сложные ситуации, как по недостроям у гостиницы «Малахит» или около Дома быта на улице Васенко. Но, надеюсь, какие-то приемлемые варианты будут найдены и там.

А что, по-вашему, является архитектурным символом Челябинска?

- Сложно сказать. Пожалуй, в какой-то мере им стал Торговый центр, хотя как торговый комплекс он свою роль, конечно, уже утратил. Возможно, в будущем там откроется выставочный комплекс или еще что-то, в чем у города имеется потребность. Собственник там серьезный, так что, надеюсь, придет время и это знаковое, очень интересное с архитектурной и инженерной точек зрения здание заиграет по-новому и снова будет вовлечено в жизнь города, как и прилегающая территория, которую сегодня занимает рынок «Европа-Азия», Каширинский строительный рынок. Приходит время меняться и улице Российской, которая, надеюсь, со временем из заброшенных пустырей и ветхих домишек превратится во что-то интересное. Резервов развития в Челябинске более чем достаточно – спасибо планировщикам, которые оставили городу широкие прямые улицы. А новые архитектурные символы в городе еще будут появляться, и надеюсь, в недалеком будущем.