Игроки сферы недвижимости в Челябинске советуют либо оформлять ипотеку сейчас, либо ждать

В ситуации неопределенности мы можем увидеть как снижение стоимости метра, так и остановку кранов. 

«Сейчас мы наблюдаем реальную ситуацию неопределенности, и это все понимают, - комментирует Андрей Аликин, управляющий компании «Инвестиционные системы в девелопменте», - есть факторы, которые говорят о том, что цена на недвижимость будет повышаться, и факторы, которые могут повлиять на противоположную картину».

В числе первых эксперт называет рост себестоимости квадратного метра, который уже наблюдается. Несмотря на то, что на региональном рынке «ходит» не очень большой объем зарубежных стройматериалов, ответственный производитель начал подтягиваться за общей конъюнктурой и поднимать цены. Застройщикам остается компенсировать возросшие расходы частично за счет снижения свое прибыли, частично – за счет стоимости жилья. Второй негативный момент, который может сказаться на росте ценника – инфляционное давление. Недвижимость сейчас не переоценена настолько, насколько переоценен доллар.

«На замедлении спроса может сказаться повышение ставок по ипотеке в связи с пересмотром ключевой ставки ЦБ. Если это случиться, для людей это будет огромный шок. Сейчас текущая ипотечная ставка в среднем составляет в Челябинске 13, 5% -15%, а при той ставке, которая имеется сегодня, еще никто не понимает, что делать. По сути, сегодня пройдут только те сделки, которые уже были одобрены банками. Сейчас банки взяли тайм-аут, и это надо просто пережить», - говорит Андрей Аликин.

С точки зрения привлекательности объектов недвижимости именно для инвестирования сейчас лидирует, по его мнению, жилье эконом-класса, как и в «спокойные» времена. Жилье максимально ликвидное, пользующееся устойчивым спросом, всегда получится продать, тем более, что спрос на такие объекты еще больше возрастет в новом году. С остальными объектами сейчас все очень непредсказуемо и непонятно. Что касается дефицита предложений – тут все также неясно, подчеркнул собеседник. Если цены на жилье все-таки начнут расти, и застройщики смогут компенсировать увеличивающуюся себестоимость – дефицита не возникнет. Если спроса по более высоким ценам не будет, а при этом себестоимость не прекратит расти, застройщики просто начнут останавливать краны, по той же логике, результат которой все наблюдали в 2008 году.

«Остановить кран легко. Это не остановить металлургическую печь, которую после этого надо будет демонтировать и реанимировать. Тогда не исключена остановка сегмента рынка и негативные последствия в виде банкротств отдельных застройщиков», - предполагает Андрей Аликин.

По мнению Игоря Чернядьева, директора Центра недвижимости «Форум», если в валюте недвижимость сейчас обесценилась, и еще будет обесцениваться в дальнейшем, открывается огромный потенциал для нероссийских покупателей – граждан Украины, Белоруссии, Казахстана. А это значит, что падения рублевого прайса на квадратные метры не ожидается. Тем более, россиян ждет существенный рост цен на иномарки. А машина, по логике вещей, не может стоить дороже квартиры.

«Надо сейчас здраво исходить из того, какие суммы человек хочет сохранить, - говорит эксперт. - Если это несколько сотен тысяч и если при этом получится оформить ипотеку по докризисным ставкам до конца года, - то это, конечно, стоит сделать. Если не получится – очень рискованно приобретать недвижимость. Но если выбирать способ сбережения средств и при этом ставить в один ряд  такие меры как оставить деньги в рублях, вложить их в валюту, отнести на депозит или купить недвижимость, то последнее – наименее рискованный вариант. Курс рубля пока непонятен, вместе с тем, Медведев пообещал, что те, кто сейчас покупает доллары, пожалеет об этом…»

Роста цены квадратного метра на ту сумму, на которую вырос курс доллара, не будет, убежден Игорь Чернядьев. А вот повыситься  на уровень инфляции стоимость недвижимости все-таки должна, и инфляция ожидается на уровне 15% и выше. При этом если на руках есть небольшая сумма денег, можно вложиться в жилье эконом-класса в новостройках, близких к сдаче, и небольшие офисные помещения 50-80 кв.м. с тем, чтобы впоследствии сдавать их в аренду.

«Земельные участки, загородная недвижимость, производственные помещения – однозначно нет. Хотя я бы сейчас вообще оформил кредит на иномарку под ту ставку, которую сегодня еще можно получить. BMW предлагает 7%, Audi – 8%, в среднем по рынку – 10%, и машины пока еще есть… Второй вариант – успеть с ипотекой, но сохранить тысяч 200-300, чтобы пережить первые месяцы», - резюмирует собеседник.

Как  отмечает Денис Стукалов, директор по развитию риэлторской компании «Служба недвижимости», в недвижимость выгодно вкладываться всегда. Другое дело, что де-факто выйти на сделку сейчас вряд  ли удастся в 100 процентах случаев.

«Валюта «гуляет» у нас день ото дня, а сделка с недвижимостью – это все-таки определенное время. Даже если сейчас принять решение о покупке недвижимости, нет никакой уверенности в том, что сразу же удастся выйти на сделку, - обращает внимание эксперт. - Ценник на недвижимость в 2015 году наверняка будет падать, вот только размер этого падения спрогнозировать сложно. Предыдущие года показывают, что как только происходило падение на рынке недвижимости, потом шел рост. В сентябре этого года стоимость квадратного метра в новостройке уже превысила показатель 2008-го. Доступность кредитных средств наверняка будет ограничена. Мы пока не знаем, как отреагируют на рост ключевой ставки ЦБ банки, и какие новые стимулы и программы будут разрабатывать в правительстве. Но стимулировать рынок явно придется».

Кстати, за последнее время покупательский спрос сместился в область объектов стрит-ритейла. В надежде на то, что потом помещения на первых этажах жилых домов можно будет выгодно сдавать в аренду, в Челябинске сейчас активно скупают эти объекты, отметил Денис Стукалов. Но это уже долгосрочные вложения, выгоду от которых просчитать сейчас тяжелее всего.