Станислав Ахмедзянов, «IBC-Недвижимость»: Челябинск застрял в панельном тупике

Станислав Ахмедзянов, руководитель компании «IBC-Недвижимость»:

Я вижу волну замалчивания проблем на рынке недвижимости. А ситуация, между тем, самая нерадостная, особенно в массовом сегменте. Наверно, чем больше мы прячем голову в песок как страусы и замалчиваем проблему, тем хуже потом будет. Это как в медицине – когда у человека гангрена, нужно отрезать больше, чем нужно, а если пытаться ее лечить, то она распространяется все дальше и дальше. Отрезать потом уже придется не просто руку, а сразу половину тела.

В экономике ситуация ухудшается. У людей все меньше возможностей платить ипотеку, зарплаты падают. Конечно, нельзя сказать, что у всех все плохо. Посмотрите, как невероятно быстро развиваются торговые сети. Они и дальше будут развиваться, потому что люди свои доходы перераспределили в сторону еды и отдыха внутри страны. Еда и алкоголь - покупатели ничего большего и не хотят. И коллеги подтвердят, что в коммерческой недвижимости покупатели хотят приобрести помещения исключительно с такими арендаторами как «Пятерочка», «Магнит», «Монетка», «Красное и белое». Даже аптеки уже не котируются, а все остальное тем более никому не надо.

Из всех, кого я знаю, единственные, кто инвестирует собственные средства в строительство коммерческой недвижимости – это французы, «Леруа Мерлен» и «Ашан», да наша отечественная «Лента». Они понимают – такого дешевого строительства за такие копейки никогда больше не будет. Конечно, речь не только о нашем городе, но и о других городах-миллионниках.

В жилой недвижимости еще печальнее. Цены на жилье падают, спрос весьма низкий, застройщики банкротятся.

Спрос можно простимулировать дешевой ипотекой, но у банков нет бесплатных денег. С другой стороны, у людей нет уверенности в завтрашнем дне, и они предпочитают не тратить деньги, а сберегать их. Политическое руководство страны могло бы убедить нас, что завтра все будет хорошо, но пока у него этого не выходит.

Конечно, пассивная стройка продолжается и в сегменте массового жилья. Потому что кому-то всегда необходимы новые квартиры. Это естественный процесс жизни – люди рождаются, умирают, женятся и разводятся. Мы называем это «толчки ЗАГСа».

В следующие несколько месяцев мы увидим гарантированное падение цен усредненно на 0,5% в месяц в массовом сегменте.

Застройщики продолжают поджимать подрядчиков по норме прибыли, снижают налоги, снижают качество строительства. Даже если они говорят, что падать по ценам некуда, на самом деле, есть куда. Если несколько лет назад себестоимость строительства была 31-33 тыс. за квадратный метр, сегодня строители спокойно справляются за 28,5 тыс. за квадрат. Хорошо, что у нас есть в регионе заводы панельного домостроения – из-за  этого себестоимость возможно держать на довольно низком уровне.

Панельное жилье «развратило» челябинцев. И я полагаю, Челябинск уже не сможет уйти от «панелек». 

У нас в регионе застройщики совращены тем, что могут получить прибыль с оборота, строя большими объемами панельные дома. Панель – это быстро и очень дешево. Дом возводится всего за 9 месяцев. И у нас для этого есть все условия – власти не против «панелек», в области работает много заводов панельного домостроения. Собирай дом на готовой площадке по типовому проекту и продавай по самой низкой цене. В результате строительные компании конкурируют между собой за 2 – 7 тыс. руб. с квадратного метра, а не за 15-20. 

Все бы ничего, но панельное домостроение не отвечает большинству норм современного жилья. Если бы производители что-то меняли в технологии, совершенствовали ее, другое дело. Но ничего не меняется, потому что люди покупают и так.  Вариант выхода из тупика - застройщики должны начать строить сильно меньше и повысить цены. Тогда самые слабые уйдут с рынка, и спрос превысит предложение. Но это уже картельный сговор, что запрещено законом. 

Текст подготовлен специально для рубрики «Записки босса Челябинск».