Челябинск просит КОТов. Почему в городе появляются зоны отчуждения

В Европе и США девелоперы предпочитают строить кварталами. Проекты застроек, в которых возводится целый комплекс жилых домов с объектами социального, спортивного, культурного и торгового назначения, пользуются большой популярностью. В Челябинске же пока качественная комплексная застройка – это редкость.

Комплексная застройка удобна жителям города и выгодна застройщикам. Однако челябинские девелоперы не спешат следовать мировым тенденциям в области градостроения. «Деловой квартал» разобрался, почему застройщики города не берутся за масштабные комплексные стройки, и что может изменить ситуацию в корне.

Качественные проекты комплексной застройки в Челябинске можно пересчитать по пальцам. Риелторы называют один-два проекта на свой вкус, потому что у каждого свое представление, что такое комплексная застройка. Такой тип застройки предусматривает планомерное возведение зданий и сооружений, которые связаны единством функций, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления. Он хорош тем, что потребитель получает не просто квартиру, а готовую городскую среду с определенным уровнем комфорта – рядом школа, садик, поликлиника, торгово-развлекательные комплексы. Человеку необязательно уезжать из микрорайона за чем-либо в другую часть города – все в пределах шаговой доступности.

В Челябинске комплексная застройка начала активно развиваться с 2003-2004 гг.: «Жителям города хорошо известны такие проекты, как «Тополиная аллея», «Парковый», «Кировский», «Академ Риверсайд» и ряд других», - перечисляет управляющий ООО «ЭкоСити» (реализует проект КЗ «Вишневая горка») Андрей Аликин. Риелторы вспоминают и другие примеры – ЖК «Александровский», «Чурилово» и др.

В то же время, директор «IВС-недвижимость» Станислав Ахмедзянов настаивает, что полноценных готовых проектов качественной комплексной застройки нет. Есть зачатки в разных жилых комплексах бизнес-класса, но эти комплексы нельзя назвать самостоятельными микрорайонами со своей инфраструктурой.

«Реализовать проекты комплексной  жилой застройки могут только крупные строительные и девелоперские компании», - уверен Андрей Аликин.

Как правило, такие проекты долгосрочны, требуют большого объема инвестиций, что связано с большими рисками, которых сейчас стараются избегать все. Поэтому в Челябинске таких проектов немного.

Впрочем, как и новых проектов вообще. Экономический кризис и девальвация рубля сильно осложнили жизнь застройщикам. Цены на стройматериалы выросли по разным оценкам на 15-40%: «Цены на материалы, содержащие значительную долю импортных компонентов увеличились в цене до 30-40%. При этом некоторые поставщики и дилеры стройматериалов подняли цены на свою продукцию на уровне 15-20%, мотивируя это тем, что материалы содержат в себе импортные компоненты, хотя их доля, как правило, не превышает 5-7%», - отмечает Андрей Аликин.

Застройщики подготовились к снижению спроса из-за сложной экономической ситуации в стране. Часть из девелоперов вошли в программу «Жилье для российской семьи». В рамках программы ЖРС в Челябинске будут построены дома на 10 площадках, площадь застройки составит более 700 тысяч кв. метров. Стоимость метра в них не превысит 35 тыс. руб. для покупателя, остальное доплатит застройщику государство. Ситуацию с реализацией квартир спасает и то, что участники данной программы смогут воспользоваться льготной ипотекой, ставка по кредиту составит от 10,3 процента годовых.

«Реализация жилья в рамках программы ЖРС не позволяет зарабатывать сверхприбыль, но обеспечивает высокий спрос со стороны покупателей и поддержку проекта со стороны органов власти всех уровней», - отмечает плюсы Андрей Аликин.

Но даже программа господдержки не может стать панацеей. С начала года администрация Челябинска сформировала план строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов – планировалось построить 760 тыс. кв. м. Но в июне этого года власти пересмотрели план и сократили его на 22%. Так, до конца года в Челябинске планируют ввести в эксплуатацию 547 тыс. кв. В администрации города пересмотр плана объясняют сложными экономическими условиями:

«Из-за финансовой нестабильности строительство многих жилых домов на территории Челябинска было приостановлено», - отметили в Главном управлении архитектуры и градостроительства.

