Ипотека от 0,7%, квартиры от 1,5 млн рублей — спрос растет

«Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» — не только крупный региональный игрок на рынке строительства, но и компания, активно участвующая в возведении социально-значимых объектов. Доступное жильё, квартиры для детей-сирот и дома под переселение из ветхо-аварийного жилфонда — эти продукты в настоящий момент являются приоритетными для госкомпании. Однако руководство анонсирует и новые направления своей деятельности.

Какое жилье сегодня покупают? На каких условиях? И как меняется рынок недвижимости? Об этом мы говорили с гендиректором ЮУ КЖСИ Владимиром Атаманченко, возглавившим корпорацию в октябре 2019 года.

Вы у руля КЖСИ менее года. Как изменилась госкорпорация за это время?

— У компании есть стратегия развития, и мы следуем ее логике. Моя работа в КЖСИ началась с аудита и реинжиниринга бизнес-процессов. Основные изменения касались возможности быть мобильнее, оперативно реагировать на тенденции.

Промежуточные итоги уже есть: корпорация наращивает выручку (по отношению к 2019 году — рост двукратный), выполняет установленный план по реализации объектов недвижимости.

Но самое главное, нам удалось существенно увеличить объемы строительства. Для сравнения, в 2018-м году у нас введено в эксплуатацию 10 тыс. кв. метров жилья, в 2019-м — 12 тысяч. В этом году мы уже ввели 12 тысяч, а всего к концу года ожидаем около 30 тыс. кв. м ввода. Наш целевой ориентир, к которому мы идем, — строить в год не менее 100 тыс. кв. метров. И этих показателей мы достигнем уже в 2022 году.

Также мы начали работу по исполнению поручений нашего наблюдательного совета: расширение строительных функций корпорации. Готовимся выступать не только заказчиком или генподрядчиком, но и строить собственными силами.

Что происходит в регионе со строительной отраслью, пришла ли к нам государственная поддержка?

— Строителям Челябинской области давно уже приходится жить с туго затянутыми поясами. Не секрет, что стоимость жилья в Челябинской области — одна из самых низких по стране и в УрФО, маржинальный доход у застройщиков невысокий. Пандемия действительно могла нанести непоправимый урон отрасли, если бы не своевременно принятые правительством меры.

Благодаря ипотеке с господдержкой ставки снизились до 6,5% и ниже, вырос спрос. Банки стали охотнее работать с застройщиками. Это позволило нам формировать выгодные комплексные партнерские предложения. Например, сейчас есть возможность купить квартиру в строящихся домах Паркового в ипотеку под 0,7%. Предложение действует на период строительства.

Особые льготы по ипотеке предоставляются семьям с детьми. Для семей, где с 2018 по 2022 год рождается второй или третий ребенок, минимальная ставка составляет 4,7%. Эта программа распространяется уже на все наши объекты, построенные и по договорам долевого участия, и с использованием эскроу-счетов.

Доступнее стала ипотека на покупку загородного жилья в многоквартирном доме, строительство собственного или покупку земельного участка. Ставка начинается от 2,7% годовых.

Планомерно снижается и первоначальный взнос по ипотеке: с 20 до 15%, по некоторым программам и 10% от стоимости жилья.

Какие проекты у вас в реализации?

— Сейчас мы реализуем семь проектов. Строительство многоквартирных домов в 50 микрорайоне Паркового (Краснопольская площадка) и загородном квартале Белый хутор; дома по нацпроекту «Жилье и городская среда» для переселенцев из аварийного жилфонда в Новосинеглазово и Верхнем Уфалее; ИЖС в поселках Жаворонки и Лебяжье.

50 микрорайон Паркового (Краснопольская площадка)

Параллельно ведём работу по поиску свободных земельных участков в Челябинске и области под новые амбициозные проекты. В перспективе планируем занять устойчивые позиции на рынке коммерческого жилья в различных сегментах. Но это не означает, что мы прекратим социально-ориентированные стройки. Корпорация нацелена на развитие жилищного строительства за счет синергии рыночного и социального девелопмента. Если области нужно строить социальное жилье или социальные объекты, а другие застройщики не заинтересованы экономически, корпорация туда придет и построит.

Как изменился общий чек в сегменте новостроек?

— Мы ориентированы на самый широкий круг покупателей, для которых приемлема средняя цена недвижимости в районе 35-42 тыс. за квадратный метр. Это жилье стандарткласса, и мы обеспечиваем нужный объем предложения в этой ценовой категории.

Самый ходовой товар — это квартиры до 1,5 млн рублей: студии и «однушки». В то же время спрос на двух-, трёхкомнатные квартиры подхлестывают программы господдержки для семей с детьми. Той же программой «Молодая семья» теперь пользуются люди за 30 лет, у которых есть дети школьного возраста. Конечно, в однокомнатной квартире такой семье ютиться сложно. Поэтому на сегодняшний день мы увеличили сегмент доступных предложений по многокомнатным квартирам от 40 тыс. рублей за «квадрат».

Есть варианты готового жилья. Например, квартиры от 80 кв. м в монолитных пятиэтажках квартала Белый хутор. Причем в монолите цена «квадрата» ниже, чем в сборном железобетоне: средняя цена — менее 36 тыс. за кв. метр. Из-за большой квадратуры стоимость такой квартиры составляет чуть более 3 млн рублей, интересным это предложение делает «сельская ипотека» под 2,7% и формат «заезжай и живи», что предполагает качественную чистовую отделку.

