«Кубышку придется распечатывать, конкуренция за бюджетные ресурсы — исключительно жесткая»

Олег Пермяков, директор Корпорации «СТРАТУМ»:

— Принятие расширенного комплекса решений для стимулирования экономической деятельности является абсолютным императивом. На раскачку не осталось уже не только времени, но и денег — по меньшей мере, у населения, а в скорой перспективе — и в бюджете.

Строительный сектор имеет веские основания стать локомотивом стабилизации и последующего роста экономики страны.

Во-первых, именно строительство (в совокупности с производными операциями с недвижимым имуществом) занимает наибольшую долю в отраслевой структуре ВВП — 15% в 2019 г. Это больше, чем обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых или оптовая и розничная торговля. Во-вторых, отрасль имеет один из самых высоких мультипликаторов и создает значительный инвестиционный и промежуточный спрос. В-третьих, это значительное количество рабочих мест с зарплатой выше средней по экономике. Кумулятивная доля труда в структуре себестоимости многоквартирного жилья составляет 30-40%, включая трудозатраты в инфраструктуре, материалах и комплектации, строительно-монтажных и отделочных работах, проектировании и прочем. К тому же в ближайшей перспективе рабочим местам на стройке не угрожает замена 3D-принтерами, роботами или искусственным интеллектом.

Важнейшим сегментом отрасли является жилищное строительство, а его основное ограничение — платежеспособный спрос населения. В свою очередь, спрос и цены на жилье являются прямой функцией располагаемых доходов населения, все прочие факторы вторичны.

Застройщики могут совершенствовать концепции и планировки, создавать комфортную среду проживания, запускать всевозможные акции, изощряться в маркетинговых мантрах и НЛП-заклинаниях, но результатом будет лишь перераспределение пирога. Размер же пирога определяется тем, сколько у людей есть денег на покупку жилья.

Здесь исключительно нагляден пример Челябинска и Екатеринбурга, поскольку численность и доходы жителей могут приниматься как дифференцирующие факторы при прочих равных. Разница в текущих подушевых доходах двух городов — примерно 50%, но располагаемых — то есть доходы минус обязательные платежи плюс накопления — вдвое. Поэтому цена на жилье в Екатеринбурге в полтора-два раза выше. Объем годового ввода также превышает челябинский вдвое, что отражает разницу в численности.

Эффективных централизованных правовых или административных рычагов поднять оплату труда просто нет. При том что в бюджетном секторе занято примерно 16 млн человек, это лишь 20% трудоспособного населения, а 80% заняты в коммерческом и теневом секторах. Поэтому задачу увеличения доступных средств на приобретение жилья государство намерено решить через форсированное ипотечное кредитование. Собственно, эта фундаментальная предпосылка лежит в основе «Стратегии развития жилищной сферы» и нацпроекта «Жилье и городская среда». Кстати, по схожей модели стимулировался жилищный рынок в США, пока пузырь не лопнул в 2008 году. Также стоит иметь в виду, что истинным бенефициаром этой стратегии является финансовый сектор, тогда как роль заемщиков абсолютно инструментальна — создавать долгосрочный прибыльный денежный поток для банков («люди — новая нефть»). Кстати, объявленное снижение ипотечных ставок до 6,5% не ущемит их интересы, поскольку еще 3 процентных пункта будет компенсироваться из бюджета, то есть каждый налогоплательщик будет помогать заемщикам рассчитаться по кредиту.

Однако даже стимулирования спроса недостаточно для придания необходимого импульса строительной отрасли. Многие строительные компании имеют значительные трудности с ликвидностью и не могут начать новые проекты. В качестве антикризисной меры поддержки целесообразно уменьшить отвлечение оборотного капитала на получение земли под застройку.

В структуре себестоимости и цены жилья всегда есть доля стоимости земельного участка, которая определяется в ходе аукциона среди застройщиков. В Челябинске это примерно от 1500 до 4000 руб. за кв. м, среднюю величину в текущей конъюнктуре можно принять в размере 2000 руб. за кв м. Участок площадью 5 га под строительство 50 тыс. кв. м жилья обойдется в 100 млн руб., причем действующий порядок предполагает оплату стоимости права аренды победителем аукциона в полном объеме в течение очень короткого срока. Еще бОльшую сумму он должен будет вложить в подготовку участка, строительство внутриплощадочных сетей и оплату подключений задолго до возведения «коробки» первого дома и получения первого рубля с продаж квартир по ДДУ. Перспективы спроса туманные, а в прошлом году застройщиков еще и эскроу-счетами нахлобучили. Поэтому рисковать на новых площадках будут готовы единицы, объемы строительства (и занятость!) снизятся.