На конец мая в Челябинске было построено 155 тыс. кв. м жилья. Получается, до выполнения плана застройщикам к концу года необходимо ввести в эксплуатацию 392 тыс. кв. м. По мнению заместителя управляющего по аналитике компании «Проф Медиа» Андрея Коблова, у застройщиков есть все шансы выполнить новый план по вводу жилья.

«Обычно основную часть плана по вводу жилья застройщики выполняют в третьем-четвертом кварталах. Конечно, все будет зависеть от экономики, от ипотеки. Понятно, что в этом году у нас падение по строительству, но меньше, чем в прошлом году, в этом смысле уже нащупывается какое-то дно», - говорит Андрей Коблов.

Недетские проблемы

По словам директора РК «Служба недвижимости» Дениса Стукалова, главная проблема комплексной застройки – социальная инфраструктура. Жители новых микрорайонов жалуются на то, что у них вообще нет ни детских садов, ни тем более школ.

«У нас строят крупные микрорайоны, хоть и с отставанием графика, но проекты есть, - утверждает директор компании «СК Проект» Сергей Кузнецов. – И пусть это не самые лучшие градостроительные решения для города, но все же это комплексная застройка – есть и единые архитектурные решения, и детские площадки, и дороги к комплексам. Только социальная инфраструктура развивается с отставанием. Школы и сады строят, но гораздо позже, чем сами микрорайоны».

«Социальная инфраструктура в любом городе должна создаваться на основании единой стратегии, концепции. Не должно быть разнонаправленных подходов по этому вопросу, - считает управляющий ФСК «Западный луч» Алексей Труш. - Какой-то отдельный застройщик, в текущих рыночных условиях не готов брать на себя такие обязательства в полном объеме. Это вопрос, требующий участия как бизнеса, так и государства».

Если все же застройщик возьмет это на себя, то стоимость квадратного метра вырастет в разы, уверен Денис Стукалов. Поэтому пока крупнейшие жилые комплексы остаются по большей части без детских садов, школ и поликлиник. Эксперт предлагает по-другому решить вопрос, если ни те, ни другие не в состоянии построить достаточное количество садов и школ – например, власть может предоставлять земельные участки дешевле, либо обеспечить подведение коммуникаций и строительство дорог.

«Государственно-частные партнерства в этом процессе могли бы стать эффективным инструментом для развития города, но сегодня нет законодательной базы, которая учитывала бы интересы всех сторон», - считает Алексей Сахаров.

Хотя в ближайшие несколько лет вопросы ГЧП должны решиться:

«Законодательство в области частно-государственного партнерства активно развивается – в июле этого года был принят федеральный закон «О государственно-частном партнерстве». Он начнет действовать с 1 января 2016 г. Кроме того, в области есть закон «Об участии Челябинской области в государственно-частном партнерстве», и есть опыт других регионов. Но пока у нас не развивается механизм реализации этого закона. Муниципалитет должен начать действовать, делать заказы», - пояснил управляющий партнер «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Евгений Ковалев.

Так как пока взаимодействие государства и бизнеса только налаживается, застройщики сами стараются решить проблемы инфраструктуры. Так, в ЖК «Тополиная аллея» застройщик («РиэлтСтройком») сам построил детский сад и школу, которые впоследствии выкупил муниципалитет. Но таких примеров немного -  не каждый застройщик может позволить себе траты в 100-200 млн на строительство дополнительных объектов. При комплексной застройке достаточно средств уходит на коммуникации и благоустройство дворов:

«Рынок недвижимости стал рынком покупателя, поэтому проработанность вопросов инженерной инфраструктуры выходит на первый план. Процент расходов по этим направлениям варьируется в зависимости от проекта, подготовленности земельного участка, местоположения, целевой аудитории жилого комплекса. В среднем доля этих затрат может оцениваться в 20-25% от общих затрат по проекту», - объясняет Алексей Труш.