Каковы перспективы развития загородного квартала Белый хутор? Какое-то время он пребывал в спящем режиме.

— В этом году мы проект «разбудили»: внесли корректировки, актуализировали генплан и вскоре возобновим строительные работы. Изначально Белый хутор разрабатывался в начале десятых годов, сегодня появились более современные материалы и технические решения, которые будут использованы в новой очереди проекта.

В настоящий момент основу микрорайона составляют пятиэтажные монолитные дома комфорткласса. В 2021 году мы планируем ввести в эксплуатацию два дома в 5 и 6 этажей общей площадью 5 тыс. кв. метров, в 2023-24 годах построим ещё 24 тыс. кв. метров совокупно. Концепт не предполагает уплотнительную застройку, комфорт собственников для нас на первом месте.

Квартал "Белый хутор"

Не так давно мы получили разрешение на строительство школы на 1100 мест. Будем строить своими силами на уже утверждённом земельном участке. Также предусмотрено строительство второго детского сада. Ну и конечно, строим коммерческие площади: для ритейла и другой инфраструктуры. Земля для строительства этих объектов есть. Кроме этого микрорайон Белый хутор получит дополнительный импульс к развитию за счет расположенной неподалеку Президентской деревни, изначально предназначенной для проживания глав государств во время саммитов ШОС и БРИКС.

Это тот самый проект, который вы строили по заказу регионального правительства? В каком он состоянии?

— Пандемия отменила саммиты, но проект будет завершен. Коттеджи построены в соответствии с заявленной концепцией и всеми требованиями Росконгресса по качеству стройматериалов, инженерных систем и безопасности.

В октябре этого года проект будет выведен на рынок, и будет объявлен официальный старт продаж. Согласно утвержденному генплану, предусмотрено строительство 72 домов разной площади. Все они выдержаны в едином стиле. Цена будет начинаться от 6 млн руб. за дом с участком. И это очень интересное коммерческое предложение, учитывая, что стоимость сопоставима с ценой новой квартиры в центре города. Но мы все же говорим о собственном доме в экологически чистом месте, на берегу Шершней, в окружении леса. При этом все коммуникации подведены централизованно и проложены под землей. Работаем над благоустройством и озеленением территории, будем обустраивать места общего пользования: теннисный корт, собственный сквер, ресторанный комплекс и прочие локации.

Вы упомянули о стремлении компании реализовывать более актуальные проекты. Меняются ли как-то подходы к проектированию новостроек и территории дворов?

— Конечно, мы анализируем перспективные наработки других застройщиков и берем в работу те материалы и технологии, которые позволят улучшить проект в рамках отпущенных лимитов. В новых проектах мы следуем современным тенденциям в части благоустройства территорий, улучшенных планировок квартир, качественной отделки и прочих элементов современного стиля жизни.

Корректировке подвергаются и уже утвержденные проекты.

С какими поставщиками вы работаете, поменялся ли пул контрагентов за последний год?

— Мы — госкорпорация и все закупки осуществляем в рамках федерального законодательства в части конкурсного отбора. Разумеется, состав поставщиков меняется и расширяется вместе с нашими потребностями. Раньше мы строили 6 тыс кв. м в год, а сейчас — 30 тыс. Соответственно, мы стали работать с поставщиками, которые могут переварить такие объемы. Круг наших контрагентов увеличивается.

Как вы контролируйте работу подрядчика?

— Контролируем на всех этапах. К каждому проекту относимся со всем вниманием, я лично выезжаю и инспектирую строящиеся объекты. Да, подрядчики бывают разные, кого-то приходится заставлять доделывать или переделывать работу. Но мы работаем в рамках гарантийных обязательств, строго прописанных в контрактах.

Подрядчики несут ответственность перед нами, как перед заказчиком, и перед покупателем в течение срока, обозначенного в договоре долевого участия. Поэтому выбирая поставщиков, мы следим за их репутацией.

Год назад вы приехали в Челябинск из Якутии? Как вам наш город?

— У Челябинска есть перспектива, вместе с тем есть что корректировать. Требуются волевые решения в части архитектурного облика, зонирования и формирования центра, где чувствуется нехватка скверов, мест отдыха, прогулочных зон.

Думаю, Челябинску не нужно расти вширь. Нужно идти по пути реновации: сносить старое и строить новое в районах с развитой инфраструктурой. Делать акцент не на точечной застройке, а на квартальной. Новостройки должны появляться там, где уже есть школы и детсады, коммуникации и дороги, а «тянуть» все это на периферию, за город значительно дороже.

Инженерия, вода, канализация — это одни из самых затратных статей и по факту включаются застройщиком в цену квадратного метра. А в центре все это уже есть. Свободных участков земли в центре Челябинска под застройку нет, но есть что сносить. Убирать из центра промплощадки и складские территории, идти по пути джентрификации — смены назначения территорий. Мы с нетерпением ждем утверждения генплана города, после чего у застройщиков будет понимание, как развиваться и где строить, поскольку город наметит точки роста.