В качестве первого шага стоило бы отложить оплату земли на период до ввода построенного дома в эксплуатацию, причем такая отсрочка может быть платной и намного дороже безрисковой ставки доходности. Вероятно, это создает определенные риски своевременного выполнения обязательств по оплате, но ими можно управлять либо юридически, либо организационно, либо передавая участки уполномоченному институту развития, которым в Челябинской области может быть КЖСИ.

Таким образом, стимулировать развитие стройки можно непосредственно на уровне муниципалитета, причем без отвлечения бюджетных средств, но выгодно используя имущественный ресурс, имеющий денежный эквивалент. Исходя из резервов под жилищное строительство свыше 10 млн кв.м согласно проекту генплана, возможный к использованию земельный ресурс города можно оценить в 25 и более млрд руб.

Вторым шагом можно рассмотреть частичное или полное исполнение застройщиком обязательств по оплате с использованием построенного жилья. Здесь возможен целый спектр вариантов. Самый простой — передача части квартир в муниципальную собственность для использования в качестве маневренного фонда при реализации программ расселения, либо под иные нужды.

Другим вариантом может быть конвертация обязательств перед муниципалитетом в адресную муниципальную поддержку определенных категорий покупателей жилья. Те же 100 млн руб. из примера выше могут трансформироваться в скидку 5000 руб. за кв. м на 20 000 кв. м или 10 000 руб. за кв. м на 10 000 кв. м. При этом город сам может установить категории жителей, которые заинтересован поддержать, будь то молодые или многодетные семьи, или семейные врачи, или специалисты оборонной промышленности, или бойцы Росгвардии — и ввести порядок приобретения квартир по льготной цене, чтобы дельта не осела в карманах перекупщиков.

Жилья по льготной цене в суммарном объеме годового ввода должно быть не более 15%, то есть 50-100 тыс. кв. м, чтобы не уронить весь рынок, но подстегнуть спрос со стороны менее платежеспособных групп населения.

Такой механизм имеет значительные плюсы с точки зрения достижения целей стратегии города, иначе доход от земельного участка просто размажется тонким слоем на текущие нужды, как это и происходило до сих пор. Изначально при принятии федерального земельного законодательства предполагалось, что поступления от земельных аукционов муниципалитеты инвестируют в подготовку новых участков, тем самым увеличивая их стоимость, затем реинвестируют новые и новые, и в конечном итоге просто пухнет от денег. Однако, кроме Москвы и Питера, это нигде не сработало.

Наконец, третьим шагом — в идеальном мире — было бы применение предлагаемого подхода для развития застроенных территорий, чтобы избежать продолжения массового жилищного строительства в чистом поле на окраинах города. Тогда не придется тратить крайне ограниченный бюджет на создание и эксплуатацию новой транспортной и социальной инфраструктуры.

Пока что государство пытается реанимировать рынок жилищного строительства только за счет дешевой ипотеки и незначительных послаблений по процедурам и требованиям эскроу. Но сейчас нет запаса прочности подождать годик и посмотреть — достаточно ли было этих мер. Лучше бы использовать все доступные способы, даже если окажется целесообразным отменить какие-то после стабилизации обстановки. Тем более что мы предлагаем чисто организационные мероприятия, которые не требуют финансовых вливаний или изменения федеральных законов, но которые обеспечат и рабочие места, и налоговые отчисления, и снижение социальной напряженности, и повышение доступности жилья.

Сейчас все понимают, что экономическая ситуация в стране во втором полугодии будет неблагоприятной. Бюджеты всех уровней недосчитаются от 30 до 50% поступлений по основным налогам — НДС, НДПИ, на прибыль, НДФЛ. Кубышку придется распечатывать и расходовать — не на дополнительную поддержку бизнеса и населения, а на выполнение обязательств. Конкуренция за бюджетные ресурсы будет исключительно жесткая — и текущие задачи, и нацпроекты, и спасение системообразующих олигархов, и что-нибудь чрезвычайное. Самая пора по максимуму мобилизовать все виды неденежных ресурсов, в том числе землю.

Колонка написана специально для CHEL.DK.RU