Микрорайоны как мини-города

Впрочем, начинать масштабные проекты (от 500 тыс. кв м) невозможно не только из-за отсутствия денег у застройщиков. Для комплексной застройки важно найти территорию. Современный Челябинск похож на лоскутное одеяло, говорят архитекторы. Широкие дороги и пустующие территории разделяют город на кусочки:

«У нас в городе много мест, которые используются неэффективно. Повсюду пустыри и производственные площадки, в том числе и в самом центре», - сетует Денис Стукалов.

Дополняют картину аварийные довоенные бараки и стремительно ветшающие кварталы послевоенной постройки.

Сейчас основные стройки размещены на окраинах – на северо-западе, в Ленинском районе, в Чурилово. Данные районы, в отличие от строительства в чистом поле, в определенной степени располагают возможностью быстрого подведения коммуникаций, но при этом не гарантируют своим будущим жителям комфортной инфраструктуры. Что же касается строительства в центре, то, с одной стороны, застройщики могут взяться за редевелопмент множества простаивающих промышленных объектов, в этом случае проблемы с социальной инфраструктурой решатся. И теоретически компания может получить землю для застройки, и даже может найти достаточные средства для реализации проекта, но тут на первый план выходит проблема глобального характера – тотально устаревший генеральный план, который, например, не предусматривает строительство дорог к данной территории, либо предписывает другое назначение земельного участка. Поэтому застройщики предпочитают строить на краю города либо за его чертой.

«Наиболее оптимальным вариантом дальнейшего развития города представляется комплексная застройка именно на новых земельных участках», - уверен Алексей Труш.

Но уходя далеко на северо-запад, либо, например, в Чурилово, девелоперы не учитывают, что они еще больше растягиваю город, разрывают городскую ткань, превращая микрорайоны в мини-города. Отсюда начинаются проблемы с дорогами – утром все едут с северо-запада, вечером – обратно. В итоге власти снова тратят деньги на строительство и расширение дорожной сети, вместо того чтобы благоустраивать город.

Запросы растут

Другая проблема комплексных застроек по-челябински – это их «некомплексность», а точнее – непроработанность, непродуманность. По мнению директора «АРК девелопмент» Андрея Курбацких, в Челябинске нет полноценного продуманного проекта, где человек покупает не квадратные метры, а среду. И у девелоперов просто нет мотивации сделать большой проект комплексного освоения территории с социальной инфраструктурой и своей «атмосферой». Сейчас, по мнению экспертов, главное требование будущих покупателей к жилью – «лишь бы оно было». Соответственно и застройщики строят по принципу «и так сойдет».

«Застройщики не вкладываются в концепцию, не обращают внимания на детали, не хотят предложить покупателю что-то большее, чем просто квадратные метры, - рассуждает Андрей Курбацких. – Я не знаю, почему так получается. Наверное, просто лень. Считаю, что ситуация поменяется, если покупатель изменится, начнет отдавать предпочтение только тем проектам, которые предлагают нечто большее за те же деньги».

И сейчас постепенно ситуация меняется в лучшую сторону: в этом году девелоперы анонсировали ряд новых строек разного масштаба: ЖК «Самолет», ЖК «Вишневая горка», ЖК «Ньютон» и другие. При этом опрошенные «ДК» застройщики отметили, что стараются предложить рынку не просто квартиры с низкой ценой или качественной отделкой – это небольшие уютные микрорайоны, каждый со своей концепцией. Во всех анонсированных проектах покупателю предлагают благоустроенные дворы, обещают детские сады и школы, хорошие детские, спортивные площадки. Некоторые предлагают даже зоны барбекю. То есть запросы покупателей квартир уже и эконом класса теперь не ограничиваются дешевыми «коробками» на окраине города. Это заметно по новым проектам девелоперов. Но проблему «разорванности» города это не решает. Огромные отдаленные микрорайоны создаю новые пробки, транспортные проблемы, от которых проблема озеленения и благоустройства города уходит далеко назад. Поэтому Челябинску так нужен генеральный план, в котором четко будет прописано, где можно комплексно осваивать территорию без ущерба для города.